隨著個人投資房產(chǎn)的熱度升溫,不少普通人開始對房產(chǎn)投資感興趣,特別是手里有閑房的人。但由于涉足這一領(lǐng)域時間短、經(jīng)驗少、對自家房產(chǎn)的真正價值不了解,期望值過高,銷售報價與市場價相去甚遠,購方覺得你的房子太貴不值,以致“高不成、低不就”。問題的關(guān)鍵在哪兒？就在于你沒有科學、準確地判斷出自己的房子值多少錢。那么有什么方法能夠判斷出房子的真實身價？
一般地說,判斷房子的價值有以下幾種方法：
－－中介經(jīng)紀機構(gòu)省心省力比較準確
頭先,選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經(jīng)紀機構(gòu)。因為規(guī)范且具有一定規(guī)模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統(tǒng)。中介公司利用這一系統(tǒng)由受過專業(yè)培訓的分析員根據(jù)房子的各種因素進行測算,能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環(huán)境的市場價格,并依照房子的實際情況選擇不同的方法,較后將幾種不同的結(jié)果綜合考慮,得出一個較接近市場行情、較能反映房產(chǎn)真實價值的價格。業(yè)務(wù)人員通過把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、交易單價、區(qū)域及個別因素修正等數(shù)據(jù)輸入評估系統(tǒng),與客戶的房產(chǎn)進行對比計算,得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設(shè)開發(fā)法等,不同的實際情況可以采用不同的評估方法。較常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復(fù)雜,不太適合個人自己計算。
要找房產(chǎn)中介機構(gòu)的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司,與中介公司簽署正規(guī)、細致、合理的協(xié)議書。不能找非正規(guī)無名小中介。
－－免費網(wǎng)上評估系統(tǒng)操作簡單高效
大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財頻道開設(shè)免費在線房產(chǎn)評估系統(tǒng),并且操作簡單易行,評估結(jié)果雖然不是很準確,但能讓急于了解自家房產(chǎn)價值者心里有點數(shù)。網(wǎng)站的二手房評估系統(tǒng)一般來說是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價法規(guī)》和具有國家標準的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,綜合以下各種因素,包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件,以及相鄰品質(zhì)接近的項目均價,還有賣房者對房子價值的期望值等,幾秒鐘的時間,你會得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報告。由于不同網(wǎng)站的評估方式不同、采用的評估系統(tǒng)電子版本有差異,得出的房產(chǎn)總價和單價都會有一些出入,購房者可以把它作為一個基本參考。
－－房產(chǎn)專業(yè)評估師很少為個人服務(wù)
給房產(chǎn)估價需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗、較高的專業(yè)水平。經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價師,也只有在比較成熟的市場環(huán)境下,依據(jù)大量可供參考的市場信息,才有可能評估出比較準確的價格。
不過,估價師很少為普通的個人客戶服務(wù)。對于普通的購房者來說,如果僅僅希望做個簡單的評估,頭先需要確定一個評估的基準。在開始評估前,購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易,以此對市場行情有個大致的了解。當然,查詢某些大型房產(chǎn)中介的廣告報價,對了解行情也會有幫助。不過,能夠作為評估基準的數(shù)據(jù),必須是現(xiàn)實的成交價格。
由于請專業(yè)評估師做評估需要負擔不低的費用,想賣房的人請切記這一點,做好心理準備。此外,不同的評估師算出的價格會有差異。有業(yè)內(nèi)人士認為,在一定范圍內(nèi),因評估師的經(jīng)驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同,必然會產(chǎn)生具有一定差異的評估結(jié)果,有點差異是正常的,但差異不能太大。對差異的合理范圍,應(yīng)該以市場平均值為參照。

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