一、房屋拆遷補償與房屋評估的關系和存在的問題

根據(jù)《條例》十四條規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。十五條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換差價。根據(jù)以上規(guī)定，不論是貨幣補償，還是房屋產(chǎn)權調(diào)換，都要根據(jù)市場價格進行評估，確定各自的價格后，進行補償或結清差價；評估是房屋拆遷補償安置的前提。如果對所有的被拆遷房屋都進行評估，也存著以下的問題：

1、對拆遷范圍內(nèi)的所有房屋都進行評估，需要投入大量的人力、物力，一家評估機構短時間內(nèi)完成有一定的困難；

2、在發(fā)放房屋拆遷許可證后進行評估，由于評估工作滯后，影響了拆遷工作的進度；

3、雙方當事人對評估結果有疑義時，需進行復評和專家論證，較后確定評估價格，這要一定的時間，會延長拆遷期限；

4、房屋權利狀況不清時，會致使評估工作無法進行；

5、縣(市)級的房地產(chǎn)評估機構、注冊房地產(chǎn)估價師少，不能在短時間內(nèi)滿足大量的拆遷評估的需要。

二、制定符合市場價格規(guī)律的房屋拆遷貨幣補償?shù)幕鶞蕛r格

是否需要制定房屋拆遷補償?shù)幕鶞蕛r格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭議。在市場化程度高的城市認為不需要，對市場化進程慢的城市，筆者認為是需要的，只有這樣做才能更好地保護拆遷當事人的合法權益，又能規(guī)范房屋拆遷補償和房地產(chǎn)評估市場行為。制定的房屋拆遷補償基準價格，要依據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結構、樓層、朝向和建筑面積等因素構成的房地產(chǎn)價格，筆者所在的縣在制定房屋拆遷補償基準價格時，委托二級資質以上的房地產(chǎn)評估機構對基準價格進行評估，對評估結果邀請了部分房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民、物價、土地、房屋等部門的專業(yè)人員參加的論證會，用論證會上提出的合理建議，對基準價格進行修正，出臺了客觀、公正、符合市場規(guī)律、可操作性強的房屋拆遷貨幣補償基準價格，制定了具有一定幅度的區(qū)位、使用、樓層、沿街等系數(shù)。

三、評估時間前置，評估時點后置

在舊城區(qū)實施拆遷改造時，辦理規(guī)劃、用地等相關手續(xù)后，到拆遷管理部門審核時，尚需一定的時間，在這段時間內(nèi)，評估機構就應當和拆遷管理部門一起到現(xiàn)場摸底調(diào)查，了解規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，所在城市的區(qū)位、地段以及房屋結構、建筑年代等情況，并對不同結構、使用性質、建筑年代的房屋入戶抽查，做好記錄，掌握手資料。房屋拆遷許可證發(fā)放后，不論什么時間進行的分戶評估，評估時點都應確定在拆遷期限內(nèi)的某，這樣一是有利于拆遷評估的公平、公正，切實保護拆遷人當事人的合法權益；二是不受拆遷當事人的后期各種因素影響；三是節(jié)約評估所需的時間，有利于拆遷工作如期完成。

四、實行分類評估與分戶評估相結合

在規(guī)劃定點的拆遷范圍內(nèi)，評估機構在前期摸底調(diào)查的基礎上，結合規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況，根據(jù)基準價格，按照房屋結構、用途、建筑年代及所在區(qū)位等因素進行分類，制定出分類評估的參考數(shù)據(jù)，由拆遷人和被拆遷人在針對每一戶房屋的個別因素，在評估參考數(shù)據(jù)的幅度內(nèi)進行商談，達成協(xié)議的，簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議書；不能達成協(xié)議的，申請評估機構進行分戶評估。這樣做一是有利于拆遷順利進行，減少分戶評估的數(shù)量，節(jié)約大量的人力物力；二是給拆遷當事人一定的商談空間，有利于達成協(xié)議，減少糾紛。

五、發(fā)揮房地產(chǎn)估價師學會的作用

縣(市)級城市房地產(chǎn)評估機構和人員不能適應大量的拆遷評估業(yè)務的需要，這是短時間內(nèi)無法解決的問題，為了及時地做好房屋拆遷評估工作，就要發(fā)揮房地產(chǎn)估價師學會的作用，由房地產(chǎn)估價師學會牽頭，組織安排好房地產(chǎn)評估機構，在某一城市需要拆遷評估時，提供二家以上房地產(chǎn)評估機構供拆遷當事人選擇，這樣既解決了評估機構和人員少的問題，又為其他的評估機構解決了業(yè)務量不足的問題。

六、相互配合，做好房屋確權工作

對房地產(chǎn)權利狀況不清和權利狀況相互矛盾時，土地、建設、規(guī)劃、房地產(chǎn)各部門要相互配合，實事求是地做好房地產(chǎn)權利的認定工作，對《規(guī)劃法》實施前建成的房屋沒有辦理相關證照的，土地、規(guī)劃建設、房地產(chǎn)等部門根據(jù)各自職責進行確權，出具書面確權文件；在《規(guī)劃法》實施后建設的房屋沒有辦理相關證照的，由規(guī)劃建設部門進行確權，屬合法建筑或違章建筑，都應出具書面文件，有利于房地產(chǎn)評估機構的評估。　　　　　(作者：安徽省壽縣房地產(chǎn)管理局 朱平)