自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始，銀行房貸業(yè)務(wù)壓力驟升，在競爭的同時(shí)，創(chuàng)新出不少房貸產(chǎn)品，著實(shí)令消費(fèi)者眼花繚亂。

　　從優(yōu)惠利率到延長貸款期限，從節(jié)息到減免費(fèi)用，產(chǎn)品服務(wù)范圍從一套房產(chǎn)擴(kuò)大到二次置業(yè)，商業(yè)銀行在房貸產(chǎn)品上動(dòng)足腦筋，以求滿足市民的多樣化、復(fù)合化的貸款需求。

　　借款限額內(nèi)無限滿足需求

　　上半年，各家銀行紛紛推出直客式房貸，從開放商著手，將對開發(fā)商的減免轉(zhuǎn)嫁到房貸客戶的身上，讓消費(fèi)者利益化，而一房兩貸、循環(huán)貸、置換式房貸在放貸同時(shí)還滿足了貸款人的融資理財(cái)需求，為突發(fā)或不可避免的融資消費(fèi)提供了解決方案。

　　“直客式”房貸指銀行直接接受借款人申請,直接向符合條件的自然人發(fā)放的用于購購住房、商業(yè)用房(含再交易住房、商業(yè)用房)的信貸產(chǎn)品。

　　這種模式，開發(fā)商無須向銀行交納10％左右的保證金，由擔(dān)保公司為自然人擔(dān)保，但是擔(dān)保費(fèi)用比可獲得的優(yōu)惠少。貸款人購一手房時(shí),如一次性付款,房價(jià)通常有2%至5%的優(yōu)惠,但若在銀行貸款購房就鮮有優(yōu)惠了。而客戶憑著銀行的貸款和自己的頭付款，以一次性付款的方式向開發(fā)商申請購房，從而爭取享受房價(jià)優(yōu)惠。據(jù)悉，“直客式”個(gè)人房貸較高的貸款成數(shù)為8成，較長期限為30年。

　　“一房兩貸”是個(gè)人住房商業(yè)貸款客戶可以用已經(jīng)辦理個(gè)人住房抵押貸款的抵押房產(chǎn)為抵押物，在該房產(chǎn)抵押價(jià)值大于原貸款余額的差額部分內(nèi)向市中行申請貸款，用于購購房產(chǎn)、汽車等消費(fèi)以及投資經(jīng)營。貸款較高額度為房屋評估價(jià)值的70％減去原貸款本金余額?！耙环績少J”可以滿足那些急需較大金額資金，但又苦于沒有更好融資渠道客戶的需求。

　　案例：為了迎接即將誕生的小寶寶，小王和愛人決定購置一輛新車，卻又一時(shí)無法籌集到這樣一大筆資金。在這個(gè)情況下，小王通過“一房兩貸”解決了購車的資金缺口。小王2003年在市中行辦理了個(gè)人住房按揭貸款，貸款金額70萬元，抵押房產(chǎn)價(jià)值100萬元。2006年他尚有貸款60萬元，房產(chǎn)由于升值現(xiàn)評估價(jià)為150萬元，按計(jì)算公式，小王較高獲得貸款金額為45萬元（150萬×70%－60萬＝45萬元）。

　　置換式個(gè)人住房貸款是指對全額付款購購商品住房，取得房屋所有權(quán)證書不超過兩年的自然人客戶發(fā)放的貸款。這一業(yè)務(wù)開通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)卻又感覺手頭緊張的個(gè)人，可再度向農(nóng)行申請貸款，滿足個(gè)人的融資需求。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款較長貸款年限為30年，貸款成數(shù)較高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。與其他銀行推出的房產(chǎn)抵押貸款相比，置換式個(gè)人房貸較為顯著的優(yōu)勢在于貸款年限較長。

　　“循環(huán)貸”也稱個(gè)人住房循環(huán)授信，指將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度，在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。

　　

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