在房地產交易過程中，估價常常是必不可少的環(huán)節(jié)。比如：土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產分割合并、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業(yè)各種經濟活動中涉及的房地產估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）等。

　　房地產估價如何進行？不論是何種房地產估價，當事人都應向有關的房地產估價機構進行委托，按規(guī)定簽訂房地產估價委托合同，并遞交該房地產的權屬證明和其他有關資料。評估機構派出專業(yè)人員，選擇合理的評估方法，確定評估價格，較后出具評估報告。

　　選擇估價機構

　　有房地產估價的需要后，當事人應認真選擇房地產估價機構。目前，本市經有關部門核準從業(yè)的房地產估價機構有67家，當事人應根據(jù)需要，選擇與評估目的相應資質的估價機構進行評估。如，土地使用權出讓底價的評估，上市公司土地使用權價值的評估，一定要選擇A級機構；而一般房地產購賣、抵押等估價，可選擇A級、B級或C級機構評估。

　　估價委托合同是委托估價方和受理估價方權利和義務的確定，包括估價對象、估價目的、估價時點，需提供的資料，估價收費，估價報告書的交付及其他有關事項的相互約定。

　　估價專業(yè)人員

　　本市的房地產估價專業(yè)人員現(xiàn)有三種：

　　1.注冊房地產估價師是通過國家人事部、建設部的全國統(tǒng)一考試合格，取得房地產估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經注冊登記后允許從事房地產估價活動的專業(yè)人員，目前，本市有注冊房地產估價師資質的有1359 人。

　　2.土地估價師是經國家國土資源部全國統(tǒng)一考試合格，取得土地估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》的專業(yè)估價人員，目前本市有土地估價師資質的人員有307人。

　　3.房地產估價員是經上海市房屋土地資源管理局考試合格取得崗位合格證書的專業(yè)估價人員，目前，本市有房地產估價員686人。房地產估價員可以在注冊房地產估價師或土地估價師指導下從事房地產估價活動，但不得獨立簽署估價報告。

　　估價方法

　　房地產估價有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價方法都是上述三大基本方法的派生。

　　市場比較法指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產交易實例較多的場合，在房地產比較發(fā)達的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，較常用的估價方法。

　　收益法指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產。

　　成本法指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的估價方法。成本法適用于房地產市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)購賣的公用建筑也比較適用。

　　估價收費標準

　　房地產估價收費的現(xiàn)行標準，依據(jù)的是滬價房（1996 ）第088 號文，采取差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。具體收費標準為：據(jù)悉，上海市《中介服務收費管理辦法》實施細則已頒布，明確了房地產估價收費實行政府指導價。有關部門正在制訂、調整房地產估價收費標準的基準價及浮動幅度以及執(zhí)行期。

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