市民關注的《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)由市政府正式頒布。這是繼廉租住房、經(jīng)濟適用住房之后，本市在建立、完善分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系方面的又一綱領性文件。

昨天，上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東在對此文件作解讀時表示，根據(jù)《實施意見》，本市公租房依然只租不售，租金價格較市場租金水平依然是“略低”，租賃總年限放寬至“一般不超過6年”。預計年內(nèi)可啟動開工建設的公租房項目面積超過100萬平方米。

　修改：放寬租賃總年限至6年

據(jù)李東介紹，《實施意見》對此前的《實施意見(征求意見稿)》作了進一步修改，與普通市民息息相關的主要涉及以下幾方面內(nèi)容：

頭先，準入條件項中“具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限”修改為“具有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限”。就此，李東解釋，主要是考慮到一些在企業(yè)工作的本市農(nóng)業(yè)戶口人員也存在住房困難，應當納入公共租賃住房供應對象范圍，因此將準入條件適當放寬。

其次，租賃總年限“一般不超過5年”調(diào)整為“一般不超過6年”。公示期間網(wǎng)上調(diào)查，市民對租賃總年限提出了各種意見，考慮到不少市民希望延長租賃期限，并鑒于起步階段房源有限，因此適當放寬租賃總年限，調(diào)整為“一般不超過6年”。

再次，對“保證政府投入”相關規(guī)定進行了修改和補充。按照國家七部門《指導意見》，行政事業(yè)性收費和政府性基金方面，規(guī)定“公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)濟適用住房的相關政策執(zhí)行”；土地供應方面，規(guī)定“建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。 ”

此外，按照國家七部門《指導意見》，還對《實施意見》部分條款內(nèi)容進行了調(diào)整和補充。包括在權屬管理方面，增加規(guī)定：“公共租賃住房建設實行‘誰投資、誰所有’，投資者權益可按有關規(guī)定依法轉讓。要加強公共租賃住房權籍管理，做好權屬登記工作。 ”在租金管理方面，增加規(guī)定：“對承租人拖欠租金和其他費用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣”。在投融資機制方面，增加規(guī)定：“鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款；支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金；探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。同時，積極研究其他融資渠道及投融資機制”等。

　準入：不限戶籍不設收入線

今年6月4日至13日，《實施意見(征求意見稿)》向社會公示，征求市民意見。網(wǎng)上調(diào)查結果顯示，市民對各項政策要點的平均支持率達76.3%。

正式頒布的《實施意見》全文共六章、二十二條。章“明確總體要求”規(guī)定了發(fā)展公共租賃住房的基本思路、基本原則、管理部門、運營機構和規(guī)劃計劃。章“多渠道籌集房源”規(guī)定了公共租賃住房的房源籌集、房源要求和標準以及權屬管理。第三章“規(guī)范供應管理機制”規(guī)定了公共租賃住房的準入條件和申請審核程序。第四章“健全租賃管理機制”規(guī)定了公共租賃住房的租賃價格、租金支付、租賃期限和退出管理。第五章“加大政策支持力度”規(guī)定了公共租賃住房的政府投入、配套支持政策和投融資機制。第六章“加強管理和監(jiān)督”明確了公共租賃住房建設運營的管理監(jiān)督機制以及與單位租賃房的關系。

就此次公租房準入條件的特點，李東歸納了三點，即：不限本市戶籍，不設收入線，具體標準由各區(qū)縣制訂。“公租房決不能回到過去福利分房的老路上來。 ”李東明確表示，本市公租房只租不售，且面向規(guī)定的對象提供，“它(公租房)不同于計劃經(jīng)濟時代的福利公房，后者沒有承租年限，而前者有著規(guī)定租賃年限，且受契約限制，解決的是階段性的住房困難問題。 ”

據(jù)有關專業(yè)機構統(tǒng)計，目前全市共有各類出租住房3000余萬平方米。談到公租房是否會對市場租賃形成沖擊，李東認為，公共租賃住房建設項目著重發(fā)揮對住房租賃市場的補充和引導作用，解決租賃住房的適配性、安定性等問題。 “公租房目前還處在起步階段，對當前的二手房租賃市場不會產(chǎn)生沖擊。今后相當長一段時間內(nèi)，住房租賃需求依然還得主要由市場來承擔。 ”

　租金：“略低”多少還在調(diào)研

據(jù)李東透露，根據(jù)計劃，今年將啟動的試點項目選址主要安排在中外環(huán)間交通便利、配套健全、中小戶型住房租賃需求比較突出的區(qū)域，適合以青年人為主的公共租賃住房供應對象居住。預計年內(nèi)可啟動開工建設的公共租賃住房項目(含單位租賃房)面積超過100萬平方米。

在項目建設資金籌措上，充分考慮公共租賃住房租金收益率較低、投資回收周期較長等特點，千方百計尋找低成本融資渠道，為今年啟動的試點項目提供資金支持。與此同時，市政府繼續(xù)積極鼓勵有條件的經(jīng)濟、科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用自用土地和農(nóng)村集體建設用地建設人才公寓、來滬務工人員集體宿舍等各種類型的單位租賃房，解決青年職工階段性居住困難。

談到租金的問題，李東表示，《實施意見》明確了公租房的租金是 “略低”于市場租金，至于低多少，目前還在作調(diào)研。 “如果公租房的租金太低，會對市場租賃形成沖擊；如果太高，那么公租房的租金優(yōu)惠得不到體現(xiàn)。 ”

另據(jù)其透露，為使公共租賃住房建設、運營工作順利推進，在頒布《實施意見》的基礎上，今年下半年市政府有關部門還將陸續(xù)出臺相關配套政策10余件，分別對公共租賃住房項目認定、土地供應、投融資平臺管理、權籍管理、承租人戶籍管理、稅收管理、公用事業(yè)費優(yōu)惠、公積金支付租金、投資經(jīng)營管理公司組建、租賃合同、建筑設計等具體問題作出細化規(guī)定。

就有關公租房日后的水、電、煤等公用事業(yè)費的優(yōu)惠問題，李東表示，到底怎么優(yōu)惠，具體方案還有待細化，相關文件已經(jīng)在起草當中，“要可操作才行。 ”

據(jù)悉，為確保公共租賃住房試點項目建成后能迅速開展申請、審核和出租工作，市和各區(qū)(縣)公共租賃住房專業(yè)運營機構組建及人員培訓等工作目前也已開始啟動。

(作者：楊冬 張駿斕)