盡管細節(jié)稍有不同，但以“在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”為核心內(nèi)容的“限購令”，毫無意外地成為這一次深化調(diào)控中較為嚴(yán)厲的政策，同時，也因其過于濃烈的行政色彩而備受爭議。

限購全國化

“這一輪的深化調(diào)控政策，以限購令為代表，一個重要特點就是地方政府跟進的速度非?？??！痹谌珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生看來，這將有助于對樓市的緊急剎車。

聶梅生對記者透露，據(jù)她此前在各地的調(diào)研，4月份的“新國十條”出臺后，很多地方政府因有所顧慮而遲遲沒有出臺細化政策。

“一方面，地方不愿意主動將自己歸入‘部分房價過快上漲的城市’，出臺細則等于變相承認；另一方面，地方政府也在等待、觀望，看政策是否會出現(xiàn)變化?！甭櫭飞硎荆堑胤郊殑t的滯后，“新國十條”的威力逐漸被市場化解。

在樓市回暖、價格再次蓄勢待漲之時，政府再次“重拳”出擊，并明令問責(zé)。因而，地方政府跟進調(diào)控的速度，明顯快于以往歷次調(diào)控，且“限定居民家庭購房套數(shù)”成為各地細則落地的主流形態(tài)。

10月15日，廣州發(fā)布樓市調(diào)控細則，此前頗受關(guān)注的限購政策如期出臺，規(guī)定廣州市戶籍家庭和常住的非戶籍家庭只能新購一套商品住宅；非常住的外地家庭不可以新購商品住房；未滿18歲的人士不能單獨購購商品住房。

這是全國范圍內(nèi)第11個推出“限購令”的城市。此前，北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、溫州等10大城市都出臺相關(guān)細則，限定居民家庭購房套數(shù)。其中，深圳、福州和南京三地政策非常嚴(yán)厲，不 購新購商品住房，還將家庭原有住房套數(shù)也納入考查范圍。

9月30日，深圳出臺細則，對于本市戶籍居民家庭限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

10月10日，福州規(guī)定，從2010年10月10日起至2010年12月31日，本市戶籍居民同一購房家庭，只能在本市五城區(qū)新購購一套商品住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市五城區(qū)購購一套商品住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市五城區(qū)繼續(xù)購購商品住房。

10月12日，南京規(guī)定，暫時限制購購第三套住房。

其他城市的限購政策，如上海、廈門、寧波、杭州、天津、溫州等，基本與較先出臺限購政策的北京一致，即同一購房家庭只能新購一套商品住房。稍有不同的是，寧波對于無法提供在寧波1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非寧波戶籍居民，將暫停在寧波購房。也就是將外地投資客擋在了寧波樓市外。

在業(yè)已出臺“限購令”的城市中，僅廈門、福州兩地限定了政策執(zhí)行期限到今年年底。其余城市則冠以“暫時”之名，并未限定具體日期。

此外，據(jù)記者了解，由于國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及監(jiān)察部10月11日聯(lián)合下文，明確“省級政府穩(wěn)定房價不力將問責(zé)”，目前越來越多城市傳出“限購”傳聞，如青島、蘇州等。

成交銳減

嚴(yán)厲的限購政策，在樓市成交上，立刻見到了效果。國慶后一周，北京、深圳等地樓市交易數(shù)據(jù)顯示，受新政影響，成交量環(huán)比大跌約六成。

從限購政策較為嚴(yán)厲的深圳來看，10月8日至10月12日，深圳新房日均成交僅71套，與限購前（9月26日至30日）日均278套相比，下降了74%，與9月同期（9月8日至12日）也下降了53%；二手房日成交量也下降了80%左右。

美聯(lián)物業(yè)三級市場總經(jīng)理江少杰表示，10月市場交易量可能下滑三至五成。而深圳中院地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智更加悲觀地認為，交易量下滑會達到六成，甚至還會增加到七成。

“近期的政策走向，令客戶感覺到國家對房地產(chǎn)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲，政策未來越清晰，他們越會觀望?！崩钜潜硎?。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌也認為，限購將在很大程度上打擊市場上投資和投機的需求?！耙酝刨J政策調(diào)控，炒房者還可以全款購，現(xiàn)在有錢也不能購?！?p>萬科總裁郁亮在近日舉辦的香港理工大學(xué)深圳產(chǎn)學(xué)研基地CEO論壇上透露，以“限購”為主要標(biāo)志的新政出臺后，萬科的來訪和成交都下滑了。他還預(yù)計，“限購令”短期內(nèi)不會放松。

綠城中國副董事長兼執(zhí)行總經(jīng)理羅釗明也告訴記者，純行政手段的“限購”政策，將在未來一段時間內(nèi)對市場帶來巨大影響，成交量大幅下滑已經(jīng)不可避免。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在業(yè)已推出限購令的城市中，政策出臺后的樓市日成交量都出現(xiàn)了40%~80%不等幅度的降幅。

副作用隱憂

限購在“抑制需求”上的效果已毋庸置疑，但其過于行政化的手段依然引發(fā)強烈爭議。

SOHO中國董事長潘石屹說，雖然此輪新政的影響立竿見影，但是限購并沒有抓住問題的關(guān)鍵。

“明知是供求矛盾造成的結(jié)果，卻用限制購購而非增加供給的方式去對付，又豈會有好的結(jié)果？”任志強在其博客中也質(zhì)疑道，這種試圖犧牲居民住房條件的改善需求來解決供求關(guān)系問題的做法，是“傷敵八百、自傷一千”。

一方面，如果限購僅僅是臨時性措施，那么在供給沒有有效增加的情況下，需求只能暫時被壓制，較終會爆發(fā)并導(dǎo)致房價報復(fù)性上漲；另一方面，如果長期執(zhí)行限購政策，成交量長期低迷，開發(fā)商銷售資金受阻，就只能以縮減投資的方式應(yīng)對調(diào)控，供應(yīng)無法增加，依然無法滿足被壓制的需求。

此外，寬裕的流動性也令“限購”性質(zhì)的房地產(chǎn)緊縮政策面臨挑戰(zhàn)?！艾F(xiàn)在各國紛紛競相貨幣貶值，加速量化寬松，中國也不會獨善其身。”房地產(chǎn)高端經(jīng)濟師章林曉分析，房地產(chǎn)領(lǐng)域的緊縮再加上整體環(huán)境的量化寬松，將加大通貨膨脹的威脅。而這將令調(diào)控局面更加復(fù)雜。

記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，面對“限購”，市場上的賣方也并未如想象中那樣恐慌，反而預(yù)期價格會繼續(xù)上漲?！艾F(xiàn)在政府宣布限購商品房，等于變相宣布房子是緊缺商品，那么價格就還有進一步上漲的空間?！?p>聶梅生也認為，限購是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策。“需求并沒有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、CPI上漲的局面下?！甭櫭飞硎?，限購必須輔以必要的配套舉措，如切實加大供應(yīng)、進行長期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場的巨大隱患。

聶梅生同時強調(diào)，限購政策作為非常時期的權(quán)宜之計也是十分必要的，因為調(diào)控政策需要“為供應(yīng)留時間、為改革留空間”。她建議，政府要落實更多的土地供應(yīng)計劃和保障房建設(shè)，以增加供應(yīng)。同時，在土地制度、財稅體制上加快改革，以長效機制銜接短期政策，如以房產(chǎn)稅試點銜接限購政策的退出。

(作者：朱以師)