業(yè)內(nèi)人士表示，今年3月以來(lái)房地產(chǎn)成交量的增加，帶來(lái)了房?jī)r(jià)環(huán)比增幅的擴(kuò)大，但未來(lái)房?jī)r(jià)全面上漲的可能性不大。樓市的持續(xù)熱銷使得開(kāi)發(fā)商的預(yù)期發(fā)生了改變，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速有望小幅復(fù)蘇。

去庫(kù)存化促房?jī)r(jià)小幅上升

據(jù)測(cè)算，4月份全國(guó)商品房銷售面積6316萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；全國(guó)商品房銷售額2937億元，同比增長(zhǎng)達(dá)63.6%。成交量的放大，反映為價(jià)格的環(huán)比增幅擴(kuò)大。4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，1-4月房屋成交量同比增長(zhǎng)17.5%,而1-3月增幅只有8.2%,說(shuō)明4月成交量反彈力度非常大。而房?jī)r(jià)環(huán)比增幅擴(kuò)大,由3月的0.2%擴(kuò)大至4月的0.4%,說(shuō)明隨著成交量的激增,開(kāi)發(fā)商提價(jià)現(xiàn)象更加明顯。

中投證券頭席地產(chǎn)分析師李少明認(rèn)為，4月份房地產(chǎn)成交量繼續(xù)明顯上漲，價(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)了小幅上漲，主要原因是今年2、3月份部分城市房?jī)r(jià)同比下跌較多，而隨著庫(kù)存的下降，價(jià)格小幅上升也就具有了一定的合理性。

“無(wú)論是房?jī)r(jià)還是成交量，都已經(jīng)過(guò)了底部。成交量的底部應(yīng)該在去年9、10月份，而房?jī)r(jià)應(yīng)該在今年2、3月份探底。”李少明表示，3月份以來(lái)，不少城市的樓市成交量同比漲幅達(dá)到100%以上，未來(lái)環(huán)比可能會(huì)有波動(dòng)，但同比仍會(huì)維持較快增幅。預(yù)計(jì)全年成交量增幅將超過(guò)18%的原先預(yù)計(jì)。但價(jià)格全面上漲的可能性不大，一方面，市場(chǎng)庫(kù)存壓力還比較大，另一方面，居民消費(fèi)能力也不支持價(jià)格繼續(xù)回升。

“拿本公司項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，去年下半年是銷售情況較差的時(shí)候，今年開(kāi)春以來(lái)，前來(lái)看房的人逐漸增多了?！鄙蜿?yáng)萬(wàn)和順景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理徐招光表示，雖然一些城市如海南、溫州、蘭州等出現(xiàn)了漲價(jià)，但是從目前來(lái)看，大部分城市房?jī)r(jià)還沒(méi)有明顯變動(dòng)。

土地市場(chǎng)悄然復(fù)蘇

房?jī)r(jià)上漲的提振，使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了一定的復(fù)蘇跡象。1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積2.78億平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；完成土地購(gòu)置面積7266萬(wàn)平方米，同比下降28.6%，而去年同期則是增長(zhǎng)11.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積7078萬(wàn)平方米，同比下降12.2%，而去年同期則是增長(zhǎng)5.9%。

楊紅旭指出，土地市場(chǎng)依然低迷，但已開(kāi)始復(fù)蘇。1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比下降28.6%，但比1-3月40.1%的降幅大幅收窄。1-4月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工面積增幅指標(biāo)雖然依然比較低迷，但比1-3月略有好轉(zhuǎn)。

中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，4月土地成交面積增加明顯，其中居住用地成交面積較前12月均值上升38%；地價(jià)水平較3月出現(xiàn)回升，4月土地流標(biāo)率保持平穩(wěn)，居住用地底價(jià)成交率下降，溢價(jià)成交現(xiàn)象較3月明顯增多，且部分地塊溢價(jià)幅度頗高。值得注意的是，盡管成交頻現(xiàn)較高溢價(jià)率，但地塊實(shí)際出讓價(jià)格仍處于低位，距離2007年歷史高位仍有較大差距。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前土地市場(chǎng)回暖，原因在于樓市的持續(xù)熱銷使得開(kāi)發(fā)商的預(yù)期發(fā)生了改變，加之去年多個(gè)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，手頭回籠了部分資金。另一方面，來(lái)自政策的支持也令房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈松綁。國(guó)務(wù)院總理 29日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》。會(huì)議決定，對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，其中，商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)。

長(zhǎng)城證券分析師劉昆認(rèn)為，調(diào)低商品住房投資項(xiàng)目資本金比例，降低了行業(yè)的融資門檻。值得關(guān)注的是，資金相對(duì)寬裕后，開(kāi)發(fā)商是否還堅(jiān)持降價(jià)快速去庫(kù)存的銷售模式，有待觀察。不過(guò)，在前期剛性需求持續(xù)釋放的情況下，未來(lái)如果新房售價(jià)普遍回升，而投資需求不能大量入市，有可能導(dǎo)致下半年行業(yè)成交量重新進(jìn)入膠著狀態(tài)。