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銀行發(fā)放房貸前要定房產(chǎn)抵押價(jià)值

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 903 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

銀行發(fā)放房貸前要定房產(chǎn)抵押價(jià)值

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見出臺(tái),3月起施行

據(jù)新華社北京1月24日電記者24日從建設(shè)部獲悉,由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》將于2006年3月1日起施行。

據(jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,制定這樣一個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),旨在規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為,保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量,維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

這位負(fù)責(zé)人說,《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的主要內(nèi)容包括:房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的,應(yīng)當(dāng)回避。

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì),不得超過一年;房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的,應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的,相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的,相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān),但使用者不當(dāng)使用的除外。

新規(guī)解讀

作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的新規(guī)定,《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》有四大看點(diǎn)。

先確定抵押價(jià)值再放貸

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。《通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。商業(yè)銀行內(nèi)部審貸的工作人員,應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能,且不能參與信貸決策。同時(shí)要求商業(yè)銀行監(jiān)測(cè)已抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,及時(shí)了解抵押價(jià)值變化情況。

處置抵押房地產(chǎn)前,商業(yè)銀行必須委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,防止信貸資產(chǎn)流失。

維護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀中立

三部門要求各商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選用機(jī)制,制定選用辦法。由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門,按照公正、公開、透明的原則,在資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)決定。

同時(shí)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),不得以迎合高估或低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。

禁止任何單位和個(gè)人非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。還要求房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)監(jiān)管和執(zhí)法監(jiān)察力度。

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司董事長杜鳴說:“這次明確了房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的作用,規(guī)范了估價(jià)行為,有了明確的操作方法。還提出了防止惡意競(jìng)爭(zhēng),雖然一個(gè)文件不可能將其完全消除,但是也算敲響警鐘,有了行為準(zhǔn)則。今后還應(yīng)在對(duì)估價(jià)方法和估價(jià)服務(wù)的要求上不斷完善?!?p>

規(guī)范抵押估價(jià)委托人及收費(fèi)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)為貸款人核定抵押貸款額度提供參考依據(jù)。因此,《通知》規(guī)定原則上商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的委托人,并按“誰委托,誰付費(fèi)”的原則,由委托人承擔(dān)估價(jià)費(fèi)用。

禁止商業(yè)銀行及其工作人員以任何形式向估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。

考慮到目前房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本由借款人委托,為實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的,從其約定。

明確房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則

房地產(chǎn)抵押估價(jià)新規(guī)定,充分考慮了房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)特點(diǎn),從估價(jià)技術(shù)的角度,對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的基本原則、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法選擇、估價(jià)參數(shù)選取以及估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露的信息等提出了具體要求,并要求估價(jià)報(bào)告對(duì)優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作分析。

四川恒通評(píng)估事務(wù)所董事長崔太平表示:“與《通知》配套下發(fā)的《指導(dǎo)意見》是一個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)指導(dǎo)我們估價(jià)師工作,規(guī)范估價(jià)行為有著突出作用。和以往相比有很大差異。比如說,評(píng)估對(duì)象有拖欠工程款現(xiàn)象,我們?cè)谧龅盅涸u(píng)估時(shí),要把這樣一些因素扣減,為銀行貸款提供更真實(shí)可靠的依據(jù)?!?p>

     


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