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8宗地保障房配建面積比例高 北京或推五環(huán)房價至六萬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 499 次
11月4日,北京國土資源局現(xiàn)場再次陷入混戰(zhàn),單日下午出讓8宗地塊,總成交額達到87.69億,合計出讓面積高達118.3萬平方米。值得注意的是,8宗地塊均需配建不同類型、不同面積的保障房項目,且比例不低。
頗有意思,“京七條”出臺不到半月,差別供應保障房對樓市調控效果還遠未實現(xiàn),土地市場的反應便立馬體現(xiàn)出來。高策地產(chǎn)董事長陶紅兵認為,保障房必然會擠壓普通商品房的土地供應,而他此前所預計的“四環(huán)房價將到10萬”已經(jīng)頗為保守,他再次預測:此輪拍地后,五環(huán)房價將近八萬。
8宗地保障房配建面積比例高
此次所拍地塊的共同特點是配建保障房占了很大一部分面積,現(xiàn)場也以競拍自住型商品房、公租房面積為看點。盡管配建保障房條件近乎苛刻,仍吸引16家房企到場激戰(zhàn),并無斬獲的萬科更由北京公司總經(jīng)理毛大慶親自坐陣,8宗土地的吸引力可見一斑。
備受關注的朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-660、661、665、666號地地塊較終以21億元被保利頭開聯(lián)合體競得,據(jù)記者計算,如果刨除自住型商品房部分面積,則樓面地價約3.7萬元/平方米。
亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X13R2地塊以12.2億總價被頭開住總聯(lián)合體攬入,代價為配建80400平米公共租賃房,剔除公租房后,樓面價達36000元/平。因較接近城區(qū)而被看好的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊較后被廣州富泓商務奪得,總價5.4億并配套建設17000平米公共租賃住房。另外5塊地塊分別被旭興隆置業(yè)、中鐵建、頭開住總聯(lián)合體、北京城建、中鐵嘉業(yè)奪得。
備受關注的是,8宗土地中7宗需配建逾半面積的保障房,其中以旭興隆置業(yè)奪得的平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)地塊配建比例較高:8.04萬平方米公租房面積達總建筑面積89%,東壩地塊、海淀東升鄉(xiāng)保障房配建比例都在60%以上。僅有北京城建所得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)地塊僅需配建22%自住型商品房面積。
據(jù)統(tǒng)計,8宗地塊將共配建超過29萬平自住型商品房、45000平米限價商品房以及9.7萬平米的公租房。從4日出讓的地塊來看,“京七條”所要求的兩年7萬套自住型商品房目標不難完成。
據(jù)北京市國土局官方微博公布,近期還將在朝陽、大興、通州、門頭溝等區(qū)縣推出3到4宗集中建設的自住型商品房地塊,可建設自住型商品房約68萬平方米。
擠壓商品房空間,五環(huán)房價將至六萬
此次令業(yè)內(nèi)驚呼“瘋狂”的不是如農(nóng)展館一般的高樓面價,而是每個地塊配建的保障房面積過高。剔除保障房后,亦莊河西區(qū)與通州東壩的樓面價輕松破三萬——這亦是不容小覷的高地價。
不難看出,剔除保障房面積后的高地價,將全由同一地塊上所建的普通商品房承擔。陶紅兵認為,要保證保障房的土地供應,這必然擠壓普通商品房的供地空間,“土地供應再次減少,房價再次上漲便是必然。”
這不免讓陶紅兵感嘆“真心認為我預測時留的保險余地大了些”,他曾因預測四環(huán)內(nèi)房價將漲到10萬而被“口誅筆伐”,而陶紅兵此次預測更大膽:東壩南區(qū)地塊入市價格將在8萬元/平米左右。業(yè)內(nèi)預測五環(huán)整體房價將達到6萬/平米。
任志強也在微博發(fā)聲:“(土地競拍)結果是保障與限價型住房用地超指標,嚴重擠壓商品房用地,進一步提高房價。”,并再次發(fā)問:“為啥不限地價競房價呢?政府不肯少得,卻將責任推給市場的典型!”
據(jù)資料,截至目前北京市已成交的住宅用地中可提供自住型商品住房建筑規(guī)模約102萬平方米。另一方面,陶紅兵對于保障房的調控效果并不太樂觀,他認為保障房并不能完全解決夾心層與低收入者的住房問題。
而且改善性需求承擔再次被推高的房價,難道是保障房惹的禍?陶紅兵解釋,不能簡單將責任歸到保障房供地上,“保證一方供應,必然壓縮另一方”,受傷的仍是需要住房的普通人。他認為保障房亦不能完全滿足需求,還會產(chǎn)生分配、質量、管理等一系列問題,癥結仍在不可自由流轉的農(nóng)村土地制度上。
陶紅兵預測,土地市場持續(xù)上漲的勢頭不會停止,普通商品房價格更是無法下降。
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