而繼深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州6城市之后,12日,南京也出臺樓市調(diào)控細(xì)則,嚴(yán)格限制購購第三套住房。至此,加上今年4月30日就較早推出“限購令”的北京,全國已有8個城市限購。另有消息稱,廣州細(xì)則很可能在今天出臺,后期也仍將有城市跟進(jìn)“限購”。那么,“限購令”究竟能否讓樓市降溫呢?

　一線城市成交開始下滑 樓市降溫是大概率事件

9月29日,“國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施發(fā)布,主要內(nèi)容涉及到各地實(shí)施細(xì)則及落實(shí)、完善差別化房信貸政策、調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收、增加住房供給、加大交易環(huán)節(jié)查處五個層面。當(dāng)中較引人矚目的,當(dāng)屬要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市,在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

新政的出臺,顯然與“金九”樓市成交和房價的反彈有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計,9月較后一周,中原監(jiān)測的9個城市一手住宅成交量均出現(xiàn)大幅增長。9個城市成交總量環(huán)比增幅高達(dá)六成,其中北京環(huán)比激增了163%,重慶增加九成,其余城市增幅普遍在三至五成。9個城市的單周成交量均達(dá)到或逼近今年以來的峰值,廣州、深圳等市甚至與去年高峰期水平相當(dāng)。因此調(diào)控加碼趕在國慶前祭出,旨在為“銀十”降溫的意圖明顯。

國元證券報告指出,政府在實(shí)施了史上較嚴(yán)厲調(diào)控政策后的半年時間,再次出手打擊,是為了保持上次調(diào)控的成果。4月份的調(diào)控是開始考慮在供應(yīng)面增加供給,對于房價上漲過快的一線城市壓制需求,對于需求量大的二線城市以增加供應(yīng)量為主,但這次調(diào)控主要以壓抑投資性和投機(jī)性需求為主。

隨后,深圳、上海、廈門等城市相繼出臺了地方細(xì)則,明確限購。截至目前,已有8個城市頒布了“限購令”。正如SOHO中國董事長潘石屹所言,此次調(diào)控“在意料之中”,是“根據(jù)市場的變化隨時去調(diào)整”,因此“對市場有立竿見影的影響”。

國慶期間,一線四大城市中,京、滬、穗三市一手住宅的周成交量分別有八成、六成和四成的環(huán)比降幅,只有深圳仍有四成的增加。而深圳新房成交環(huán)比雖有增加,但也主要是由于前4天市場延續(xù)了9月的“翹尾”趨勢,4天成交近2000套。此后3天,“限購令”影響顯現(xiàn),成交銳減,3天僅成交550套住宅。杭州、寧波和福州等出臺樓市細(xì)則的城市成交量也出現(xiàn)了明顯環(huán)比下滑。此外,10月周樓市繼續(xù)降溫,18個城市周銷量平均環(huán)比下滑24%,部分城市如濟(jì)南、昆明等地環(huán)比降幅在60%以上。

國信證券分析師方焱指出,政策變化將對行業(yè)產(chǎn)生顯著影響,10月樓市降溫將是大概率事件,預(yù)計四季度行業(yè)整體銷售速度可能明顯放緩。浙商證券戴方則表示,借鑒4月“國十條”出臺后的商品房成交走勢,今年“銀十”商品房成交將會相對黯淡。

　有購家搶在“限購令”前簽約 需警惕蓄積一波反彈

不過,對于包括“限購令”在內(nèi)的本輪調(diào)控究竟能否如人所愿取得較終成效,部分專家仍有異議。

合富輝煌頭席市場分析師黎文江認(rèn)為,目前樓市的有效需求,即頭次置業(yè)和改善置業(yè)已經(jīng)釋放得差不多了,因此原本第四季度就會進(jìn)入成交減少的市場運(yùn)作階段。即便是投資客仍有需求,可以再新購一套。另據(jù)介紹,即便出臺了“限購令”也不排除仍可用父母的名義進(jìn)行購房,對降低房價是否有成效仍有待觀察。

的財經(jīng)評論員葉檀則指出,各城市出臺的“限購令”以一刀切的行政手段,沒有區(qū)分已經(jīng)持有的物業(yè)套數(shù),不管是尚未購房的居民,還是擁有七八套住房的居民,一律可以再購一套新商品房,與其說這是對房地產(chǎn)投資的抑制,不如說是對投資者的鼓勵。

而期待同時給樓市和土地市場降溫的新的調(diào)控,似乎并沒有在土地市場取得效果。10月,不缺“糧草”的房企依然大肆出手,四處購地。

繼9月新增9幅地塊,總面積達(dá)82萬平方米,保利地產(chǎn)10月12日下午再度出擊,以7.6億元將位于南京城東仙林湖板塊的G34純住宅用地收入囊中；同時在杭州又斥資7.88億元競得下沙沿江地塊。央企中糧地產(chǎn)11日公告稱,通過競標(biāo)方式取得沈陽市皇姑區(qū)航空學(xué)院地塊國有土地使用權(quán),總價為31.22億元。中國武夷同日也稱,通過競拍的方式,以總計4億元獲得福建省南平市迎賓路中段原南平師專地塊國有建設(shè)用地使用權(quán),項目用地面積13.03萬平方米。

另一個現(xiàn)象同樣值得關(guān)注。10月7日,廣州的網(wǎng)簽量降到365套,10月8日卻突然回升到775套,9日和10日更是猛增到1153套和1482套,達(dá)到近半年來的新高點(diǎn)。深圳從10月8日開始,也出現(xiàn)了市民如潮水般涌向深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明,甚至出現(xiàn)千人“長龍”的壯觀景象。

業(yè)內(nèi)人士指出,這主要是由于不少購家想搶在廣州“限購令”正式發(fā)布前簽約,而開發(fā)商也增派人手辦理已成交但未正式網(wǎng)簽的單。顯然,在投資渠道單一的背景下,購房仍是不少人的心水所在。由于當(dāng)前的調(diào)控政策仍然以“遏制需求”為,這很可能導(dǎo)致幾個月的觀望期后,樓市蓄積一波更大的反彈,需要警惕。

　調(diào)控政策儲備充足 是否出房產(chǎn)稅取決房價變化

不過,聯(lián)系今年樓市每一次出現(xiàn)反彈都會促使新的調(diào)控出臺,顯示出政府調(diào)控的決心。相信未來政策走向仍將著眼于房價,如果房價繼續(xù)上漲,則會有新的調(diào)控措施。而綜合來看,調(diào)控政策儲備仍較充足。

除了未來其他地方的樓市調(diào)控細(xì)則將會陸續(xù)出臺,征收房產(chǎn)稅是比較受到關(guān)注的調(diào)控樓市的砝碼。中原地產(chǎn)報告指出,房產(chǎn)稅經(jīng)歷了多次傳聞和風(fēng)波,“9·29”新政中再次提及“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”,預(yù)計上海和重慶前期關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的傳言有望成為實(shí)際。

上海市細(xì)則中也明確提出,“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準(zhǔn)備工作”。10月9日,上海市房管局局長劉海生在對“滬十二條”進(jìn)行解讀時透露,目前上海市已建立房屋狀況信息,是做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的一項重要基礎(chǔ)工作。

分析人士認(rèn)為,在當(dāng)前流動性充裕的情況下,僅通過行政性限購措施和收縮信貸控制房價,還是有相當(dāng)?shù)碾y度,因此房地產(chǎn)稅的出臺勢在必行。葉檀也表示,動用規(guī)則中已有的財稅手段,對擁有兩套以上住房者征收物業(yè)稅,以體現(xiàn)多占用資源者多納稅的公平原則,可使房地產(chǎn)市場回歸到消費(fèi)者需求為主體的健康市場。

但葉檀同時提醒,新政以來我國的房產(chǎn)稅一直雷聲大雨點(diǎn)小,傳聞中出臺的稅率僅為0.4%左右,遠(yuǎn)低于國際平均水準(zhǔn),這將大大增強(qiáng)投資者對未來的收益預(yù)期,這將使房產(chǎn)稅蛻變?yōu)槎嗳缗Ｃ姆康禺a(chǎn)稅費(fèi)中的一項,而不是大眾所寄望的擺脫土地財政的體制性改革。業(yè)內(nèi)人士分析,房產(chǎn)稅或物業(yè)稅到底能在多大程度上影響房價,取決于具體的細(xì)則、稅收如何征收、對第幾套房是否采取分別的稅率等。

除了對保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外,大通證券研究員黃鶴認(rèn)為還有一些其他的政策可供出臺,例如對開發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開發(fā)商快速銷售,以及進(jìn)一步改變個人住房貸款信貸政策,堅持非價高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策甚至改變預(yù)售制度等,都將從一定程度上穩(wěn)定房價。記者盧軼