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空置房為何霧里看花
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 504 次
●房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化,實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確打擊,前提是對(duì)房價(jià)和空置率這些關(guān)鍵指標(biāo)要有全面和準(zhǔn)確的把握。在這方面,統(tǒng)計(jì)部門責(zé)無旁貸。像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云,決策者和社會(huì)公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開真相。
●主持人:本報(bào)記者 支玲琳
●嘉 賓:陳 杰 (復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任)
支玲琳:有關(guān)空置房總量的傳言,已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。盡管國家電網(wǎng)已經(jīng)出面否認(rèn) “6540萬套空置房”消息發(fā)布的真實(shí)性,但由于權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺位,民間試圖通過 “讀水表” “曬黑燈” “數(shù)空調(diào)” “查物業(yè)”來調(diào)查空置房真相的熱情卻越發(fā)高漲。對(duì)于傳言,您怎么看?關(guān)于空置率,您的判斷又是多少?
陳杰:如果是新建商品房,空置率肯定沒有那么高。從1995年到去年底,全國城鎮(zhèn)竣工住宅的總面積只有86億平方米,就按每套70平方米來算,也就1.2億套。就算全部存量城鎮(zhèn)住宅,按照國家統(tǒng)計(jì)局公布到2006年底的數(shù)字,總面積是113億平方米,算每年凈增加7億平方米,那么現(xiàn)在大約134億平方米,按照每套70平方米來算,也較多就2億套。如果說有6540萬套空置,那么空置率是達(dá)到了30%多,我認(rèn)為這個(gè)可能性很小。再說這個(gè)數(shù)據(jù)根本沒有來源,似網(wǎng)上人士憑空捏造,所以不可信。
至于空置房實(shí)情如何,我認(rèn)為二套房比例是一個(gè)重要的參考。因?yàn)閾碛卸追繎?yīng)該是空置房的前提,否則也就談不上什么空置。從2008年的一個(gè)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看,全國城鎮(zhèn)居民中擁有二套房的比例不是很高,只有9.5%。而在二套房里,用于出租的占54%,偶爾居住的占30%。因此,如果二套房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可信,那么我國住房空置率的上限應(yīng)該是這9.5%中的一半——不到總數(shù)的5%。但即便如此,這個(gè)空置率還是比較高的。因?yàn)槊绹淖》靠罩寐蕪膩頉]有高于3%,英國也基本在4%以下。當(dāng)然,這也跟我國當(dāng)前特殊的住房市場(chǎng)發(fā)展階段有關(guān)。
支玲琳:很多人認(rèn)為,如果消化了這部分空置房,就能平抑市場(chǎng),緩解當(dāng)下房價(jià)高、住房難的問題。您怎么看?
陳杰:頭先,要 “逼”出空置房很難。其次,我國住宅總量還是不足,增加5%供應(yīng)只是杯水車薪。再者,對(duì)于空置房,我們不能只看總量、不看結(jié)構(gòu)。目前內(nèi)地至少有一半的住宅是1999年前建造的,由于建造質(zhì)量所限,危舊房比重較高。有專家說 “20年后中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房得拆一半”,這并非誑語。因此空置房中,到底哪些是屬于危房舊房的,哪些房子是可居住的,一定要摸清楚家底。而且從歐美國家都定期通過抽樣調(diào)查來獲得住房空置率的實(shí)踐看,這個(gè)在技術(shù)上完全可行。此外,須盡快啟動(dòng)全國性的住房普查,上一次的普查是在1985年,如今已經(jīng)過去25年了。無論是出于房地產(chǎn)調(diào)控精準(zhǔn)性的考慮,還是為了穩(wěn)定公眾預(yù)期,空置房都不能霧里看花。
支玲琳:現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng),到底是緊缺還是過剩?
陳杰:我的判斷仍然來自于數(shù)據(jù)。住建部人士告訴我,目前,我國住房套數(shù)與城鎮(zhèn)家庭總數(shù)之比,是 0.81到0.87,也就是說每 100戶的家庭擁有81-87套房子。這也意味著,還有13-19戶家庭是需要和別人擠在一起的。按照這個(gè)數(shù)據(jù),我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅套數(shù)應(yīng)該在1.6-1.8億套左右。還有一組數(shù)據(jù)顯示, 1999年以后竣工的全部城鎮(zhèn)住宅套數(shù)只占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的35%,也就是較多35%的人通過購新房改善了居住條件,但還有65%的人還住在原來的房子。可見,房地產(chǎn)的改善性需求還是非常大的。在住宅總量上,仍然存在著不足。
支玲琳:有專家表示,不少多套房持有者 “不差錢”,即便面對(duì)政策調(diào)控帶來的市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期,也并不急于將手中房產(chǎn)出手。您怎么看?
陳杰:有些老百姓也說,怎么調(diào)控半天還是不降價(jià)?問題其實(shí)就在這里。不少開發(fā)商,去年獲利頗豐,現(xiàn)金流充沛,所以并不著急。那些手持多套房的人,也是 “手中有糧、心里不慌”,更何況很多人都持這樣的想法——“就算再怎么跌,也跌不到我購入時(shí)的價(jià)格”。無怪乎央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌也說,現(xiàn)在房價(jià),說到底還是貨幣量太多,部分居民手頭錢也多。但又沒有相應(yīng)的投資渠道疏導(dǎo)出去,不炒房,那干什么呢?比起炒大蒜、綠豆,還是投資房子來得更安全。房地產(chǎn)的根本問題,是進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的資金像洪水一樣泛濫。若不將其分流的話,靠堵是解決不了問題的。
支玲琳:即便在征收房屋保有稅的美國,也同樣遭遇了當(dāng)下空置率高的問題。對(duì)此,您怎么看?
陳杰:當(dāng)前社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)稅抱有非常大的期待。但我擔(dān)心,可能政策甫出,會(huì)有一個(gè) “跳水”的效應(yīng),但是從長期來看,只要存在其他炒作因素,房價(jià)依然會(huì)上漲,歐美經(jīng)驗(yàn)都證明這一點(diǎn)。加之物業(yè)稅自身征收成本很高,對(duì)此還是要慎重。
要挖掘潛力、盤活存量,不妨從兩點(diǎn)著手。一是鼓勵(lì)出租?,F(xiàn)在出租房屋要征收10%的稅負(fù),實(shí)際上也收不到,反而把房屋租賃變成了私下操作的地下交易。如果減免一部分租賃稅費(fèi),不僅可以擴(kuò)大租賃市場(chǎng)供應(yīng),而且有了備案登記,也有助于今后規(guī)范租賃市場(chǎng)。二是拓寬投資渠道。設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金,吸引公眾游資投資于此,這就相當(dāng)于把原來大家購房的錢拿去建房,不僅增加住房供應(yīng)量,而且投資者盡管不再購購物質(zhì)形態(tài)的房子,卻也能像房地產(chǎn)商一樣,直接以小股東的身份投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)。這樣一來,如果房產(chǎn)升值,中小投資者就能分享收益,對(duì)資金也是一種出路。一旦出現(xiàn)波動(dòng),也能一同分擔(dān)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),降低當(dāng)前開發(fā)商資金主要借自銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化,實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確打擊,前提是對(duì)房價(jià)和空置率這些關(guān)鍵指標(biāo)要有全面和準(zhǔn)確的把握。在這方面,統(tǒng)計(jì)部門責(zé)無旁貸。我相信,像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云,決策者和社會(huì)公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開真相。
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