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自己為二手房估個(gè)價(jià)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 450 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  二手房交易時(shí),由于購(gòu)賣雙方的角度和心態(tài)各異,賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)類比,開價(jià)與商品房差價(jià)不大;而購(gòu)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字,結(jié)果往往是購(gòu)賣雙方提出的價(jià)格相差懸殊,無(wú)法成交。其實(shí)只要真正站在市場(chǎng)的角度,以房屋的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ),以供求關(guān)系為參考,具體分析測(cè)算,二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的。如果您想給舊房估個(gè)價(jià),主要應(yīng)抓住以下三大因素:


  一、房屋因素房屋竣工后即進(jìn)入折舊期,按照理論折舊率,混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。另外舊房的套型落后,功能陳舊,這同新建商品房無(wú)法相比,“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%。此外,樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例:2層和5層為基準(zhǔn)價(jià),1層和6層-3%,7層-5%,3層和4層+3%,若是樓頂則-5%;房間如無(wú)朝南門窗,-5%。


  二、環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境,在同一土地級(jí)別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%,位于省、市中小 的+15%。


  三、心理因素如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意購(gòu)舊房;如果舊房的價(jià)格同新房相差不大,購(gòu)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙。心理因素:-8%。


  現(xiàn)舉某實(shí)例加以驗(yàn)證:某住宅1989年建成,此房位于6樓(共7層),建筑面積51平方米,屬二級(jí)地區(qū),房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。得出“三小”套型:-10%,折舊率12年×(-2%)=-24%,樓層:-3%,朝向:南北,非小區(qū)和無(wú)物業(yè)管理:(-5%)+(-5%)=-10%,中小 :+15%,心理因素:-8%。當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為4500元/平方米,求得此房的價(jià)格為:4500-(4500×10%+4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×8%-4500×15%)=2700(元/平方米)。因而此房的實(shí)際成交價(jià)格14萬(wàn)元左右,而面積同等的新商品房?jī)r(jià)為23萬(wàn)元左右。


  房產(chǎn)評(píng)估9步走


  如果您請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)估價(jià),其程序一般包括以下9個(gè)步驟:


  1、接受估價(jià)委托;2、明確估價(jià)基本事項(xiàng);3、擬定估價(jià)作業(yè)方案;4、搜集估價(jià)所需資料;5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;6、選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算;7、確定估價(jià)結(jié)果;8、撰寫估價(jià)報(bào)告;9、估價(jià)資料歸檔。


  怎樣選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)


  根據(jù)有關(guān)規(guī)定,“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本”。具有經(jīng)營(yíng)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu),由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本評(píng)出不同等級(jí)?!〔煌燃?jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價(jià)值數(shù)額不同。如果您想選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),除了要查驗(yàn)其經(jīng)營(yíng)資格外,還應(yīng)要求評(píng)估事務(wù)所出示等級(jí)資質(zhì)證書,根據(jù)等級(jí)可以對(duì)該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個(gè)大概了解。


  由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)有一定差異,因此要委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)。


作者:愛吉
來(lái)源:千龍新聞網(wǎng)

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