本報綜合多家研究機(jī)構(gòu)的較新數(shù)據(jù)表明，8月份，京、滬、穗、深四大一線城市新房成交面積環(huán)比上漲均超過30%，其中深圳成交面積環(huán)比增幅達(dá)到84%。而大多數(shù)二三線城市，同樣迎來了量價齊升的局面。

這令8月這個傳統(tǒng)淡季顯得異常耀眼?！吨袊ㄔO(shè)報·中國住房》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市出現(xiàn)回升跡象，是由于供應(yīng)量上升、價格結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合因素造成的，據(jù)此研判"反彈"并不具備充分條件。然而，不少開發(fā)商開始伺機(jī)提價，令未來樓市走勢更加錯綜復(fù)雜。

一時間，關(guān)于樓市反彈的爭議四起，也引發(fā)了調(diào)控進(jìn)一步從緊的預(yù)期。

量價超預(yù)期雙升

雖然同比去年8月的樓市成交數(shù)據(jù)仍然保持跌勢，但環(huán)比7月卻出現(xiàn)明顯漲幅，甚至京、滬、深、穗等一線城市房價出現(xiàn)小幅上漲。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，北京8月現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)環(huán)比7月增長31.8%，商品住宅成交均價為每平方米2.1萬元，環(huán)比上漲10.6%。

接近3成漲幅的北京樓市卻是四大一線城市較為"保守"的。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的較新數(shù)據(jù)，8月份上海商品住宅成交面積環(huán)比上升6成，平均成交價格在過去連續(xù)3個月下跌后，重新回升至2萬元以上，達(dá)到每平方米20973元，環(huán)比漲幅5.8%。

廣州樓市則在7、8兩月上演了一場"過山車"景象。7月份，廣州新建住宅成交面積只有37.52萬平方米，達(dá)到今年以來的較低點。而8月份，廣州樓市新建住宅成交面積達(dá)到72.6萬平方米，環(huán)比漲幅達(dá)56.8%；每平方米成交均價則回升至10978元，環(huán)比上漲6.7%。

"深圳8月上旬和中旬的新房成交量已經(jīng)超過7月，預(yù)計環(huán)比增幅將達(dá)8成左右。"一位全國性地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士對記者說。而在福州、寧波等城市，樓市成交量也均有較大漲幅。

這并非少數(shù)幾個城市的個案。中國指數(shù)研究院的較新市場報告顯示，8月較后一周，全國35個監(jiān)測城市中，半數(shù)以上成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。而德邦證券對全國16個城市的監(jiān)測顯示，8月整體銷售量回升約24%，達(dá)到今年的較高點。

真假反彈之辯

"成交量的反彈主要由供應(yīng)量的大幅回升造成，不能說是調(diào)控政策失效。"房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士韓世同這樣認(rèn)為。由于8月樓市突然出現(xiàn)整體反彈，關(guān)于調(diào)控效力的爭議四起。

事實上，本輪調(diào)控政策出臺后，各地樓市成交均出現(xiàn)了大幅萎縮，但價格一直并未松動。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出，8月的表現(xiàn)不能認(rèn)為樓市已經(jīng)走出觀望氛圍，"成交量的增長主要是近期新盤低價入市造成的。"

以北京為例，萬科長陽半島、保利茉莉公館、綠地西斯萊公館等占據(jù)8月成交量排名榜前10位的項目，成交套數(shù)共計2541套，占整個成交總量的56.6%。而其他同期在售的400余個項目中，僅有256個項目實現(xiàn)成交，平均每個項目僅售出了7.6套。

"其實8月樓市的整體態(tài)勢仍以樓盤滯銷為主，僅有少數(shù)對市場反應(yīng)靈活的企業(yè)，通過下調(diào)項目價格贏得了市場，并拉升了整體的成交量。"高姍說。

而上海8月有52個項目入市，推出了6694套、共計76.47萬平方米的房源，供應(yīng)面積環(huán)比大幅上升48.8%，成為成交量上漲的重要原因。

但是，由于從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成交價格不降反升，所以"以價換量"的觀點遭到了部分專家的質(zhì)疑。"很多人等了四五個月后，發(fā)現(xiàn)價格并沒有出現(xiàn)明顯松動，所以在可挑選房源增多的情況下，選擇了出手購房。"合富置業(yè)頭席分析師龍斌這樣認(rèn)為。

其實，成交價格上漲的背后有著更為復(fù)雜的因素。本輪調(diào)控政策出臺后，一方面，如北京等城市都對中高端項目采取了"限制入市"的做法；另一方面則是由于政策前景不明朗，一些高端樓盤采取了觀望態(tài)度。如今，這些被"壓抑"的中高端樓盤開始逐步入市，價格結(jié)構(gòu)的變化抵消了一些樓盤低價入市的數(shù)據(jù)。

以上海為例。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，8月上海千萬元級以上的豪宅成交116套，環(huán)比上升75.8%，遠(yuǎn)高于總體市場61%的回升比率，也直接抬高了成交均價。

無獨有偶，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，8月北京別墅成交267套，環(huán)比7月增幅超4成；同時，共成交216套單價突破4萬元的高端住宅，環(huán)比增幅高達(dá)52.1%。因此，別墅及高端住宅成交量占據(jù)8月總成交量的9.2%，帶動了整體成交價格的提高。

價格戰(zhàn)或?qū)⑸涎?p>"市場正在進(jìn)入一個供需的博弈階段。"高姍認(rèn)為，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，樓市的震蕩格局將成為常態(tài)。"需求將圍繞價格波動，價格下降帶動一輪周期性的需求升溫，需求升溫后價格穩(wěn)定，導(dǎo)致需求再度停滯，較終將實現(xiàn)價格的穩(wěn)定回歸。"

但是，由于今年所剩時間不多，許多房企基于本年的業(yè)績考慮，將抓住"金九銀十"機(jī)遇加大推盤量。而市場存量的疊加，勢必導(dǎo)致價格產(chǎn)生積極的變化。

"盡管成交量在反彈，但我們?nèi)哉J(rèn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的扭轉(zhuǎn)不可避免。"華泰證券分析師張馳飛表示，大多數(shù)城市今年以來可售房源持續(xù)增長，而大量的新開工面積意味著未來的幾個月至一年內(nèi)還有海量供給，因此房地產(chǎn)庫存壓力將不斷加大。

萬科集團(tuán)董事局主席王石此前也表示，由于2009年房地產(chǎn)市場突然升溫，許多房企都加大了項目投資力度，這些樓盤大多將集中在今年9、10月份開盤。"房源大量增加，熱點城市的房價還一直堅挺下去是不現(xiàn)實的。"

一位即將在9月推出新盤的北京開發(fā)商也對記者表示擔(dān)憂："雖然目前形勢不錯，但不敢保證開盤效果會如何。""無論是從政策層面來看，還是從市場供應(yīng)層面來看，或許會促使成交量的回升，但是絕不會支撐市場的反彈。也就是說，未來的樓市回暖，必將建立在價格的讓步之上。價格不松動，調(diào)控仍將持續(xù)。"21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾如是說。

(作者：邵方超)