法主要有成本估價(jià)法、市場(chǎng)價(jià)格比較法、收益還原法。在理論上，對(duì)一項(xiàng)房

地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要求估價(jià)師較好能運(yùn)用三種不同的評(píng)估方法分別進(jìn)行估

價(jià)，其中一種方法得出的價(jià)值作為主要評(píng)估價(jià)值，另外兩種方法得出的價(jià)值

可作為參考評(píng)估價(jià)值。但在實(shí)踐上，有時(shí)某一種評(píng)估方法并不適應(yīng)某一項(xiàng)房

地產(chǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的種類、所處地段的情況、相關(guān)資料的可信程度等因

素制約了三種評(píng)估方法的并用，從而只能使用一種或兩種評(píng)估方法。

一般認(rèn)為成本估價(jià)法側(cè)重于機(jī)關(guān)、學(xué)校、新竣工的房產(chǎn)等，市場(chǎng)價(jià)格比

較法側(cè)重于自住自用的居住房，而收益還原法側(cè)重于商業(yè)房地產(chǎn)，如賓館、

商店、供出租的大廈商鋪等。但在抵押房地產(chǎn)評(píng)估中（不能抵押的房產(chǎn)除

外）使用何種方法，有時(shí)卻較難把握。如一批供抵押的房地產(chǎn)項(xiàng)目，抵押標(biāo)

的為某辦公大廈裙房?jī)?nèi)的商鋪；該大廈三年前竣工；大廈內(nèi)的辦公用房實(shí)際

使用率很低，僅有個(gè)別房客或業(yè)主在租、購后使用；該大廈旁邊也有幾幢辦

公大樓，實(shí)際使用率也不高，大廈周圍行人較少，一般路人是很少光顧的。

那么對(duì)該評(píng)估標(biāo)的應(yīng)采用哪種評(píng)估方法為好呢？我們不妨作一簡(jiǎn)析。

（1）成本估價(jià)法。由于該評(píng)估標(biāo)的不是新竣工的房產(chǎn)，盡管可以采用重

置成本法進(jìn)行估算，但由于評(píng)估結(jié)果較難反映評(píng)估標(biāo)的可供出租這樣的商業(yè)

特征，因而不宜將成本估價(jià)法作為此次評(píng)估的主要方法。

（2）市場(chǎng)價(jià)格比較法。由于商鋪用途的房產(chǎn)在目前房產(chǎn)市道下，難有較

多的出售實(shí)例，房產(chǎn)商大多以出租的方式來經(jīng)營。由于缺乏用于市場(chǎng)價(jià)格比

較法直接調(diào)整得出評(píng)估標(biāo)的價(jià)格的參照物。因而也不宜將市場(chǎng)價(jià)格比較法作

為此次評(píng)估的主要方法。

（3）收益還原法。此評(píng)估方法較適用于租賃用房地產(chǎn)，從這一點(diǎn)來講本

評(píng)估標(biāo)的的評(píng)估宜采用此種評(píng)估方法，但在具體應(yīng)用此方法時(shí)，又會(huì)碰到如

何合理求取待估房地產(chǎn)的純收益，其中總收益的求取又是十分關(guān)鍵。在實(shí)踐

上，總收益常以現(xiàn)在的收益（或利用市場(chǎng)價(jià)格比較法原理在類似房產(chǎn)收益的

基礎(chǔ)上確定的收益）為基礎(chǔ)，并適當(dāng)考慮未來的發(fā)展趨勢(shì)來確定總收益。在

目前房產(chǎn)市道處于盤整的情況下，考慮到評(píng)估標(biāo)的用于抵押目的，評(píng)估結(jié)論

有效期一般不超過一年，對(duì)商鋪今后幾十年的收益盡管有上漲的趨勢(shì)，但也

不宜過多加價(jià)，因?yàn)榈盅簷?quán)人如果依法行使抵押權(quán)也僅是在期限相對(duì)較短的

債權(quán)到期后就可以行使的。

綜上所述，例中的房產(chǎn)評(píng)估，相比較而言，應(yīng)選擇收益還原法評(píng)估為

主。當(dāng)然，從抵押的角度來講，債權(quán)人應(yīng)盡可能不要接受租賃情況較差、周

圍短期內(nèi)又缺乏較旺“人氣”的商鋪來作為債權(quán)的抵押物。

（房地產(chǎn)報(bào) 何康維）