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房價會不會漲價? 可以從總理報告中可解讀答案

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:上海商報  閱讀 451 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

   房企在資金鏈緊張之時,可以是漲價,但也可以是跌價來加快資金回流速度,度過眼前困難。當下,樓市正在回暖不假,而房價漲價也可能會嚇退樓市需求,使房企陷入更大困境。

    據(jù)市場調(diào)查,房企資金回籠普遍減速,資金鏈越發(fā)緊張,在房地產(chǎn)市場逐步回暖的情況下,大部分房企或以漲價來追高全年利潤。

    Wind資訊根據(jù)上市房企2015年中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元(人民幣,下同),同比增長幅度約為13%。同時,這批上市房企平均負債率為76.8%,創(chuàng)下近年來的峰值,超過四成的房企資產(chǎn)負債率已跨過70%紅線。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至本月8日,共有138家房企公布半年報,總存貨金額高達2.48萬億元,同比漲幅達12%。庫存漲幅超過50%的房企多達16家,占全部企業(yè)的11%,綠地、萬科、保利、招商4家企業(yè)庫存超過千億元。

    決定樓市價格的是供求關系?,F(xiàn)在三四線城市樓市肯定是供大于求,除了地方政府出面幫忙“以收代建”保障房外,即使房地產(chǎn)供應商跌價恐怕也難解決庫存問題。

    北上廣深及一些一線城市,近幾年因為限購令,累積的住房需求量已經(jīng)不少,隨著通脹系數(shù)的累積,使得上述城市的商品房依然是家庭資產(chǎn)保值升值的有效品,因而改善兼投資型商品房購購者增多。當前樓市回暖、房價上升,其實也是上述城市商品房需求增加的真實反映。

    然而樓市價格雖然是由供求關系決定,可是供與求兩方面各有許多問題,這些問題決定著供求兩方在交易籌碼價格上的妥協(xié)。

    對于開發(fā)商來說,當前資金鏈緊張,且融資環(huán)境也不好。70%為房企負債率的警戒紅線,現(xiàn)在資產(chǎn)負債率大于80%的房企占22.54%,70%-80%之間的占比為20.42%,60%-70%之間的占比為20.4%。從二級市場中難以融到所需資金,而銀行、信托、委托貸款等金融通道又嫌貧愛富。銀行貸款基準利率現(xiàn)在幾乎不可能給到房地產(chǎn)企業(yè)。信托、委貸利率都起碼在10%以上。而房企的平均利潤率從2013年、2014年的11.97%、10%跌到現(xiàn)在的9.1%。房企的資金來源基本上已經(jīng)是岌岌可危了。

    對于房企來說,漲價當然是擺脫企業(yè)短期資金緊張的較佳途徑。但是這要看需求方面的種種關系。目前,需求的確大于過去幾年,但這是建立在幾個因素上的。較重要的因素就是,如果通脹預期過高,貨幣發(fā)行量過大,貨幣政策過于寬松,股市暴漲暴跌極不穩(wěn)定,那么民間資金會加快流入樓市。

    近日, 總理在達沃斯論壇上說道:“我們沒有超發(fā)貨幣,沒有搞大規(guī)模強刺激?!蹦敲促彿空呔蜎]有必要急著搶入樓市。再等一下,樓價或許會跌。

    房企在資金鏈緊張之時,可以是漲價,但也可以是以跌價來加快資金回流速度,度過眼前困難。當下,樓市正在回暖不假,而房價漲價也可能會嚇退樓市需求,使房企陷入更大困境。

    房價下跌,對房企來說終究是不好受的。房企目前的平均利潤率已接近制造業(yè)企業(yè),但曾經(jīng)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤率在20%-50%之間(2010年)。所謂平均利潤率不僅是行業(yè)內(nèi)的平均,也是幾年中的平均。所以,跌價是合理的。同時,北上廣深及一些一線城市的房價至今仍含大量泡沫,因為這些城市的平均房價與該城市的人均收入相差距離仍然過大。

    因此,只要宏觀調(diào)控政策不超發(fā)貨幣、不搞大規(guī)模強刺激,即使“金九銀十”,樓市漲價的機會或許不會太大。


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