今年年中，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頭先發(fā)問，要求銀行針對(duì)13個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的指標(biāo)做一次完整的壓力測(cè)試，其中包括開發(fā)企業(yè)土地質(zhì)押物等。

“(壓力測(cè)試)結(jié)果好得出奇，我們也都有些懷疑，所以現(xiàn)在專項(xiàng)調(diào)研多了起來(lái)?！币晃淮笮腥耸客嘎丁?

銀監(jiān)會(huì)再度出手，較近親自選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)了大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過高和貸款集中到期等諸多值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。“房市步入震蕩期，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注?！币晃槐O(jiān)管高層對(duì)此總結(jié)說。

但多數(shù)受訪的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以為然，普遍稱盡管今年4月中旬與9月底，兩度集中出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得國(guó)內(nèi)房企資金鏈承受壓力，但目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其大型房企集團(tuán)手頭并不緊張?！吧鲜蟹科笕緢?bào)顯示現(xiàn)金流狀況較好，一方面是由于三季度銷售回款環(huán)比增長(zhǎng)20%，另一方面開發(fā)商繼續(xù)收縮投資，環(huán)比二季度基本持平。”一份申銀萬(wàn)國(guó)分析報(bào)告稱。

央行近日發(fā)布的《2010年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年前三季度，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款新增6.54萬(wàn)億元，其中將近2萬(wàn)億元流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，占人民幣新增貸款的27%。顯然，中國(guó)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安危，直接影響到中國(guó)銀行業(yè)的系統(tǒng)性安全。

房企“松日子”

今年監(jiān)管部門也采取各種政策，意在降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，土地抵押貸款收緊使開發(fā)資金的流動(dòng)性降低，目前已使得部分房企的杠桿率從10倍下降到5倍以下。

12月1日，央行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局和北京市建委聯(lián)行出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。一位業(yè)內(nèi) 人士稱之有助于開發(fā)商部分“去杠桿化”，“以前有10個(gè)瓶子5個(gè)蓋就夠用了，但現(xiàn)在5個(gè)蓋只能蓋5個(gè)瓶子，其他的需要預(yù)售款之外的融資去補(bǔ)”。

不過，一位 銀行人士向本刊記者表示，大型開發(fā)商通常都是銀行爭(zhēng)搶的客戶，即便設(shè)置了專門的監(jiān)管賬戶，凍結(jié)一部分資金的使用，開發(fā)商若真需要資金，銀行也會(huì)通過增加一筆流動(dòng)資金貸款等方式為它們提供周轉(zhuǎn)，至多增加了一點(diǎn)資金的使用成本，對(duì)其資金鏈產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響很小。

“現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)，還是很少來(lái)找我們(發(fā)信托計(jì)劃融資)，”一位房地產(chǎn)信托經(jīng)理向本刊記者稱，“一方面他們比較盤子大，內(nèi)部可以騰挪資金，另一方面銀行對(duì)他們很支持?！?

一位外資投行人士亦表示，如果目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題，誘發(fā)因素很可能是海外的投資人逼債，國(guó)內(nèi)銀行反而從不會(huì)如此，這是大家低估了的一點(diǎn)：中國(guó)的大型房地產(chǎn)開發(fā)商都是“被銀行寵壞了的孩子”。

60家真相

銀監(jiān)會(huì)較新數(shù)據(jù)顯示，在前述60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時(shí)在兩家以上法人銀行獲得授信的426個(gè)，同時(shí)在五家以上法人銀行獲得授信的90個(gè)。6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長(zhǎng)22.3%。

“調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大型房企集團(tuán)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，信息嚴(yán)重不透明。”一位接近監(jiān)管部門的知情人士說。初步統(tǒng)計(jì)，60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，平均每個(gè)集團(tuán)71個(gè)，有15家集團(tuán)成員企業(yè)超過100個(gè)，集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營(yíng)普遍存在。而19家主要商業(yè)銀行掌握的信息中，對(duì)上述集團(tuán)成員企業(yè)的缺失率達(dá)28.6%，部分銀行掌握的股東信息缺失達(dá)50%以上，直接形成關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)防范的盲點(diǎn)。

“在銀行系統(tǒng)，只能顯示貸款情況，不會(huì)顯示授信情況，即使在總行層面，房地產(chǎn)企業(yè)互保的數(shù)據(jù)也不完整?！币晃淮笮蟹康禺a(chǎn)信貸部門人士坦承，但這涉及各行的商業(yè)秘密以及it系統(tǒng)完善，短時(shí)間內(nèi)很難解決?！拔磥?lái)一兩年的時(shí)間，主要的壓力還是還款?！?

知情人士透露，在前述調(diào)研的60家大型房企集團(tuán)中，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，60家大型房企集團(tuán)在一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門判斷，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

“開發(fā)貸款的周期就是三年左右，2009年的貸款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，貸款的集中到期會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)商加速房屋銷售速度，但想賣就賣畢竟還是理想狀態(tài)，總體來(lái)說，房地產(chǎn)企業(yè)合理負(fù)債率為60%-70%，另外還要結(jié)合公司現(xiàn)金流情況，“年中以來(lái)的總體趨勢(shì)是，大型企業(yè)通過銷售已經(jīng)持有較多的現(xiàn)金?！?

監(jiān)管加壓

然而，多數(shù)開發(fā)商擔(dān)心的是，以“限購(gòu)令”和房貸新政為代表的嚴(yán)厲調(diào)控政策明年還將持續(xù)下去，遲早銷售回款會(huì)出現(xiàn)問題。

一位房企董事長(zhǎng)對(duì)本刊記者稱：“(對(duì)開發(fā)商來(lái)說)預(yù)售款的影響，接下來(lái)是應(yīng)付土地款，這本身是剛性的，雖不在負(fù)債表里，卻是真實(shí)的負(fù)債，再接下來(lái)，就是銀行的貸款，已經(jīng)反映在負(fù)債表里。”

從銷售回款來(lái)看，調(diào)控政策對(duì)購(gòu)房需求的抑制，盡管對(duì)房企銷售回款帶來(lái)直接影響，但目前來(lái)看，由于今年前四個(gè)月樓市銷售的火爆以及9月(銷售面積同比增16.6%)出現(xiàn)調(diào)控后的銷售回暖，這一影響至今還比較有限。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；商品房銷售額3.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%。

聶梅生預(yù)計(jì)，2009年全年商品房銷售面積為9.37億平方米，今年還有三個(gè)月時(shí)間，如果全年能銷售8億平方米，將與去年的銷售額4.39萬(wàn)億元相差無(wú)幾，因今年的平均房?jī)r(jià)上漲了。

從商業(yè)銀行的貸款來(lái)看，盡管今年4月調(diào)控政策出臺(tái)后，5月至8月房地產(chǎn)貸款新增額呈逐月下降趨勢(shì)，分別為1817億元、1273億元、1033億元、1000億元，但今年前四個(gè)月房地產(chǎn)新增貸款月均投放高達(dá)2671億元，堪稱超常，而且今年9月房地產(chǎn)貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。

今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達(dá)到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年初以來(lái)商業(yè)銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。

因此，前述大行人士透露，監(jiān)管部門在要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時(shí)，以集團(tuán)為單位，以名單為基礎(chǔ)，實(shí)行集團(tuán)并表授信管理，集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。

“一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時(shí)采取保全措施。對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期?！痹摯笮腥耸恐标惐O(jiān)管部門要求令行禁止的決心很大。

對(duì)于銀行房貸的承壓情況，前述接近監(jiān)管部門知情人士介紹：“銀監(jiān)會(huì)也在調(diào)整壓力測(cè)試方法，更準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，新的方案正在報(bào)請(qǐng)。”