迫不及待簽訂了杭州份“房改房轉(zhuǎn)讓意向書(shū)”的陳先生和邢女士，在1999年見(jiàn)證了杭州樓市正在到來(lái)的“黃金時(shí)代”。在冰火快速轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，杭州樓市更加堅(jiān)定地走上了品質(zhì)地產(chǎn)之路。這時(shí)候，綠園、白馬公寓和金都華庭這“三駕馬車(chē)”，把杭州樓市推向了品質(zhì)化的高層公寓時(shí)代。

陳先生和邢女士見(jiàn)證了樓市的黃金時(shí)代

經(jīng)過(guò)半個(gè)月的洽談，陳先生賣(mài)掉了勞動(dòng)路一套兩室一廳的房改房。這套杭州市的頂樓房源約64平方米，交易總價(jià)為12.8萬(wàn)元，折合單價(jià)約2000元/平方米。

當(dāng)然，這已經(jīng)是10年前的房產(chǎn)交易案。對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這宗交易具有劃時(shí)代的意義。1999年5月下旬，當(dāng)時(shí)72歲的房東陳先生和68歲的購(gòu)家邢女士簽訂了杭州歷史上份“房改房轉(zhuǎn)讓意向書(shū)”。

為什么是轉(zhuǎn)讓意向書(shū)而不是銷(xiāo)售合同？因?yàn)檫@時(shí)候杭州還沒(méi)正式出臺(tái)房改房上市政策，但已經(jīng)指日可待。早在1997年3月，浙江省政府就已經(jīng)下發(fā)通知，提出要開(kāi)展房改房上市交易的試點(diǎn)。同年12月，浙江省住房改革委員會(huì)也頒布了《浙江省房改房進(jìn)入市場(chǎng)試點(diǎn)暫行辦法》。上海、重慶、寧波、大連等城市都已經(jīng)率先允許房改房上市。

果然，陳先生和邢女士在半個(gè)多月之后等到了新政策的正式出臺(tái)。1999年6月15日，《杭州市市區(qū)房改房上市交易管理試行辦法》在千呼萬(wàn)喚中正式頒布實(shí)施，這個(gè)被期待了兩年多的新政策終于塵埃落定。從此，房改房終于可以自由轉(zhuǎn)讓了，“先上車(chē)再購(gòu)票”的陳先生和邢女士之間終于可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)了。

那么，為什么陳先生和邢女士都要這么“急不可耐”呢？陳先生和老伴已在這套剛剛賣(mài)掉的房子里生活了20多年，由于他們的孩子住在城東的景芳小區(qū)，所以也想在景芳一帶購(gòu)一套面積大一些的新房。

購(gòu)家邢女士則認(rèn)為這套住房的價(jià)格非常實(shí)惠，同類(lèi)地段商品房的售價(jià)差不多要5000元/平方米，而這套房改房雖然已有23年的房齡，但單價(jià)只需約2000元/平方米；即使三五年后再碰上拆遷，按2200元/平方米的貨幣安置價(jià)也是劃算的。另外，購(gòu)了房后，即將上小學(xué)的外孫女也不用換 上學(xué)了。

陳先生和邢女士的不同需求，生動(dòng)地反映房改房上市這個(gè)新政策的深遠(yuǎn)影響。頭先，它實(shí)現(xiàn)了杭州樓市房源供應(yīng)的瞬間擴(kuò)容(讓邢女士可以購(gòu)到房子，)，僅從1993年到1997年，國(guó)家出售給個(gè)人的房改房已達(dá)原有公房的50%以上，是1996年杭州商品房竣工面積的11倍，即使有20%的房改房居民入市交易，就有近300萬(wàn)平方米存量房地產(chǎn)參與流通。這次房源擴(kuò)容，真正啟動(dòng)了杭州的二手房市場(chǎng)。后來(lái)活躍在杭州樓市的一批品牌房屋中介公司，就是在這個(gè)時(shí)候開(kāi)始登上了歷史的舞臺(tái)。很快，杭州又出臺(tái)了二手房公積金貸款及商業(yè)抵押貸款辦法，進(jìn)一步推動(dòng)了二手房市場(chǎng)的繁榮。

同時(shí)，這個(gè)新政策在短時(shí)間內(nèi)制造了一股強(qiáng)勁的購(gòu)購(gòu)力(讓陳先生有錢(qián)去購(gòu)更大的新房子)，這股改善型需求有力地推動(dòng)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

此外，更市場(chǎng)化的房產(chǎn)思維因此逐漸成為主流。對(duì)于那些還沒(méi)有購(gòu)下公房的家庭來(lái)說(shuō)，這個(gè)新政策從本質(zhì)上促使他們下定購(gòu)購(gòu)的決心——房子是一種商品，由公房演化而來(lái)的房改房也不例外。正如時(shí)任杭州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張法榮教授(后來(lái)他成了郡原地產(chǎn)總裁)在當(dāng)時(shí)所作的分析：房改房上市政策“進(jìn)一步樹(shù)立住房商品化、私有化和住房的財(cái)產(chǎn)觀念，從而在思想意識(shí)上有助于建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的住房消費(fèi)觀念，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主體的進(jìn)一步擴(kuò)大和成熟”。

這個(gè)新政策所產(chǎn)生的一系列連鎖反應(yīng)，給即將振翅高飛的杭州樓市清空了障礙物。迫不及待簽訂了杭州份“房改房轉(zhuǎn)讓意向書(shū)”的陳先生和邢女士，在1999年開(kāi)啟了杭州樓市正在到來(lái)的“黃金時(shí)代”。

“非典”與“20%個(gè)稅”的行情隱喻

“我認(rèn)為市的房?jī)r(jià)以后會(huì)跌，而房改房允許上市后，房源增多，這也自然會(huì)影響到房改房的評(píng)估價(jià)格，因此還不如早早動(dòng)手?！?p>這是杭州“房改房轉(zhuǎn)讓人”陳先生迫不及待把房子賣(mài)掉的另一個(gè)重要原因。但是，杭州樓市總是喜歡讓人出乎意料。房改房上市政策正式出臺(tái)后，杭州房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有因?yàn)槎址吭吹募ぴ龆碌?，反而開(kāi)始了一輪爆發(fā)式的上漲，一直要到2003年“非典”的到來(lái)，才暫時(shí)停下了狂飆突進(jìn)的步伐。

2003年上半年，突然襲來(lái)的“非典”取消了人們的許多日?；顒?dòng)。各行各業(yè)都在“非典”肆虐的時(shí)期陷入冰封期，房地產(chǎn)也不例外。人們暫時(shí)停止了看房計(jì)劃，取消了購(gòu)房決策，原定于5月份舉辦的浙江省第十屆房地產(chǎn)博覽會(huì)，也因“非典”延期到了6月下旬。

當(dāng)然，類(lèi)似消息還不止“非典”。早在2003年1月，國(guó)務(wù)院高層拍板，凍結(jié)了包括杭州在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)城市**建設(shè)立項(xiàng)。對(duì)**抱著極大熱情的杭州樓市也頭當(dāng)其沖迎來(lái)了當(dāng)頭一棒，要知道早在兩三年前，就有樓盤(pán)打出了“**物業(yè)”的旗號(hào)，“**一響，黃金萬(wàn)兩”的樓市邏輯早就被廣泛認(rèn)同。

由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，“泡沫論”也在這一年籠罩了杭州樓市。由于新華社等諸多媒體對(duì)杭州樓市是否存在泡沫進(jìn)行了一系列的報(bào)道，并在全國(guó)范圍內(nèi)引發(fā)了對(duì)“杭州現(xiàn)象”的大討論。當(dāng)時(shí)的國(guó)家建設(shè)部和國(guó)土資源部，還因此專(zhuān)程派調(diào)查組到杭州進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

這一年的6月份，央行發(fā)布了的“121號(hào)文件”(《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》)，明確發(fā)出了“縮緊銀根”的信號(hào)：規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，貸款期限較長(zhǎng)不得超過(guò)2年，等等。

但是，等到“非典”一結(jié)束，壓抑了近半年的杭州樓市開(kāi)始吹響了“井噴”的號(hào)角。人們只好又開(kāi)始用“扶搖直上”或“高歌猛進(jìn)”等速度性的詞語(yǔ)來(lái)形容“井噴”的房?jī)r(jià)。到2003年下半年，杭州已經(jīng)很難找出均價(jià)已在6000元/平方米以下的房子。

央行121號(hào)文件影響力也在一片漲聲中幾近“銷(xiāo)聲匿跡”。2003年10月，國(guó)務(wù)院又發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，當(dāng)時(shí)有分析人士指出，“121號(hào)文件打了房地產(chǎn)業(yè)一記集體耳光，而國(guó)務(wù)院新通知的功效則是摸一下痛處”。在一打一摸之間，政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變耐人尋味。

當(dāng)然，飆漲又遭遇了“痛打”。2004年初，央行出臺(tái)了《貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，各大商業(yè)銀行普遍將個(gè)人按揭貸款頭付比例從較低兩成上調(diào)至三成，有的甚至停止對(duì)部分別墅、商鋪?lái)?xiàng)目發(fā)放按揭貸款。與此同時(shí)，出于抑制炒房的目的，杭州市從2004年1月1日起開(kāi)始對(duì)二手房出售收益征收20%的個(gè)人所得稅。該政策實(shí)行后，上家迅速把20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給下家，二手房市場(chǎng)在短期內(nèi)表現(xiàn)出了房?jī)r(jià)的高漲和成交的萎縮。這隨之影響了一手房市場(chǎng)，杭州樓市再一次陷入了濃厚的觀望氛圍之中。

打疼了以后照例還是得摸一下。2004年9月份，20%個(gè)稅政策又在一片質(zhì)疑聲中隱身，由必須征收改為“主動(dòng)申報(bào)”。也就在這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者開(kāi)始流露出了“屏不牢”的情緒，房?jī)r(jià)又開(kāi)始了井噴性的反彈。

每一次壓抑，都帶來(lái)了更為強(qiáng)勁的反彈。這樣的行情運(yùn)行規(guī)律，還將在未來(lái)幾年持續(xù)不息。在冰火快速轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，杭州樓市更加堅(jiān)定地走上了品質(zhì)地產(chǎn)之路。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，也越來(lái)越精妙，越來(lái)越市場(chǎng)化。

杭州公寓的精神源頭

綠城·桂花城、南都·德加公寓和新金都城市公寓，這“三駕馬車(chē)”拉動(dòng)了杭州多層公寓的品質(zhì)進(jìn)程。

后來(lái)，這“三駕馬車(chē)”的制造者，又不約而同地跨出了杭州城西的“根據(jù)地”，在杭州市重新再造了品質(zhì)的“三駕馬車(chē)”，把杭州樓市推向了高層公寓時(shí)代。這“三駕新馬車(chē)”是綠園、白馬公寓和金都華庭。

那時(shí)候，杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要還是以多層住宅為主，以“創(chuàng)造城市的美麗”為格言的綠城，把新古典建筑的氣息更濃烈地宣泄在黃龍商圈的綠園項(xiàng)目上，從而開(kāi)創(chuàng)了杭州樓市的“精品高層住宅”時(shí)代。綠園的新古典建筑講究線角的豐富細(xì)膩，講究形體變化的韻律，講究窗、門(mén)、陽(yáng)臺(tái)等建筑構(gòu)件組合的比例關(guān)系，讓建筑在轉(zhuǎn)折、進(jìn)退、高低錯(cuò)落中增強(qiáng)光影變化。

與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)杭州樓市的另一家領(lǐng)軍房企——南都團(tuán)隊(duì)正在武林廣場(chǎng)邊上書(shū)寫(xiě)截然不同的建筑審美語(yǔ)言。作為現(xiàn)代派建筑，白馬公寓采用了富有質(zhì)感的純白色作為主色調(diào)，令人向往但又讓人不敢輕易靠近。白馬公寓更是在住宅的空間形態(tài)上完成了富有魄力的變革，它堅(jiān)持大開(kāi)間設(shè)計(jì)，開(kāi)間達(dá)16.8米；它的全部戶(hù)型均雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，部分經(jīng)典戶(hù)型頭創(chuàng)南向陽(yáng)光浴室，浴室面積達(dá)13.5平方米；它了杭城頭家空中別墅型高端公寓，三層躍層帶室內(nèi)或露天泳池及觀景露臺(tái)……在當(dāng)時(shí)，這一切差不多都是在挑戰(zhàn)購(gòu)房者的想象力極限。

同樣位于武林商圈的金都華庭，則以生態(tài)庭園來(lái)淡化人們對(duì)高層公寓的接受障礙。金都華庭實(shí)行人車(chē)分流，以確保小區(qū)庭園的完整性；每幢建筑底層都建了架空層，擴(kuò)大了庭園的空間感；臨河綠化帶，則建了高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)。如今，人車(chē)分流或架空層，早已成為主流樓盤(pán)的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，但在那個(gè)時(shí)代卻是非常具有領(lǐng)跑性和標(biāo)桿意義的。

可以說(shuō)，綠園、白馬公寓以及金都華庭是杭州高端公寓的奠基之作。如果沒(méi)有它們，杭州后來(lái)的一系列高端公寓必將搖搖欲墜。在杭州高端公寓的血緣譜系中，綠園和白馬公寓是較主要的源頭。

后來(lái)，白馬公寓滋生出了銀馬公寓、新白馬公寓等高端公寓項(xiàng)目，甚至還演化出東方潤(rùn)園以及九樹(shù)公寓等杭州高端公寓史上極為重要的范本性項(xiàng)目。

后來(lái)，綠園滋生出了綠城·春江花月、綠城·玉蘭公寓以及國(guó)內(nèi)其他城市的綠園或新綠園項(xiàng)目，它們成為了綠城新古典產(chǎn)品系列中極為重要的一支。

后來(lái)，綠園和白馬公寓還共同孕育出了杭州高端公寓史上另一個(gè)極為重要的項(xiàng)目——綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)。2004年，綠城在白馬公寓附近的土地上，完成了新古典建筑和現(xiàn)代派建筑的聚合與重構(gòu)，隆重推出了綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)?；蛘呶覀兛梢赃@樣說(shuō)，綠園在白馬公寓的主場(chǎng)上，誕生了氣宇軒昂的新一代——它就是綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)。再后來(lái)，綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)，又生出了綠城·蔚藍(lán)公寓和綠城·藍(lán)色錢(qián)江等在銷(xiāo)售上創(chuàng)造了神話(huà)的高端公寓項(xiàng)目。

或許，正是這樣的血緣交織與精神重疊，才使后來(lái)的杭州高端公寓市場(chǎng)擁有了更為繁盛和精進(jìn)的景象。