隨著個(gè)人投資房產(chǎn)的熱度升溫,不少普通人開始對(duì)房產(chǎn)投資感興趣,特別是手里有閑房的人。但由于涉足這一領(lǐng)域時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)少、對(duì)自家房產(chǎn)的真正價(jià)值不了解,期望值過高,銷售報(bào)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相去甚遠(yuǎn),購(gòu)方覺得你的房子太貴不值,以致“高不成、低不就”。問題的關(guān)鍵在哪兒？就在于你沒有科學(xué)、準(zhǔn)確地判斷出自己的房子值多少錢。那么有什么方法能夠判斷出房子的真實(shí)身價(jià)？
一般地說,判斷房子的價(jià)值有以下幾種方法：
－－中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)省心省力比較準(zhǔn)確
頭先,選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源多的房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。因?yàn)橐?guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓(xùn)的分析員根據(jù)房子的各種因素進(jìn)行測(cè)算,能夠比較直接地反映出房子在特定時(shí)間、地段、環(huán)境的市場(chǎng)價(jià)格,并依照房子的實(shí)際情況選擇不同的方法,較后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮,得出一個(gè)較接近市場(chǎng)行情、較能反映房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。業(yè)務(wù)人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、交易單價(jià)、區(qū)域及個(gè)別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評(píng)估系統(tǒng),與客戶的房產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比計(jì)算,得出正常報(bào)價(jià)。二手房的估價(jià)方法包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法和假設(shè)開發(fā)法等,不同的實(shí)際情況可以采用不同的評(píng)估方法。較常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復(fù)雜,不太適合個(gè)人自己計(jì)算。
要找房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司,與中介公司簽署正規(guī)、細(xì)致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。
－－免費(fèi)網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)操作簡(jiǎn)單高效
大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財(cái)頻道開設(shè)免費(fèi)在線房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng),并且操作簡(jiǎn)單易行,評(píng)估結(jié)果雖然不是很準(zhǔn)確,但能讓急于了解自家房產(chǎn)價(jià)值者心里有點(diǎn)數(shù)。網(wǎng)站的二手房評(píng)估系統(tǒng)一般來說是依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)法規(guī)》和具有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,綜合以下各種因素,包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時(shí)間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費(fèi)用）、給排水、電力供熱、管道燃?xì)獾葪l件,以及相鄰品質(zhì)接近的項(xiàng)目均價(jià),還有賣房者對(duì)房子價(jià)值的期望值等,幾秒鐘的時(shí)間,你會(huì)得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。由于不同網(wǎng)站的評(píng)估方式不同、采用的評(píng)估系統(tǒng)電子版本有差異,得出的房產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)都會(huì)有一些出入,購(gòu)房者可以把它作為一個(gè)基本參考。
－－房產(chǎn)專業(yè)評(píng)估師很少為個(gè)人服務(wù)
給房產(chǎn)估價(jià)需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗(yàn)、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國(guó)家考核認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)師,也只有在比較成熟的市場(chǎng)環(huán)境下,依據(jù)大量可供參考的市場(chǎng)信息,才有可能評(píng)估出比較準(zhǔn)確的價(jià)格。
不過,估價(jià)師很少為普通的個(gè)人客戶服務(wù)。對(duì)于普通的購(gòu)房者來說,如果僅僅希望做個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)估,頭先需要確定一個(gè)評(píng)估的基準(zhǔn)。在開始評(píng)估前,購(gòu)房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易,以此對(duì)市場(chǎng)行情有個(gè)大致的了解。當(dāng)然,查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報(bào)價(jià),對(duì)了解行情也會(huì)有幫助。不過,能夠作為評(píng)估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù),必須是現(xiàn)實(shí)的成交價(jià)格。
由于請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師做評(píng)估需要負(fù)擔(dān)不低的費(fèi)用,想賣房的人請(qǐng)切記這一點(diǎn),做好心理準(zhǔn)備。此外,不同的評(píng)估師算出的價(jià)格會(huì)有差異。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在一定范圍內(nèi),因評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)不同、判斷方法不同、對(duì)某些事物的感覺不同,必然會(huì)產(chǎn)生具有一定差異的評(píng)估結(jié)果,有點(diǎn)差異是正常的,但差異不能太大。對(duì)差異的合理范圍,應(yīng)該以市場(chǎng)平均值為參照。

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