本文導(dǎo)讀：作為“樓市風(fēng)向標(biāo)”的上海樓市面臨進(jìn)一步調(diào)控。7日，備受關(guān)注的上海樓市調(diào)控細(xì)則水落石出。

上海市政府7日批轉(zhuǎn)的上海市住房保障和房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》要求，在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并按不同的住房銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。

在12條“意見”中，“限購”措施應(yīng)聲而出，稅收調(diào)節(jié)力度加大，增加供應(yīng)辦法更為全面，凸現(xiàn)對上海樓市供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)力度。

“看得出，政府對調(diào)控樓市是有準(zhǔn)備、有決心的。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究執(zhí)行主任陳杰評(píng)價(jià)道。

不過，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，此次政策對正在回暖走向過熱的上海樓市會(huì)有一定抑制作用，但不會(huì)改變樓市的回暖趨勢，房價(jià)上漲預(yù)期也只會(huì)有所放慢，而不會(huì)停止。

　抑不合理需求：

　居民限購一套房，信貸全面卡緊

《意見》明確，在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，“限購令”是較重要政策，雖不如深圳的嚴(yán)厲，不過還是會(huì)對多套的投資投機(jī)需求造成沉重打擊。此前，北京、深圳、廈門都相繼出臺(tái)了限購政策，但是，出乎市場預(yù)料的是，在國家“限貸令”和地方“限購令”雙管齊下調(diào)控作用下，并沒有改變北京、深圳等地房價(jià)上漲的趨勢。

此外，上海對貸款購房全面“卡緊”：

——各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購購商品住房的，頭付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)的較新規(guī)定，對貸款購購第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

　——對非上海市居民在上海購購住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。

——住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對購購第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

陳杰說，8、9月份以來，樓市趨于活躍，投資投機(jī)性需求卷土重來，限購、停貸等措施短期內(nèi)將對不合理的購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，并對緩解市場的“恐慌性心理”有積極作用。

“這些臨時(shí)的行政性短期手段頗為必要，有利于市場回歸穩(wěn)定?！敝性禺a(chǎn)集團(tuán)研究董事程沄說。

佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟則表示，由于受到信貸政策的影響，高端市場進(jìn)入門檻提高，部分投資購房者只能進(jìn)入中低價(jià)位市場，購購多套房，這項(xiàng)政策的出臺(tái)將直接緩解目前市場中低價(jià)位的供求矛盾。

　發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用：

　房產(chǎn)稅“引而待發(fā)”，土地增值稅預(yù)征“隨價(jià)而升”

房產(chǎn)稅可說是此輪調(diào)控中較受關(guān)注的“招數(shù)”。9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”，隨后相關(guān)部門頻頻釋放信號(hào)強(qiáng)化房產(chǎn)稅的預(yù)期。

上海此次《意見》指出，按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，“積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。”楊紅旭認(rèn)為，這一表態(tài)說明國家已經(jīng)同意上海進(jìn)行試點(diǎn)。

“房產(chǎn)稅‘引而待發(fā)’，但是信號(hào)越來越強(qiáng)烈?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成說。

楊紅旭認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺(tái)還要等待時(shí)機(jī)?！巴瞥龅男问接锌赡苁菐讉€(gè)試點(diǎn)城市一起推出，或等其他城市先行推出；另外，如果現(xiàn)有政策能使市場明顯降溫，尤其是房價(jià)下跌，則房產(chǎn)稅將有可能較長時(shí)間內(nèi)暫不推出；而如果現(xiàn)有政策無法抑制房價(jià)上漲，則必然會(huì)推出。所以，房產(chǎn)稅何時(shí)推出，一是看其他城市，二是接下來的市場表現(xiàn)?！?p>發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的樓市稅種，還包括土地增值稅?！兑庖姟访鞔_，加強(qiáng)土地增值稅征管，對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2％；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5％；超過1倍的，預(yù)征率為5％。

尹伯成說，房價(jià)開價(jià)越高，就說明土地增值越多，提高土地增值稅的預(yù)征率，對開發(fā)商定價(jià)將形成明顯的制約，對“漫天開價(jià)”、“坐地售價(jià)”等行為將形成有力約束。

　增有效供應(yīng)：

　穩(wěn)定市場心理預(yù)期

一直以來，樓市有效供應(yīng)的不足經(jīng)常制約調(diào)控政策的“騰挪”余地。此次上海的《意見》從市場和保障兩方面對增加住房供應(yīng)要求十分明確。

　市場方面，《意見》規(guī)定，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬平方米；項(xiàng)目規(guī)模小于3萬平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)。此外，還調(diào)整了被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房）的允許交易期限，由此前的取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為3年。

“上海近年來每年動(dòng)遷安置居民有七八萬戶，動(dòng)遷安置房潛力巨大，這部分房屋的加快入市將為市場注入一股‘活水’?！标惤苷f。

保障方面，年內(nèi)在上海城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房申請供應(yīng)工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70％，并在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例。

尹伯成說：“目前房地產(chǎn)形勢正處在關(guān)鍵時(shí)期，一系列措施及時(shí)出手，將會(huì)對下一階段的市場預(yù)期產(chǎn)生重要影響，并發(fā)揮積極作用?！?p>　

　政策要落到實(shí)處：

　嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對工作不得力的要約談

上海將繼續(xù)堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，加快建立健全房地產(chǎn)市場體系和住房保障體系，加大供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)力度，切實(shí)增加普通商品住房供應(yīng)，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房價(jià)上漲勢頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海市政府昨天特別強(qiáng)調(diào)：各區(qū)縣政府、各部門和單位要繼續(xù)按照和市委、市政府的統(tǒng)一部署，進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)組織專業(yè)，切實(shí)將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處；有關(guān)部門要各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)指導(dǎo)和督查；要嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見

為進(jìn)一步深化落實(shí)國家關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進(jìn)住房保障工作，現(xiàn)提出如下意見：

一、各區(qū)縣政府、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策，切實(shí)采取有力措施，強(qiáng)化工作責(zé)任，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房價(jià)上漲勢頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件。

二、各商業(yè)銀行對居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）貸款購購商品住房的，其頭付款比例不得低于30%；對貸款購購套住房的，其頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購購第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對非本市居民在本市購購商品住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。

各商業(yè)銀行要認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購購住房。

三、對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購購本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款頭付款比例不低于20%；對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款頭付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金較高貸款限額為60萬元。

對為改善居住條件購購套住房的，每戶家庭住房公積金較高貸款限額為40萬元。貸款頭付款比例不低于50%。暫停對購購非改善型套住房家庭的住房公積金貸款。

停止對購購第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

　四、本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。自本意見發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房）。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的規(guī)定。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

五、按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

六、財(cái)稅部門要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的規(guī)定。要按照稅法和有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。要會(huì)同有關(guān)部門對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

七、為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房）允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。具體辦法另行制定。

八、對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》，申請商品住房預(yù)售許可。

九、著力推進(jìn)住房保障工作。逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對符合條件的申請家庭要做到“應(yīng)保盡保”，并努力提高實(shí)物配租比例。年內(nèi)在城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房申請供應(yīng)工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，制訂相關(guān)配套措施，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。進(jìn)一步推進(jìn)城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造，

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