核心提示：根據(jù)專家算的賬，重慶今年擬建的全部公共租賃房所需建設資金在1400億左右，加上土地價值，接近2000億元。而公租房租金僅為市場價格的60%，這個租金水平還不夠支付貸款利息。

今年年初，重慶市政府為平抑房價、加大住房保障力度，提出政府加大公共租賃房供應的思路。

2月20日，重慶市政府召開第62次常務會議，再次研究公租房問題，會議由市長黃奇帆主持。

這次會議決定，今年全市將開工建設500萬平方米公共租賃房，年底向社會投放20萬平方米。根據(jù)重慶的規(guī)劃，2010到2020年，全市公共租賃房總建設規(guī)模將達到2000萬平方米左右，計33.5萬套。

此外，遠郊區(qū)縣根據(jù)城市化進程，也將考慮建設公租房2000萬平方米左右。這樣一來，未來10年，重慶將建設提供總計規(guī)模為4000萬平方米左右租賃房。

目前，北京、上海、深圳、廈門、常州等地，均推出了公共租賃房的建設計劃，但均不及重慶的規(guī)模龐大。

在中國房市經(jīng)歷2009年持繼上漲背景下，重慶這一舉措深受關注。不過，盡管重慶雄心勃勃，仍有多位觀察人士指出，要完成這一龐大民生工程，重慶仍需破解諸如資金、土地、規(guī)劃的難題。而大規(guī)模的推出公共租賃房，如何深刻影響房價，也有待進一步探索。

公共租賃房今年1月14日，重慶市國土房管局向市政府做了《關于實施主城區(qū)公共租賃住房保障的匯報》，公共租賃房建設正式提上了日程。

根據(jù)62次常務會議，重慶市政府對公租房給出的定義為，政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租金價格，面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭供應的住房。

會議決議，重慶主城區(qū)公租房布局在一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個聚居區(qū)中，計劃分前三年、后七年各新建1000萬平方米，今年先期啟動500萬平方米，年底完工20萬平方米。

據(jù)1月14日國土局的報告，原計劃今年的開工面積是200萬平方米。此番大幅提高規(guī)模，一位政府官員表示，是為適應重慶快速城市化帶來的住房保障問題。

根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃，到2020年，主城區(qū)常住人口將達到1000萬人，新增的有400萬人。大量新增人口帶來住房的保障壓力，重慶對新增人口的住房供應對策為，采取1∶6∶3的合理比例給予解決，10%的高收入人群購購高端商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能購購中小套型、中低價位商品住房；另外30%，即120萬人則由政府保障住房。

與此同時，“過去一年，全國各地，包括重慶在內(nèi)，商品房價格大漲，加大對住房保障的壓力?！边@位官員說。

據(jù)統(tǒng)計，2009年，重慶主城九區(qū)，商品房價格每平方米上漲了900元，均價達到4600元。而自2006年重慶被批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改區(qū)以來，重慶主城區(qū)房價每平方米平均上漲了2000元。

因此，建立適宜規(guī)模的住房保障體系，于重慶來說至關重要。

根據(jù)2月20日會議的定議，除了建房規(guī)模，重慶還提出了，限定公共套型面積，建筑面積控制在35～80平方米之間；二是惠租賃價格，租金價格按建設成本利息+維護費計算，控制在市場租金的60%以內(nèi)；三是不得轉(zhuǎn)讓、出借、出租和改變住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)。

現(xiàn)在公共租賃房的規(guī)劃地點，雖屬城市開發(fā)范圍，但距主城核心區(qū)仍然較遠。這次常務會議提出，公租房將靠近規(guī)劃建設中的輕軌沿線，同時加強學校、醫(yī)院、商業(yè)設施等公共配套。

申購人群范圍廣泛，主要包括，無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市中低收入住房困難家庭；年滿18周歲，具有租金支付能力的新就業(yè)大中專及職校學生、進城務工人員、區(qū)縣以上政府引進的專業(yè)人才、外地來渝工作人員（含外籍人士），只要在本市無住房、有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源均可申請，不受戶籍限制。而其他試點地城市，均有戶口、居住年限或工作年限等限制條件。

據(jù)悉，為加強公租房的建設與管理，重慶還將設立住房保障局，并出臺《重慶市公共租賃住房管理辦法》。

市國土局人士透露，住房保障局的設立，是兩會期間，多位重慶人大代表及政協(xié)委員建議，對于這公共租賃房建設，應有專門的機構(gòu)負責，并實行問責制，以確保其落到實處。

目前還沒有這個部門如何設立的具體信息。

待解難題過去，公共租賃房作為準公共產(chǎn)品少人問津，是缺乏巨大的利益趨動。重慶理工大學國際經(jīng)濟與貿(mào)易系主任任邱冬陽認為，一方面是政府財力有限，而開發(fā)商投入不能賺錢。

重慶此次大規(guī)模推進，也將面臨資金等諸多難題。

重慶主城2000萬平方米公共租賃房，以土地劃撥方式進行建設，并由國有八大集團之一的地產(chǎn)集團，向銀行信用融資。黃奇帆曾表示，希望地產(chǎn)集團能在銀行獲得300億貸款。

但即使如此，這能否解決全部資金，及還款渠道，退出機制，現(xiàn)在還是一個問號。

公共租賃房所需資金與其建設規(guī)模一樣龐大。

黃奇帆在1月14日會上表示，主城2000萬平方米公租房需要建設用地多達3萬畝，按照目前市場上較低土地出讓金200萬/畝，重慶財政收入就將拿出600億元。

一直關注這一問題的邱冬陽以此為基礎算了一筆賬，土地成本一般占建設成本的30%，以此類推，全部公共租賃房所需建設資金在1400億左右，加上土地價值，接近2000億。

邱冬陽認為，“而公共租賃房租金僅為市場價格的60%，這個租金水平，是不夠支貸款付息的?！?/P>

另外，由區(qū)縣承擔的2000平方米公共租賃房，也使區(qū)縣財政感到沉重壓力。重慶市政協(xié)常委、西南大學教授邱道持表示，區(qū)縣政府當前本來就負債較多，他們當然更希望將土地通過市場出讓，獲得收入以平衡財政。

據(jù)了解，在春節(jié)前召開的重慶市兩會上，已有一些區(qū)縣提出希望公共租賃房不要在本行政轄區(qū)布局的意愿。

因此，土地、資金如何解決，是否考慮引入市場資金，將成為重慶市政府進一步考慮的題目。而黃奇帆能不能像當初操作八大集團一樣，創(chuàng)新性地解決全市基礎設施資金瓶頸一般，解決公租房資金渠道，也將受公眾關注。

此外，重慶推公共租賃一大目標，是平抑房價，這一目的能否實現(xiàn)，現(xiàn)在有不同說法。

“從短期看，對商品住房市場的直接影響有限，但能抑制部分投資性購房需求?！敝貞c市房管局局長張定宇認為，全市主城區(qū)年均商品住房供應量和銷售量在1500萬平方米左右，每年進入200萬平方米的公共租賃房，所占比例不大。

同時，張定宇認為，公共租賃房“只租不售”，難免會對租賃住房市場產(chǎn)生一定影響，傳遞下去，就會抑制投資性購房需求。

張定宇還表示，保障性房源一旦充足后，將全面借鑒新加坡和香港經(jīng)驗，根據(jù)市場供求形勢，由租轉(zhuǎn)售，調(diào)節(jié)房價上漲節(jié)奏。

不過邱冬陽提出，政府售出公共租賃房，是財政資金很好的退出手段，但是這個售出的前提，一定在是房地產(chǎn)價格上漲的背景下，因為在降階下出售，地產(chǎn)集團就會現(xiàn)巨虧，“由此就與政府希望調(diào)控房市，平衡價格的初衷是相矛盾?！?/P>

邱道持認為，沒有住房保障體系，全部需求都壓到房價，對房價上漲是一個激勵。而由政府提供適度規(guī)模的保障房，有利于解緩這種壓力，對房價非理性上漲可能產(chǎn)生一定影響。

“但公共租賃房本身解決的是購不起房的人的住房問題，而對有能力購房者是沒有影響的，所以對這個層面，它對房價的沖擊力是有限的?！鼻竦莱址Q。

不過，多位接受采訪的官員及學者均表示，重慶的嘗試是必要的，而且值得鼓勵的。

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