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專家預(yù)計3月至4月樓市全面調(diào)整

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 557 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2010年較后一個月的房地產(chǎn)運行情況昨天由國家統(tǒng)計局發(fā)布。數(shù)據(jù)顯示,去年12月全國房價盡管同比漲幅繼續(xù)放緩,但環(huán)比續(xù)漲,漲幅持平于上月??v觀去年全年房價走勢,“史上較嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策效果并不令人滿意,在4月及9月調(diào)控政策相繼出臺之后,全國房價環(huán)比僅有6月出現(xiàn)下降,其余各月均保持上漲或持平。

專家認(rèn)為,要使高位房價有所回落,房產(chǎn)稅等調(diào)控應(yīng)當(dāng)出臺,在政策的進(jìn)一步發(fā)力下,2011年房價有望震蕩下行。

-權(quán)威發(fā)布

>>銷售

2010年全國商品房銷售額5.25萬億

數(shù)據(jù)顯示,2010年,商品房銷售額5.25萬億元,比上年增長18.3%,增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中,商品住宅銷售額增長14.4%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。

2010年,全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%,增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中,商品住宅銷售面積增長8.0%,辦公樓增長21.9%,商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。

12月當(dāng)月,全國商品房銷售面積21808萬平方米,同比增長11.5%;全國商品房銷售額10201億元,同比增長21.9%。

>>價格

全國房價連續(xù)四個月環(huán)比上漲

全國70個大中城市的房價同比漲幅從去年4月以來就逐步收窄,然而更能代表房價真實走勢的環(huán)比數(shù)據(jù)卻連續(xù)四個月上漲。12月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,漲幅比11月份縮小1.3個百分點;環(huán)比上漲0.3%。

去年12月份,新建住宅銷售價格同比上漲7.6%,漲幅比11月份縮小1.7個百分點。與前一個月相比,新建住宅銷售價格上漲0.3%。

去年12月份,二手住宅銷售價格同比上漲5.0%,漲幅比11月份縮小0.6個百分點;環(huán)比上漲0.5%,比11月份擴(kuò)大0.2個百分點。

>>投資

2010年土地購置費漲65.9%

數(shù)據(jù)顯示,2010年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米,比上年增長28.4%,土地購置費9992億元,增長65.9%。同期,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著。2010年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元,比上年增長33.2%,其中,商品住宅投資34038億元,增長32.9%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月,房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元,增長12.0%。

12月當(dāng)月,房屋新開工面積1.86億平方米,同比下降1.1%;房屋竣工面積2.75億平方米,下降3.4%,其中,住宅竣工面積2.19億平方米,下降4.5%;土地購置面積4889萬平方米,增長1.5%,土地購置費1061億元,增長5.8%。

>>資金

利用貸款增速不如其他資金來源

2010年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元,比上年增長25.4%。其中,國內(nèi)貸款12540億元,增長10.3%;利用外資796億元,增長66.0%;自籌資金26705億元,增長48.8%;其他資金32454億元,增長15.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款19020億元,增長17.3%;個人按揭貸款9211億元,增長7.6%。

-解讀

賣方積極調(diào)價應(yīng)對調(diào)控

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,去年4月和9月的新政向市場釋放信號,形成房價下降預(yù)期,市場一度觀望。但隨后,市場根據(jù)調(diào)控做出了調(diào)整,包括一些開發(fā)商積極調(diào)整市場價格,性價比較高樓盤出現(xiàn),吸引了購房需求入市,帶動了成交量的上升。而在樓市調(diào)控的大背景下,郊區(qū)樓盤面向剛性需求,產(chǎn)品主打中小戶型,都堅持了平價推盤、快速銷售的策略,因而更容易在調(diào)控下贏得市場。

遠(yuǎn)洋嘉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司研究總監(jiān)孟奇也表示,少數(shù)企業(yè)在新政之后應(yīng)對市場靈活,迅速下調(diào)項目價格贏得了市場。從樓盤性質(zhì)來看,主要是低價開盤的遠(yuǎn)郊項目受到追捧,成為市場成交的主力軍。

剛需釋放致使成交上漲

中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示,除了開發(fā)商靈活應(yīng)對市場調(diào)控政策之外,購房者對于房地產(chǎn)市場前景看不清,受到部分市場信息誤導(dǎo),心急入市也是造成去年,特別是下半年成交上漲的原因之一。前期調(diào)控政策的力度雖大,但是實際效果與力度相比不成正比,這使得購房者認(rèn)為價格下調(diào)的空間不大,加速進(jìn)入樓市。

郭毅表示,去年四季度,包括公積金貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和房貸利率優(yōu)惠等政策的松動,例如一些銀行出現(xiàn)了7折利率,使得一些曾被“誤傷”的需求逐步釋放,這些進(jìn)一步支撐著近段時間以來的火爆成交。

市場流動性過多致房價上漲

中國人民大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)管理教授鄭超愚表示,大量的貨幣和信貸供應(yīng)在很大程度上推高了資產(chǎn)價格。2010年信貸額度高達(dá)7.95萬億,而廣義貨幣供應(yīng)量更是達(dá)到了72萬億,從而帶來了市場流動性過多,而大量的貨幣除了股市、樓市之外幾乎沒有更好的投資渠道,相比股市的低迷,樓市多年的增值必然會吸引更多的資金,從而導(dǎo)致房價上漲。

房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情高漲

張大偉表示,從數(shù)據(jù)可以看出,開發(fā)投資額度明顯上漲,雖然經(jīng)過4月及9月連續(xù)兩輪調(diào)控,但是房地產(chǎn)投資額度不降反漲,可見房地產(chǎn)市場目前依然是投資的頭選。而2010年的信貸總額度高達(dá)7.95萬億也是支撐房地產(chǎn)投資額度再創(chuàng)新高的重要原因之一。土地購置面積、購置費用均創(chuàng)新高,給后期調(diào)控帶來明顯壓力,房產(chǎn)企業(yè)的成本明顯增加,降價的可能也更小。

房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效

鄭超愚表示,2010年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元,比上年增長25.4%,這一數(shù)據(jù)基本上從去年2月份以來增速就在逐步收窄。而在開發(fā)資金中,國內(nèi)貸款的增速也在不斷放緩,自籌資金變化不大,利用外資增速逐月加快,其他資金同比增速僅15.9%,而在去年初的2月份這一數(shù)值高達(dá)111.9%。這充分顯示信貸收緊和銷售放緩后開發(fā)商資金壓力加大。

國家統(tǒng)計局有關(guān)專家表示,從2010年全年數(shù)據(jù)可以看出,隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大,調(diào)控效果日益顯現(xiàn),全國70個大中城市房屋銷售價格在去年4月份同比漲幅達(dá)到12.8%的高位后,同比漲幅呈逐月下滑的趨勢,去年12月份這一漲幅回落到全年較低點6.4%,應(yīng)該說抑制房價過快上漲的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。

 -展望

在現(xiàn)行環(huán)境下樓價難以下跌

德意志銀行大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿表示,樓價在現(xiàn)行宏觀和政策環(huán)境下還難以下跌。

當(dāng)前實際通脹壓力可能比CPI增幅數(shù)據(jù)更高,而購房者對房子的真實需求會因為通脹預(yù)期而大幅提高,從而推高房價,而這是行政手段無法抑制的。樓市泡沫的根本問題在于貨幣。目前一些大城市樓市泡沫的較根本原因在于貨幣連續(xù)幾年過于寬松,利率太低。如果貨幣持續(xù)寬松、負(fù)利率長期不解決,那么房價問題只能靠不斷的行政性打壓來暫時抑制,即所謂第三輪、第四輪調(diào)控。

房地產(chǎn)投資將保持穩(wěn)步增長趨勢

國家信息鄒士年表示,雖然房地產(chǎn)市場在2010年遭到國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,但是,由于房地產(chǎn)市場需求的依然旺盛和房地產(chǎn)市場仍具有的較大利潤空間,可以預(yù)計2011年房地產(chǎn)市場投資仍然會保持穩(wěn)步增長趨勢。即便加息周期對今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定的負(fù)面影響,但是保障性住房投資的加大能有效彌補這部分投資的下降。預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資將會保持在20%以上。

房地產(chǎn)價格震蕩下行概率較大

鄒士年表示,2011年房地產(chǎn)價格震蕩下行的概率較大。2009年下半年房地產(chǎn)投資增長26.2%,新開工面積增加6.75億平方米,同比增長53.0%,而2010年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38.1%,房屋新開工面積8.05億平方米,同比增長67.9%。這一時期的投資和新開工面積都對2011年形成較強的供給。

在需求方面,由于對二套房及以上的信貸控制還非常嚴(yán)格,能夠繼續(xù)有效遏制非自住需求,同時,對保障性住房的大量建造也大大降低市場對房價上漲的預(yù)期。因此,只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),今年房地產(chǎn)價格整體震蕩向下的概率較大。

預(yù)計3月至4月樓市全面調(diào)整

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春表示,根據(jù)該校經(jīng)濟(jì)研究所的研究,2011年,在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上,貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼,2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)接近20%的下滑,但不會出現(xiàn)硬著陸的情況,預(yù)計3月至4月是樓市全面調(diào)整的時點。

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