2014年的樓市風風雨雨。給樓市“松綁” 取消限購，無疑成為全年的主旋律之一。截至目前，還在堅持限購政策的只剩下北上廣深這幾個城市了。

　　其實，“松綁”的不應僅僅是限購政策，住房種類也應該松綁，其中頭當其沖的就是“共有產(chǎn)權(quán)房”。同經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等老大哥相比，“共有產(chǎn)權(quán)房”屬于后來者，卻有著強大的生命力和令人艷羨的發(fā)展前景。

　　所謂“共有產(chǎn)權(quán)房”，即政府(或投資人)與市民雙方共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而當市民有購購能力后，則可以向政府“贖回”另一部分產(chǎn)權(quán)，變“共有產(chǎn)權(quán)”為“自有產(chǎn)權(quán)”。

　　共有產(chǎn)權(quán)房符合中國國情

　　中國老百姓心中有根深蒂固的家文化傳統(tǒng)，有了房子才有歸屬感。從執(zhí)政角度看，政府也認為“有恒產(chǎn)者有恒心”，而共有產(chǎn)權(quán)房正好迎合了人們的這種傳統(tǒng)心理，哪怕是一部分產(chǎn)權(quán)，好歹也是自己的，算自己的產(chǎn)業(yè)，在一定程度上增強了歸屬感。

　　據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在住房保障制度改革方面，眼下正著力推進兩項具體工作：一項是對廉租住房和公共租賃住房實行并軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個作用，一是解決“夾心層”住房困難。二是遏制購置型保障房的牟利空間。“共有產(chǎn)權(quán)房”是保障房的補充形式，購房人與政府或投資人共享產(chǎn)權(quán)，形成產(chǎn)權(quán)主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購房者的壓力。

　　記者了解到，共有產(chǎn)權(quán)房在商品房、棚改房、經(jīng)濟適用房、公租房等領(lǐng)域都有試行先例，而且陸續(xù)在全國推廣。共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢：一是有利于社會穩(wěn)定和促進和諧。二是有利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定。如果租賃文化和相應的配套制度不能有效建立，租賃市場再發(fā)達，公共租賃房推得再多，也只能延緩而不能根本上化解中間收入家庭(“夾心層”)龐大的購房剛性需求，在未來仍然會給住房市場帶來持續(xù)性的巨大壓力。而共有產(chǎn)權(quán)房在解決“夾心層”的購房剛需方面更徹底一些。三是對項目資金形成的壓力更小。公共租賃房的投資壓力大，投資回收周期長，而共有產(chǎn)權(quán)房所需資金少，投資回收快，短期內(nèi)就能形成較大供應量。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，共有產(chǎn)權(quán)住房相比傳統(tǒng)的保障房開發(fā)，具有嚴格限制尋租、防止牟利者鉆制度的空子、有助于住房保障項目的退出、有助于更多夾心層居民享受住房的保值增值等優(yōu)勢。

　　6個城市率先試點

　　今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召集了部分城市，在北京召開了一場“共有產(chǎn)權(quán)”住房試點城市座談會。在座談會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

　　記者了解到，“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念并不是今年頭次提出，早在2007年起就已經(jīng)在江蘇省淮安市進行試點，目前這一模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。

　　隨后，在2012年1月，上海也降低“共有產(chǎn)權(quán)房”的準入門檻，月收入達5000元的也可以申請。而在2013年10月末，上海共有產(chǎn)權(quán)保障房開始搖號選房，2013年共籌集約3萬套房源，解決了部分中低收入家庭住房難的問題。據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥要求，北京等6個試點城市要進一步完善試點方案，特別強調(diào)要確保公平公正，并在此基礎(chǔ)上，探索建立符合國情的保障性住房供應體系。

　　目前，“共有產(chǎn)權(quán)住房”納入到保障房體系管理，屬于保障房范疇，但業(yè)內(nèi)一些專家認為，共有產(chǎn)權(quán)房應“自成體系”，全國政協(xié)委員、住建部原副部長仇保興也曾在政協(xié)小組會后表示，未來應該會單獨歸類進行管理。

　　民營資本參與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)困難不少

　　2014年 總理的政府工作報告指出：“創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持。”

　　我國為加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，鼓勵民營資本參與保障性安居工程建設(shè)，為政府建設(shè)保障房分擔責任和壓力。為此政府出臺了一系列政策措施，例如《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》(建保 2012-91號)就多種方式引導民間資本參與保障性安居工程建設(shè)、落實民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的支持政策、營造民間資本參與保障性安居工程建設(shè)的良好環(huán)境等方面提出了具體措施。

　　湖南省衡陽市人民政府早在2011年就頒發(fā)了《衡陽市人民政府關(guān)于鼓勵社會資本投資建設(shè)公共租賃住房的意見》，衡陽市恒通置業(yè)有限公司是該市家大規(guī)模建設(shè)公租房的民營開發(fā)公司。2013年開工的恒通·壽岳公租房項目占2013年全市公租房指標的27%，而且是拿出公司位于衡州大道邊的一塊商住出讓地用于保障房建設(shè)。

　　記者了解到，國家對公租房政策在民營企業(yè)投資項目的落實到位還有一個過程，致使民營企業(yè)投資公租房在全國都不多見，衡陽市恒通置業(yè)有限公司的公租房投資行為因而引起了業(yè)內(nèi)外廣泛高度關(guān)注。

　　作為衡陽市先進投資公租房的民營企業(yè)，如果干出成績，干出效益，可持續(xù)發(fā)展，對該市其他開發(fā)公司投資建設(shè)公租房會起到示范和引導作用。然而現(xiàn)實情況絕非想象中那么簡單。近日，該公司董事長譚永勝在接受記者采訪時面帶苦澀，他說，目前，因各項政策的落實難，該公司的公租房之路的可持續(xù)性存在一些問題，值得相關(guān)政府部門深入探討和切實解決。

　　譚永勝頭先談到了信貸支持問題。他說，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目幾乎沒有不需要項目貸款支持可完成的。“恒通·壽岳公租房項目”一期工程總投資約3.1億元。除利用自有籌集資金和補助資金共1.3億元之外，需要項目貸款1.8億元左右，項目建完后資產(chǎn)價值至少在5億元以上，土地又是出讓土地，但是項目貸款在幾家銀行都難以準入。

　　究其原因，一是銀根緊縮，房地產(chǎn)調(diào)控所致，以至于對公租房等保障性住房的信貸支持政策難以落實。

　　譚永勝說，各大銀行在2014年根據(jù)國務院和人民銀行政策都頒發(fā)了相應的保障房信貸政策文件，“恒通公租房項目”完全符合其中規(guī)定的準入細則和風險控制要求，銀行不準入大致理由是：從沒做過民營企業(yè)公租房貸款；將公租房項目認為是房地產(chǎn)開發(fā)項目；認為公租房不能做抵押；認為資金回收期太長。衡陽市規(guī)定民營企業(yè)投資建設(shè)公租房十年后方可出售。“省安居投”是保障房融資平臺，但不接受民營企業(yè)入門。

　　此外，譚永勝還特別提到了關(guān)于民企享受劃撥土地建設(shè)公租房的問題。他說，恒通公租房項目成本過高，其中一個重要原因是使用摘牌的出讓土地建公租房。按現(xiàn)行的政策，公租房是享受使用劃撥土地待遇的?！蛾P(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》(建保 2010 87號)是公租房建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，文件指出公租房建設(shè)政府組織、社會參與，建設(shè)用地實行劃撥供應。《國務院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導意見》(國辦發(fā) 2011-45號)也指出確保用地供應，在年度土地利用計劃中優(yōu)先安排、單列指標、做到應保盡保。《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問題的通知》(建保 2012-91號)指出用地上適用國家規(guī)定的保障性安居工程土地供應和開發(fā)利用政策。

　　關(guān)于試行民企公租房共有產(chǎn)權(quán)改革試點的問題，譚永勝認為，“共有產(chǎn)權(quán)房”是保障房的補充形式，購房人與政府或投資人共享產(chǎn)權(quán)，形成產(chǎn)權(quán)主體多元化，以后出售房屋所得按比例分成，減小購房者的壓力。

　　共有產(chǎn)權(quán)房在商品房、棚改房、經(jīng)適房、公租房等領(lǐng)域都有試行先例，而且在全國推廣。廉租房和公租房已經(jīng)并軌，并有其他城市成為全國共有產(chǎn)權(quán)房試點城市的形勢下，衡陽市應該總結(jié)過去廉租住房共有產(chǎn)權(quán)試點的經(jīng)驗教訓，積極引導民營企業(yè)投資建設(shè)公租房，試行民企公租房共有產(chǎn)權(quán)，重新打造在全省具有示范意義的“衡陽模式”。這可成為衡陽市保障房領(lǐng)域的一個改革亮點和特色，也可促使民企保障房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　譚永勝建議，可由金融辦牽頭投資保障房建設(shè)民企探索發(fā)行保障房基金、公租房企業(yè)債券以及公租房項目貸款擔保辦法。地方政府可按相關(guān)政策出臺對公租房建設(shè)的貼息支持辦法，甚至可以探索政府對民企投資建設(shè)的公租房的回購辦法。充分發(fā)揮衡陽市社會民生項目建設(shè)推進辦公室對民企公租房建設(shè)的推進作用，縮短行政審批時間、優(yōu)化投資環(huán)境，促使其能可持續(xù)、快速發(fā)展。

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