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投資性房地產(chǎn)難以準(zhǔn)確估價(jià)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 450 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在已經(jīng)公布2007年半年報(bào)的490多家上市公司中,有96家企業(yè)本期存在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,對(duì)“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”的貢獻(xiàn)平均為0.43%;其中該變動(dòng)為企業(yè)帶來(lái)正收益的有67家,占已公布年報(bào)公司的13.6%,有18家公司其變動(dòng)損益對(duì)“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”貢獻(xiàn)的完全值大于10%。

除個(gè)別公司外,上市公司總體受公允價(jià)值計(jì)量這一會(huì)計(jì)政策變化的影響較少,而所受影響基本來(lái)自于投資的交易性金融資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)。

為盈余管理提供了空間

根據(jù)財(cái)政部規(guī)定,2007年1月1日起,上市公司開(kāi)始執(zhí)行新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。新準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)是引入了公允價(jià)值計(jì)量的方法。這一計(jì)量方法的改變,體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌更近了一步,同時(shí)也對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)多方面的影響。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)在進(jìn)行非貨幣交易、債務(wù)重組、以及接受的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資中,都由原來(lái)的歷史成本計(jì)價(jià)改為了公允價(jià)值計(jì)價(jià)。不僅如此,在利潤(rùn)表里還新增了“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,來(lái)計(jì)量由投資性房地產(chǎn)和交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益或損失。企業(yè)自行使用的廠房,企業(yè)為進(jìn)行長(zhǎng)期投資而持有的其他公司的股權(quán)等都不屬于公允價(jià)值計(jì)量的范圍。

相對(duì)于這些一次性的交易,投資性房地產(chǎn)形成的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”更是為盈余管理提供了空間。不過(guò)就今年的中報(bào)來(lái)看,由投資性房地產(chǎn)的價(jià)值變化帶來(lái)的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)上市公司盈利的影響還極少。這可能是由于我國(guó)目前沒(méi)有完整的房地產(chǎn)估值體系,投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值難以準(zhǔn)確估量造成。

與實(shí)物資產(chǎn)估價(jià)不易相比,金融資產(chǎn)的公允價(jià)值可以依靠證券市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。而目前我國(guó)上市公司利潤(rùn)表中的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”基本來(lái)源于交易性金融資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。但是由于資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大,這部分資產(chǎn)并未出售,因此其后期的損益仍然存在較大的不確定性。

券商股受益較大

除個(gè)別公司外,上市公司總體受公允價(jià)值計(jì)量變化的影響較少,所受影響也基本來(lái)自于交易性金融資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)。

在所有公司中,受益的為界龍實(shí)業(yè)(600836)。由于公司下屬子公司上海界龍房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司前期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已于2005年末銷售結(jié)清,故公司業(yè)績(jī)自2006年以來(lái)有所下滑。在實(shí)行新的會(huì)計(jì)制度后,公司的交易性金融資產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值上升。2007半年報(bào)顯示,公司持有的三家上市公司股票浮盈404.64萬(wàn)元,相應(yīng)確認(rèn)計(jì)入利潤(rùn)表的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益,此項(xiàng)收益占公司上半年利潤(rùn)總額的74.10%。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后,由于交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益增加,對(duì)公司業(yè)績(jī)影響很大?!肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)較大的公司還有蘇常柴A(000570)、用友軟件(600588)等。

由于“公允價(jià)值變動(dòng)損益”大部分來(lái)自于交易性金融資產(chǎn)投資,因此,券商股從中受益較大。

以海通證券(600837)為例,該公司中報(bào)顯示:公司利潤(rùn)表中公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.47億元,同比增長(zhǎng)156.96%,占其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比重為10.55%。其中,交易性金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為2.95億元,較上年同期增加153.37%;衍生工具公允價(jià)值變動(dòng)損益為0.53億元,同比增長(zhǎng)179.08%。公司公允價(jià)值變動(dòng)損益較上年同期大幅增長(zhǎng)的主要原因?yàn)楣境钟械慕灰仔越鹑谫Y產(chǎn)產(chǎn)生的浮動(dòng)盈虧所致。此外,計(jì)入所有者權(quán)益的可供出售類金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈額為3.86億,同比增加了38.52倍。

與大部分公司“公允價(jià)值變動(dòng)損益”來(lái)源于交易性金融資產(chǎn)不同,振華港機(jī)(600320)的這部分收益來(lái)源于遠(yuǎn)期外匯合同和利率掉期合同。由于該公司產(chǎn)品大量出口歐美及亞洲地區(qū)其他市場(chǎng),在人民幣匯率攀升的情況下,公司通過(guò)對(duì)外幣的良好管理獲得了1.78億的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,對(duì)公司凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)為18%。

以“公允價(jià)值變動(dòng)損益”彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損比率的為春暉股份(000976),該公司是生產(chǎn)滌綸絲、聚酯切片的纖維制品制造企業(yè),由于主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率低——僅為3.57%,財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用較高,公司本期虧損218.67萬(wàn)元。而公司從投資交易性金融資產(chǎn)上獲得了138萬(wàn)元的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,如果扣除這部分賬面收益,公司的虧損額將達(dá)到350多萬(wàn)元。

“公允價(jià)值變動(dòng)損益”并非都是正的。風(fēng)化高科(000636)上半年投資資本市場(chǎng),已經(jīng)出售的證券獲得了1.16億的投資收益,而未出售的證券賬面損失4000多萬(wàn)元。

但上半年受益于電子元器件的需求增加以及雙核處理器市場(chǎng)擴(kuò)大,其主導(dǎo)產(chǎn)品包括片式多層陶瓷電容器、片式電阻器、片式電感器、軟磁鐵氧體磁芯等產(chǎn)能已滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),部分產(chǎn)品供不應(yīng)求。電子元器件產(chǎn)銷量分別比上年同期增長(zhǎng)24.67%和19.42%,均創(chuàng)歷史新高。2007年1-6月公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為85,403.83萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)2.63%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為8,400.11萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)102.39%。

     (作者: 何煦 郭敏)


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