隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來越多的工業(yè)企業(yè)利用其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個(gè)工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場。而房地產(chǎn)抵押估價(jià)已成為估價(jià)機(jī)構(gòu)協(xié)助銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的一道屏障。

實(shí)務(wù)操作中的一般風(fēng)險(xiǎn)防范

完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房和廠區(qū)內(nèi)的倉儲(chǔ)用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構(gòu)筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)關(guān)注抵押的合法性、抵押價(jià)值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個(gè)問題。

關(guān)于抵押的合法性，估價(jià)人員一方面應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及其他資料原件，并在現(xiàn)場查看時(shí)與抵押房地產(chǎn)一一對照核實(shí)；另一方面應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易查詢核實(shí)《房地產(chǎn)登記冊》記載的有關(guān)土地狀況信息、房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息、房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況信息。特別是，要在抵押相關(guān)當(dāng)事人協(xié)助下，調(diào)查核實(shí)抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在權(quán)利上的各種瑕疵，是否符合有關(guān)抵押的法律規(guī)定，是否存在各項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)利及其數(shù)額等情況。

關(guān)于抵押價(jià)值的合理性，估價(jià)人員應(yīng)在針對類似房地產(chǎn)進(jìn)行市場分析的基礎(chǔ)上，正確把握抵押房地產(chǎn)在未設(shè)立任何法定優(yōu)先受償權(quán)利情況下的市場價(jià)值(V1)，以及應(yīng)盡可能地知悉其存在各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款的總額(V2)，并在此基礎(chǔ)上確定其抵押價(jià)值(V)：V=V1-V2。

關(guān)于抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，估價(jià)人員應(yīng)假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況下，對下列問題進(jìn)行正確的分析和判斷：與抵押房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)的市場供求情況；抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；能否不用花費(fèi)過多的費(fèi)用和時(shí)間，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，并得到較合理的凈現(xiàn)金收入。

實(shí)務(wù)操作中的特殊風(fēng)險(xiǎn)防范

關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)的分割評估情形。一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個(gè)功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的整體。因此，為了防范今后可能出現(xiàn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)要求抵押人將某宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行整體抵押，而不是隨意將其中部分廠房進(jìn)行抵押。但在實(shí)務(wù)中，常遇到委托方要求將其中部分廠房進(jìn)行抵押的情況。此時(shí)，估價(jià)人員一方面應(yīng)爭取進(jìn)行整體評估，另一方面也可以考慮同時(shí)出具該宗工業(yè)房地產(chǎn)的整體價(jià)值和要求單獨(dú)評估的部分房地產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)，還應(yīng)通過現(xiàn)場查看和查詢有關(guān)權(quán)證等項(xiàng)資料，了解作為估價(jià)對象的部分房地產(chǎn)在整體工業(yè)房地產(chǎn)中的作用，是否已經(jīng)具有或能否辦理獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)證，是否具有良好的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性，并充分考慮其土地分?jǐn)倖栴}，以及公用配套設(shè)施、人流和物流的通行權(quán)等合理享用問題；并在估價(jià)報(bào)告中詳細(xì)披露上述內(nèi)容，提請有關(guān)方面注意可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于非標(biāo)準(zhǔn)廠房抵押評估情形。由于工業(yè)行業(yè)類別繁多，除了標(biāo)準(zhǔn)廠房（多建在一些新興工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)，有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高和樓面載荷等）具有較好的通用性外，大多數(shù)均為具有本行業(yè)特點(diǎn)的非標(biāo)準(zhǔn)廠房，通用性差。從這個(gè)角度講，此類工業(yè)房地產(chǎn)如要進(jìn)行處置，其局限性一般較大，變現(xiàn)能力一般較差。因此，應(yīng)充分考慮抵押物工業(yè)房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)和類似工業(yè)房地產(chǎn)的有限市場需求，以及能否經(jīng)濟(jì)地改為生產(chǎn)其他工業(yè)品或改作其他用途的可能性，并在此基礎(chǔ)上，慎重確定其抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力。

關(guān)于在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押評估情形。在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押由于存在眾多的不確定因素，因而具有較大的抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。為了防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，一是要正確認(rèn)定在建工程的范圍及其抵押合法性；二是要在估算其客觀合理價(jià)值時(shí)，應(yīng)正確把握其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的形象進(jìn)度和各種有關(guān)的價(jià)值影響因素。

關(guān)于企業(yè)的實(shí)際還貸能力評估。在考慮工業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行部分信貸人員除了考慮作為抵押物的工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，往往更多考慮的是作為抵押人的工業(yè)企業(yè)的歷年經(jīng)營業(yè)績、業(yè)務(wù)發(fā)展前景、實(shí)際資金運(yùn)作能力、企業(yè)資信等級以及有無財(cái)政擔(dān)保等，即所謂的企業(yè)實(shí)際還貸能力。但企業(yè)還貸能力和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不是一個(gè)概念。抵押評估的真正目的是，在假設(shè)企業(yè)不能持續(xù)經(jīng)營、無力償還貸款的情況下，評估一宗抵押房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)較有可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)值。因此，在估價(jià)中我們?nèi)詰?yīng)如實(shí)評估其工業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力。

　　　　　(作者：上海安大華永房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司 顧振發(fā))