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房產(chǎn)交易估價(jià)必不可少 您了解房產(chǎn)估價(jià)嗎

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 643 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在房地產(chǎn)交易過程中,估價(jià)常常是必不可少的環(huán)節(jié)。比如:土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)(如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等)等。

  房地產(chǎn)估價(jià)如何進(jìn)行?不論是何種房地產(chǎn)估價(jià),當(dāng)事人都應(yīng)向有關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托,按規(guī)定簽訂房地產(chǎn)估價(jià)委托合同,并遞交該房地產(chǎn)的權(quán)屬證明和其他有關(guān)資料。評(píng)估機(jī)構(gòu)派出專業(yè)人員,選擇合理的評(píng)估方法,確定評(píng)估價(jià)格,較后出具評(píng)估報(bào)告。

  選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)

  有房地產(chǎn)估價(jià)的需要后,當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前,本市經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)從業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有67家,當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)需要,選擇與評(píng)估目的相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如,土地使用權(quán)出讓底價(jià)的評(píng)估,上市公司土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估,一定要選擇A級(jí)機(jī)構(gòu);而一般房地產(chǎn)購(gòu)賣、抵押等估價(jià),可選擇A級(jí)、B級(jí)或C級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

  估價(jià)委托合同是委托估價(jià)方和受理估價(jià)方權(quán)利和義務(wù)的確定,包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn),需提供的資料,估價(jià)收費(fèi),估價(jià)報(bào)告書的交付及其他有關(guān)事項(xiàng)的相互約定。

  估價(jià)專業(yè)人員

  本市的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員現(xiàn)有三種:

  1.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是通過國(guó)家人事部、建設(shè)部的全國(guó)統(tǒng)一考試合格,取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊(cè)登記后允許從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員,目前,本市有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的有1359 人。

  2.土地估價(jià)師是經(jīng)國(guó)家國(guó)土資源部全國(guó)統(tǒng)一考試合格,取得土地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》的專業(yè)估價(jià)人員,目前本市有土地估價(jià)師資質(zhì)的人員有307人。

  3.房地產(chǎn)估價(jià)員是經(jīng)上海市房屋土地資源管理局考試合格取得崗位合格證書的專業(yè)估價(jià)人員,目前,本市有房地產(chǎn)估價(jià)員686人。房地產(chǎn)估價(jià)員可以在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或土地估價(jià)師指導(dǎo)下從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),但不得獨(dú)立簽署估價(jià)報(bào)告。

  估價(jià)方法

  房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法,即市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。其他估價(jià)方法都是上述三大基本方法的派生。

  市場(chǎng)比較法指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正,以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理,適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合,在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下,它是一種說服力較強(qiáng),具有現(xiàn)實(shí)性,較常用的估價(jià)方法。

  收益法指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來各期的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加,以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

  成本法指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),難以運(yùn)用市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)估價(jià),對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)購(gòu)賣的公用建筑也比較適用。

  估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

  房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)的是滬價(jià)房(1996 )第088 號(hào)文,采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi),即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)率檔次,分檔計(jì)算各檔的收費(fèi),各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:據(jù)悉,上海市《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施細(xì)則已頒布,明確了房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。有關(guān)部門正在制訂、調(diào)整房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度以及執(zhí)行期。

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