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劃撥土地的價(jià)格評估

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 794 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格,但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市,特別是企業(yè)改制過程中,經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題,是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格,如何開展評估工作,是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念,但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述,現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估談一下粗淺看法。

劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租,但與出讓土地使用權(quán)相比,國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制,而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源,主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的,國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金,則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上,可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格:

1、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí),土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸國家所有,相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格,包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上,以一定的還原利率,折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此,可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定,是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn),所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金,可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正,求得待估劃撥土地的純收益。較終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較法??梢灶A(yù)見,隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng),劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多,劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前,很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金,出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金,可以得出:

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)

5、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素,如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算,綜合分析后,剔除不適宜的測算方式,對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均,求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格?!    ?作者:熊俊)


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