而據(jù)記者從有關(guān)人士處了解,"國五條"只是二次調(diào)控中一些比較溫和的手段,如果房價上漲依舊,接下來還會出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

"限購令"出臺 樓市成交量萎縮

10月19日,隨著大連限購令的出臺,我國采取限購措施的城市數(shù)量升至14個。在此之前,已有北京、上海、天津、深圳等13個大城市出臺了限購令。其中,深圳、上海等部分國慶期間出臺限購令的城市,上周的商品房交易量都出現(xiàn)了不同程度的萎縮。

此外這14個城市的"限購令"在松緊程度上并不相同,例如深圳、南京直接對第三套房"限購",被稱為"嚴(yán)厲版"的限購令,而上海、杭州等其他城市對原有住房既往不咎,每個居民家庭仍可再購一套新房,因此被稱為"溫柔版"限購令。而從上海與深圳上周樓市的成交量也可以看出,"嚴(yán)厲版"限購令對樓市成交量的影響更大,"溫柔版"限購令則相對較小。

而從各地出臺的整體細(xì)則看,除了限購?fù)?還包括限貸以及土地、稅費(fèi)、保障性住房等調(diào)控手段,形成組合拳,廣州甚至還另外規(guī)定未滿18周歲的未成年人不得購房。

加息增重觀望氣氛 進(jìn)一步抑制購房需求

而在各地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的同時,央行在19日晚間突然宣布加息更是影響到了業(yè)界對房地產(chǎn)市場未來走勢的預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,雖然央行本次加息并不是針對房地產(chǎn)市場,但加息后也在一定程度上對房地產(chǎn)市場造成了影響,尤其是在心理預(yù)期方面。畢竟0.25%的加息幅度,即使按揭100萬元20年,月供也僅需增加100元,對普通購家來說尚可承受,只不過加息會加重人們對樓價松動的預(yù)期,會增加樓市的觀望氣氛。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也表示,此次加息在預(yù)料當(dāng)中,將使CPI更加平穩(wěn),對房價和股市資產(chǎn)價格應(yīng)該有一個理性的平衡作用,同時她認(rèn)為未來的房價不會大幅度躥高,至少較近幾個月之內(nèi)將會保持平穩(wěn)甚至小幅回調(diào)。

此外,不少專家預(yù)測央行未來還將連續(xù)加息,令開發(fā)商貸款成本持續(xù)增加,導(dǎo)致樓盤降價促銷的可能性加大,預(yù)計四季度樓市將加速降溫。

證監(jiān)會正式表態(tài)暫停房企重組

而除了限購、加息外,10月15日,證監(jiān)會正式披露,為堅決貫徹執(zhí)行4月份國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請,并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

統(tǒng)計資料顯示,2009年,共有157家上市公司推出或?qū)嵤┲卮筚Y產(chǎn)重組方案,其中,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的約43家,占比達(dá)27.3%,居各大行業(yè)之冠。但自今年4月房地產(chǎn)新政以來,房地產(chǎn)類企業(yè)借殼就難以獲得證監(jiān)會的審核通過,上市房企的增發(fā)融資計劃也基本全部擱淺,融資重組的渠道實(shí)際上在4月份就已經(jīng)關(guān)閉。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次證監(jiān)會正式披露暫停房企重組,更多的是從心態(tài)方面導(dǎo)致市場對于房地產(chǎn)整體板塊的不樂觀預(yù)期。

嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險

而相對于證監(jiān)會表態(tài)產(chǎn)生的不樂觀預(yù)期,近日銀監(jiān)會下發(fā)的通知則是實(shí)實(shí)在在的一劑"猛藥"。

據(jù)了解,通知主要針對一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種形式規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款,從而影響房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果的行為。因此銀監(jiān)會要求有關(guān)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)信貸管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。

《通知》還列出了四種房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式。一是通過分期開發(fā),規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)"超過合同約定的動工日期2年未開發(fā),應(yīng)無償收回土地使用權(quán)"的規(guī)定;二是通過分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證,規(guī)避"領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開始銷售"的規(guī)定;三是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目,規(guī)避"商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款"的規(guī)定;四是通過抬高申報價格,規(guī)避"要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售"的規(guī)定,有的以抬高后的申報價格為依據(jù),變相"捂盤惜售"。

而如果有關(guān)金融機(jī)構(gòu)能嚴(yán)格把關(guān)本次通知中所提到的內(nèi)容,那么對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說無疑是一次釜底抽薪。

對此,北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒也表示,房企融資渠道愈發(fā)收緊,將使更多的房地產(chǎn)公司調(diào)整銷售策略,加速旗下項目的推盤與銷售,以期快速回籠資金,從而導(dǎo)致房價出現(xiàn)下調(diào)。

房產(chǎn)稅近期或落地

9月29日公布的"國五條"中,明確寫道要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國。而10月7日上海出臺房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,雖然沒有正式推出房產(chǎn)稅,但是上海房管局在文件中已經(jīng)表示將做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準(zhǔn)備工作。

此外,9月30日,財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示,對于房產(chǎn)稅這項制度改革,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn),恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。顯然,多個部委的表態(tài)和地方政府近期出臺的文件都表明,房產(chǎn)稅的出臺已經(jīng)是箭在弦上。

不過,一些專家也認(rèn)為,房產(chǎn)稅是否出臺還要看后市的發(fā)展。如果現(xiàn)有政策達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo),房產(chǎn)稅就可能暫時不出,反之則可能提前出臺。

在售項目預(yù)計將現(xiàn)退房潮

此外,針對近期限購、限貸、加息政策的密集出臺,在售的不少項目可能面臨退房潮。

楊少鋒就對記者表示,受到頭付提高、外地人限制貸款、每個家庭限購一套住宅這幾個政策的影響,大量在9月認(rèn)購的客戶,銀行貸款的審批將變得異常嚴(yán)格。從近期一線市場了解到的信息,在9月簽約客戶中,不能達(dá)到銀行貸款條件或者頭付需要提高的客戶,至少占據(jù)同期成交量的三分之一,加上國慶節(jié)之后抱著僥幸心理搶關(guān)突圍的客戶,近期絕大部分在售項目將面臨史上規(guī)模的退房潮。而這無疑將進(jìn)一步增大房企的銷售壓力。

同時,限購、加息也使得近期的地產(chǎn)板塊持續(xù)低迷,繼20日全線飄綠后,21日地產(chǎn)板塊早盤沖高后便迅速回落,較終盤面上上漲及下跌個股各占一半,"萬保金招"四大龍頭股僅金地集團(tuán)(600383)上漲。

(作者：王崢)