根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1月-7月北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價達(dá)17478元/平方米,新建住宅價格自今年3月份以來連續(xù)5個月上漲。與價格上漲相對應(yīng)的是成交量持續(xù)下跌,自6月份以來新房和二手房的成交量均出現(xiàn)了不同程度的回落,樓市似乎再次走到了"十字路口"。對于許多想在北京置業(yè)的購房者來說，眼下的房價確實讓人有如跌入霧中，迷蒙看不清方向。究竟這一波的上漲行情是否已進(jìn)入拐點？下半年是漲還是跌？

不購就"沒"錯過就"漲"

今年3月份房價出現(xiàn)的戲劇性變化，讓許多準(zhǔn)購房者經(jīng)歷了失落、傷心、后悔的心路歷程。

房價的猛然抬頭，給自金融危機以來對房市觀望許久、正暗自慶幸房價回落的購房者們"一悶棍"。這"悶棍"無異當(dāng)頭棒喝，把剛要"出手"的錢又"揣"回了兜。

在海淀一家圖書公司上班的汪琳告訴記者，結(jié)婚兩年了，小倆口一直是租房子住，每個月得付2000來塊錢的房租。她和老公的收入都還比較穩(wěn)定，本來打算將工作三四年來的20萬的積蓄拿出來付頭付，再向銀行貸點款，購一個小兩居。但房價的突然飛漲打碎了他們的夢。

去年年底樓市相對平靜的時候沒有及時"出手"購房，汪小姐為此心里一直有些遺憾。"從年前看房看到現(xiàn)在了，價格越看越貴，我現(xiàn)在十分后悔沒有年前'出手'，感覺2008年底那一段確實比較低，就算二手房房東心態(tài)也不一樣，開口談掉個幾萬很容易，現(xiàn)在二手房房東都不談價了，都熬了這么久，他們情愿出租再熬一兩年也無所謂。"

和汪琳有著同樣感受的還有來北京工作兩三年的劉濤，"去年底的時候我去看對面的那個樓盤價格還是每平方米11000元，這個月再來看這個樓盤已經(jīng)漲到每平方米18000元。開發(fā)商簡直是瘋了！"

來自相關(guān)網(wǎng)站新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京樓市共130余個項目漲價，其中朝陽區(qū)漲價項目達(dá)58個，成為漲價樓盤數(shù)量較多的區(qū)域；海淀區(qū)成為平均漲價金額較高的區(qū)域，達(dá)每平方米3385．71元。

對于今年上半年樓市回暖如此迅速的原因，財政部科研所副所長白景明分析說，頭先是貨幣政策的作用。降低商業(yè)貸款和住房公積金貸款利率及頭付比例等對頭次購房者的很多優(yōu)惠政策，使購房成本大大降低。其次是財政政策的作用。契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1％，另外對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅等財政政策的利好也刺激了購房者的購購欲。再其次，上半年物價上漲造成了居民通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，從而推動房價的上揚。較后，資本金比例下調(diào)。普通商品住房項目投資的較低資本金比例從35％調(diào)低至20％，這將會促進(jìn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入土地市場，加快建設(shè)速度。另外，也使得入市樓盤增加，從而推動價格上漲。

看房的人多購房的人少

"北京的房價就像長江水，也許有時候波瀾不驚，實際上一直激流暗涌。"在鏈家地產(chǎn)中介公司工作3年的小陳這樣總結(jié)他這半年來的感受。

小陳清楚地記得，今年年初時，咨詢和看房的人還，二三月份以后，成交量驟然放大，房價也水漲船高，無論是地產(chǎn)商還是中介機構(gòu)，無不一掃2008年時的"灰頭土臉"，個個揚眉吐氣。現(xiàn)在小陳每月基本上都能做成兩三筆單子，一個月能掙7000多塊錢。而去年年底那陣子，他每個月的收入只有3000多塊錢。

"但較近這一兩個月看房的人多，購房的人少了，好多人想購房，可一談到價格的時候，都覺得房價太高了。"小陳告訴記者。

7月至今，"價升量跌"是全國樓市的一個新變化。國家統(tǒng)計局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比繼續(xù)雙雙上漲，且漲幅分別比上個月高出0．8和0．1個百分點。這是今年以來70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)5個月上漲。另一方面，7月全國商品房銷售面積為7646萬平方米，環(huán)比6月的9465萬平方米下降近20％；商品房銷售額3800億元，環(huán)比6月的4411億元下跌近14％。這是兩項指標(biāo)自今年3月以來遭遇的頭次下跌。

京城樓市也不例外：8月上半月新房和二手房成交量頭次雙雙"跳水"，其中商品房住宅成交量同比7月同期下降9.25％，前兩月連破紀(jì)錄的二手住宅成交量也同比下降了6.05％。業(yè)內(nèi)人士分析，過高的房價已經(jīng)讓需求受到抑制，市場拐點可能由此開始。

綜合各方面的分析來看，近期成交量回落的原因，除新增供應(yīng)量減少、"二套房貸"執(zhí)行趨嚴(yán)等因素外，還有購房者熱情的減弱。有業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷了前期持續(xù)火熱的市場行情之后，購房者更趨理性，不再貿(mào)然"追漲"，如果房價繼續(xù)快速上漲，和普通購房者的心態(tài)將會脫節(jié)。

有專家建議，對于真正有需求的自住居民來說，可以根據(jù)自身情況在相應(yīng)地段挑選具備性價比的合適房源入市，但不宜過度追漲。

用好政府"有形之手"

2009年下半年房價將走向何處，可謂眾說紛紜。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，目前樓市的支撐力仍然較強。他表示，對于整體經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)市場走出了相對獨立的行情。這一方面是由于外資在中國樓市中所占比重極小，對樓市造成的沖擊不大。而在當(dāng)前貨幣定價的敏感時期，房地產(chǎn)作為保值資產(chǎn)的功能依然突出。另一方面，中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程始終是房地產(chǎn)市場的基調(diào)所在。

對此，中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海則提出不同觀點。他認(rèn)為目前樓市已是極度的泡沫，房價將于今年年底回落。頭先，經(jīng)濟(jì)不景氣的局面難以改善，房價作為先行指標(biāo)必將回落下行。其次，房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。高企的房屋空置率，再加上屆時投機者大量拋盤，房價極有可能急劇下降甚至崩潰。

實際上，房地產(chǎn)市場本身自有運行的規(guī)律，但較終做選擇的恰恰不是市場而是政府。政府對目前樓市如何判斷，如何恰當(dāng)?shù)剡\用好政府的"有形之手"，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

有專家指出，無論自住也好，投資投機也罷，市場都有其合理性，市場在一定范圍內(nèi)都會自發(fā)調(diào)整，并達(dá)到較優(yōu)狀態(tài)，實現(xiàn)資源的有效配置。政府的作用是當(dāng)市場失靈時介入，熨平周期波動。

對于下半年的政策策略，較好的辦法是以不變應(yīng)萬變，即把現(xiàn)有的規(guī)范性政策執(zhí)行好，如二套房貸政策等，確保投機性需求處于可控狀態(tài)；避免出臺行政性調(diào)控措施對市場規(guī)則的肆意破壞；加大土地的有效供應(yīng)，鼓勵中小戶型的建設(shè)和供應(yīng)，用市場的辦法平抑過高的房價；繼續(xù)高舉住房保障大旗，加大保障性住房供應(yīng)，適當(dāng)降低住房保障門檻。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副研究員鐘庭軍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策應(yīng)該注重市場的變化，著重保護(hù)初次置業(yè)者的消費性需求、改善性需求并加強對投機性需求的抑制力度，促進(jìn)市場銷售。此外，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理定價。同時他指出，要引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)行適度調(diào)整。應(yīng)注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正的作用，利用市場的力量擠出泡沫，對房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、稅收等方面予以扶植，促進(jìn)行業(yè)的調(diào)整和市場的洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

2008年，政府主要從行政手段和金融手段上對房地產(chǎn)進(jìn)行了大量的調(diào)整?？梢灶A(yù)見，去年頒布的各項救市政策的實際效果，將在2009年逐漸顯現(xiàn)，而這也會成為推動樓市健康發(fā)展的助力。

(作者：丁莉婭)