齊驥：鼓勵企業(yè)當主體運行公租房

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），提出要加大公共租賃房建設(shè)力度。公共租賃房以當前住房問題逐漸凸顯的“夾心層”家庭為供應(yīng)對象，受到廣泛關(guān)注。部分地方已掀起公租房建設(shè)熱潮。

今年能解決多少人的居住問題？租金怎么定？公租房的籌建資金、土地供給有哪些來源，如何保證可持續(xù)？

帶著疑問，本報記者對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥進行了專訪。

滿足“夾心層”階段性需求

記者：近年來“夾心層”住房問題凸顯的原因是什么？為什么說公共租賃房符合“夾心層”的需求？

齊驥：近幾年來，隨著廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城鎮(zhèn)低收入家庭的住房條件已經(jīng)或正在得到改善。但由于部分地方商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購購住房，按照現(xiàn)行政策又不屬于廉租住房、經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)對象。這些家庭成為住房政策的“夾心層”。此外，還有以下兩類需要高度關(guān)注：一是外來務(wù)工人員尚沒有納入城市住房保障范圍，住房較為困難。二是新參加工作的職工階段性住房支付能力不足，矛盾日益顯現(xiàn)。

解決這些家庭的住房困難，如果全部依靠擴大廉租住房供應(yīng)，短時間內(nèi)財政無力承受。另外，部分“夾心層”群體隨著收入增長，幾年后將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障的需求是階段性的。

公共租賃房租金水平比較適度，租賃關(guān)系相對穩(wěn)定，符合“夾心層”在一定階段內(nèi)租賃住房的實際需求，是解決“夾心層”住房問題的較好選擇。

今年將建設(shè)37萬套

記者：公共租賃房在我國剛剛起步，目前全國公共租賃房建設(shè)進展如何？有哪些比較好的做法和經(jīng)驗？

齊驥：公共租賃住房發(fā)展在部分省市已經(jīng)起步。江蘇省多年來累計籌集公共租賃住房近40萬套（間），2010年計劃再籌集10萬套（間）。重慶市已建成農(nóng)民工公寓130萬平方米，2010年再開工建15萬套。廈門、深圳、天津、福州、常州5城市2008—2012年規(guī)劃籌集公共租賃住房20萬套。

根據(jù)各地區(qū)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂的目標責任書統(tǒng)計，今年全國將建設(shè)37萬套（間）公共租賃房。各地正在積極制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并納入2010—2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃，分年度組織實施。

從目前看，這些先行地區(qū)在探索過程中，已經(jīng)取得了不少有益的經(jīng)驗。頭先是投資主體多元化。種類型，城市政府作為投資主體，包括財政直接投資和成立國有保障性住房公司投資。種類型，開發(fā)企業(yè)或其他機構(gòu)作為投資主體。多數(shù)農(nóng)民工公寓屬于這一類型。第三種類型，政府和企業(yè)共同出資。部分地區(qū)探索政府投入和國有大中型企業(yè)危舊房改造相結(jié)合，共同建設(shè)公共租賃住房。住房產(chǎn)權(quán)按照誰投資、誰持有的方式確定。

其次，集中建設(shè)與配套建設(shè)相結(jié)合。土地采用劃撥和協(xié)議出讓方式供應(yīng)的，大多統(tǒng)一建設(shè)，如廈門、天津、福州等。土地采用招拍掛方式出讓的，一般都約定在商品住房等項目中配建，建成后由政府回購或收回，如青島、北京、常州市。建設(shè)標準定為小戶型，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)，進行基本裝修，可直接入住。

第三，租金水平趨于市場化。多數(shù)地方公共租賃住房租金以建設(shè)和運營成本為基礎(chǔ)，結(jié)合市場租金及租賃對象承受能力綜合確定、定期調(diào)整，略低于市場租金水平。也可采用市場定價，政府對收入水平較低的承租人給予適當?shù)淖饨鹧a貼。

從各地的實踐看，一方面，公共租賃住房供應(yīng)范圍更廣，覆蓋的群體更多，能有效地緩解部分城市商品住房的供求矛盾，使新就業(yè)職工和城市中的“夾心層”的住房困難加快得到解決；另一方面，由于公共租賃住房建設(shè)投資主體多元化、產(chǎn)權(quán)方式靈活、租金水平趨于市場化，加之開發(fā)過程中的優(yōu)惠政策，可以調(diào)動社會各方面的積極性參與開發(fā)建設(shè)，有著廣闊的發(fā)展空間。

引入社會資金參與建設(shè)

記者：從目前的探索和實踐看，發(fā)展公共租賃房已經(jīng)起到了哪些積極作用？還有哪些問題需要解決？

齊驥：從各地實踐看，發(fā)展公共租賃住房有著重要意義。一是對“夾心層”提供穩(wěn)定住房，滿足其階段性、過渡性基本居住需求，實現(xiàn)了住房市場和住房保障之間的銜接，健全了住房政策體系。二是部分城市嘗試引入社會資金參與公共租賃住房建設(shè)，對解決保障性住房建設(shè)資金籌集問題有較大的借鑒意義。三是公共租賃住房還可以為領(lǐng)取廉租住房租賃補貼的低收入家庭提供房源。這些家庭收入提高后，政府可通過逐步減少補貼或提高租金形成有效的退出機制。也有的地方通過先租后售、住戶逐步購購的方式滿足部分家庭購房的需要，有利于各類住房保障政策的銜接?？偠灾?，公共租賃住房的發(fā)展，將大大推進保障性安居工程的速度，加快推進住房保障工作。

目前，公共租賃住房建設(shè)尚處于探索階段，各地在執(zhí)行《指導(dǎo)意見》過程中，還要不斷總結(jié)經(jīng)驗，強化監(jiān)督，陽光操作，使公共租賃住房的建設(shè)成為百姓歡迎的“民心工程”。

鼓勵企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)

記者：政府將從哪些方面支持公共租賃房的發(fā)展？公共租賃房制度的發(fā)展，還需要哪些努力？

齊驥：《指導(dǎo)意見》已經(jīng)明確提出，要從土地、財稅、信貸等方面對公租房建設(shè)予以支持。一是土地供應(yīng)政策。把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計劃，予以保障。二是資金支持政策。要求地方政府加大對公共租賃房建設(shè)和運營的投入。省、市、自治區(qū)人民政府要給予資金支持，以適當方式給予資金補助。三是稅費優(yōu)惠政策。對公共租賃房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。四是信貸支持政策。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款等渠道，拓展公共租賃住房融資渠道。

在下一步的實踐中，要著力建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運行機制。鼓勵各地發(fā)展由企業(yè)投資和持有公共租賃住房產(chǎn)權(quán)，負責公共租賃住房建設(shè)、租賃和維修等日常工作。這種企業(yè)可以由社會機構(gòu)出資設(shè)立，也可由社會機構(gòu)和政府共同出資組建。同時，要在生活便利、公共交通沿線區(qū)域發(fā)展公共租賃住房。比如通過城市棚戶區(qū)改造原址配建公共租賃住房，在配套成熟的普通商品住房小區(qū)中配建公共租賃住房等。同時，鼓勵社會存量住房用于公共租賃住房。

(作者：王煒)