12月16日，星河灣集團董事長黃文仔宣布旗下上海星河灣和浦東星河灣兩個項目下調(diào)售價，上述兩項目折后直降7000元至15000元/平方米不等，降幅達(dá)15％~20%。

 
　　星河灣降價具有標(biāo)志意義，說明住宅地產(chǎn)降價從中低端向高端蔓延，從遠(yuǎn)郊逐漸向近郊蔓延。在地方財政困難倒逼下的房地產(chǎn)調(diào)控放松預(yù)期無法實現(xiàn)，開發(fā)商被迫進(jìn)入以價換量的去庫存周期。

　　開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)明確，未來房地產(chǎn)企業(yè)將從超額利潤向平均利潤回歸。在巨大的政策壓力下，截至12月21日，北京、上海、廣州、深圳、青島、福州、長春、廈門、濟南、?？?、太原等11城市相繼宣布樓市調(diào)控政策延續(xù)，預(yù)計其余35個此前已經(jīng)執(zhí)行限購令的城市也不會出現(xiàn)調(diào)控逆轉(zhuǎn)。

　　今年以來，開發(fā)商進(jìn)入三輪降價周期：波始于5、6月份，其間幾乎所有的知名開發(fā)商都先后加入了降價的行列，這是春江水暖鴨先知的試水鴨子；波從10月份開始，以中海、保利、龍湖等為代表的個別品牌開發(fā)商，在上海、杭州等城市的部分項目開始突破前期降價底線，個別項目的降價幅度甚至達(dá)到20%以上。這些并不屬于現(xiàn)金流匱乏一端的開發(fā)商在郊區(qū)樓盤的大幅降價，是一種擠壓同行的競爭行為，逼迫市場進(jìn)入并購周期；第三輪始于新一輪限價令出臺之后，開發(fā)商對2012年的市場預(yù)期已經(jīng)明確，降價回籠資金求得生存，就是題中應(yīng)有之義。

　　由于房地產(chǎn)估值下降，中國資本與貨幣市場整體進(jìn)入去杠桿化過程。限購政策是限制擁有資金者的房地產(chǎn)購購權(quán)，相當(dāng)于限制了貨幣在房地產(chǎn)領(lǐng)域的用途，擠壓房地產(chǎn)的估值泡沫。

　　去杠桿化的步是房地產(chǎn)價格大幅下降。截至今年11月，大部分已限購城市的住宅成交量大幅下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的11月份70個大中城市房價指數(shù)可以看出，在70個指標(biāo)城市中，房價環(huán)比平均出現(xiàn)了下調(diào)，環(huán)比房價下調(diào)超過0.5的6個城市中全部為限購城市（沈陽、寧波、南昌、無錫、徐州、南京），限購的40個城市中有30個城市出現(xiàn)了房價環(huán)比下調(diào)，7個城市房價停漲。其中，限購較嚴(yán)格的一線城市，平均環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了0.35。

　　房地產(chǎn)估值下降之后，以房地產(chǎn)作為貨幣抵押品的金融鏈條被釜底抽薪。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國130個主要熱點城市土地出讓金收入為1.18萬億元，同比減少5200億元，下降超過四成；不僅如此，土地抵押貸款折扣加大。

　　保守估計，抵押貸款折扣從七成下降到六成，資產(chǎn)價值在銀行抵押過程中下降了14%左右；中國地方投融資平臺上的債務(wù)10.7萬億元中，有7萬億元用土地作抵押，那么土地中用于抵押融資的資產(chǎn)價值直線下降了1萬億元左右。

　　對于企業(yè)來說同樣如此。企業(yè)融資資產(chǎn)作價較高的是房地產(chǎn)，一塊土地的溢價高得嚇人，既可以用于銀行抵押，也可以用于證券市場圈錢。當(dāng)土地、廠房等價值下降之后，企業(yè)不得不以大宗商品、倉單等作為抵押品成銀行融資，加上受到銀行中間業(yè)務(wù)收入等變相盤剝，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈條急劇收縮。從前兩年的大舉擴張，到這一年的急劇收縮，高負(fù)債企業(yè)命懸一線。

　　未來地方政府與企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將進(jìn)一步退化。資產(chǎn)價值下降，抵押品價值下降，但債務(wù)負(fù)擔(dān)并未因此而減少。相反，隨著資產(chǎn)價值的下降，地方政府與企業(yè)償還銀行等債權(quán)人的負(fù)債還在變相上升。一輪嚴(yán)酷的基建投資、實體企業(yè)去杠桿化過程正在到來。

　　中國正在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破滅之后的資產(chǎn)負(fù)債表退化過程，這正是1990年之后日本房地產(chǎn)泡沫崩潰之后出現(xiàn)的情況。先進(jìn)的不同是，日本是被動去泡，中國是主動去泡。房地產(chǎn)泡沫去除之后，證券市場去杠桿化急速推進(jìn)，主要表現(xiàn)在上市公司為填平債務(wù)隱性窟窿，不斷進(jìn)行天量融資；與此同時，資產(chǎn)品價格下降利潤下降，導(dǎo)致上市公司整體估值下降。認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫去除利好股市，是不通之論。

　　政府仍在維持的泡沫是債務(wù)泡沫。目前債券市場指數(shù)上揚，債券不斷發(fā)行，獲得超額認(rèn)購。投資者都清楚，這是債券市場的政策牛市，一旦債券抵押品估值下降，券商也好、銀行也好、地方投融資平臺也好、企業(yè)也好，大家一損俱損。因此，債券市場仍在低價發(fā)行，信用評級仍然普遍處于較高位置，債券市場牛市下半場的言論不絕于耳。債市泡沫在風(fēng)險中逆勢而行，風(fēng)險正在加大。

　　與歐美一樣，中國正在進(jìn)入去杠桿化過程，骯臟的貨幣泡沫逐漸得到清除，只有改革者才能在未來勝出。
 

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