2008新年伊始，貴陽市遭受歷史罕見凝凍災害天氣，受災嚴重。貴陽樓市在一片“低溫”的情況下，成交量大幅萎縮，但價格卻穩(wěn)中有升。

　　貴陽凝凍來襲 成交放緩

　　--貴陽樓市一季度分析

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務

　　2008新年伊始，貴陽市遭受歷史罕見凝凍災害天氣，受災嚴重。貴陽樓市在一片“低溫”的情況下，成交量大幅萎縮，但價格卻穩(wěn)中有升。

　　土地供應同比大幅增加

　　2008年一季度貴陽成功出讓了4宗地塊，總宗地面積為17.3萬平方米，成交金額1.26億元，土地用途均為住宅或商住用地，而去年同期僅成交1宗地塊，可見，今年政府從年頭開始就加快了土地供應的速度。

　　就成交地塊位置而言，主要集中在兩城區(qū)，共有3宗土地成功出讓。其中2宗是位于云巖區(qū)延安西路和小關貓沖，另1宗在南明區(qū)的富源中路云關鄉(xiāng)，此外花溪區(qū)也成交1宗。從這4宗出讓的地塊可以看出，貴陽市政府通過加大土地供應，特別是對兩城區(qū)的供應量，有效調(diào)節(jié)了土地市場的供求關系，從而緩解了城區(qū)的住房供應。

　　兩城區(qū)住宅供應量

　　據(jù)貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到3月16日，貴陽市商品住宅市場供應面積24.34萬平方米，同比下降了31%。其中兩城區(qū)供應量，達16.7萬平方米(見表1)，占總供應量的68%，同比增長了27%。在新開盤的13個新項目中，兩城區(qū)推出了大正·雨曦城、貝地·盧加諾、鴻基都市花園皇御苑等7個新項目，占據(jù)了新開盤項目的半壁江山。其他各區(qū)推盤量均不大，主要集中在小河與烏當兩區(qū)。部分項目由于去年底到今年初的市場調(diào)整，加上春節(jié)長假淡季的影響而推遲開盤，預計這部分項目將于二季度陸續(xù)推出市場，如坐擁兩城區(qū)商務區(qū)位優(yōu)勢的萬象國際等，從而使二季度供應量將大增，市場有望回暖。

　　凍災襲來 成交驟減

　　據(jù)貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到3月16日，貴陽市今年普通住宅成交總面積為27.32萬平方米，同比減少50.1%；成交總套數(shù)為2260套，同比減少了53%，其中兩城區(qū)普通住宅共成交991套(見表2)，同比減少46.7%，金陽區(qū)成交557套，同比下降15.8%，其他各個區(qū)普通住宅成交量同比均有較大幅度的下降。這主要是因為受凝凍天氣、宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房貸新政效應的影響，導致成交量下滑，也令貴陽市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“有價無市”現(xiàn)象。

　　盡管一季度貴陽樓市“氣溫”不高，成交量下滑，但仍然有個別樓盤在低迷中保持有成交記錄。如云巖區(qū)的恒峰步行街成交了129套，銷售均價達6700元/平方米；南明區(qū)的“山水黔城九組團”登記了53套，均價為4620元/平方米；小河區(qū)的格林博邸也銷售了45套，均價為2680元/平方米。這幾個樓盤之所以相對興旺，除了地段優(yōu)勢外，其客戶定位的準確性也是不可或缺的因素之一。

　　量減價升兩城區(qū)價格依然堅挺

　　據(jù)貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，貴陽市一季度普通住宅成交均價為3670元/平方米，同比增長28.6%，其中兩城區(qū)住宅成交均價為4696元/平方米(見表3)，同比增長38.5%；其他各區(qū)同比也均有所上漲。盡管受國家宏觀調(diào)控影響，各城市觀望氛圍濃厚，成交量出現(xiàn)了一定幅度下降，但貴陽市各城區(qū)的價格依然堅挺，沒有跟隨一線城市的價格回調(diào)，主要原因還是來自于貴陽居民對住宅的剛性需求。

　　目前兩城區(qū)普通住宅在售房源均價大多在4500元/平方米以上，只有三橋等片區(qū)個別樓盤的均價在4000元/平方米以下。兩城區(qū)住宅價格之所以持續(xù)走高，是與該地區(qū)的土地供應有很大的關系。目前兩城區(qū)可供開發(fā)的土地面積越來越少，與金陽新區(qū)和其他郊區(qū)不斷增加的樓盤相比，兩城區(qū)環(huán)線內(nèi)的樓盤“稀缺性”凸顯，因此，價格持續(xù)走高也在情理之中。目前推出的項目位置相對較好的，價格頗高，如山水黔城九組團現(xiàn)均價4792元/平方米，君悅?cè)A庭均價5838元/平方米，恒峰步行街均價6783元/平方米，鴻基都市花園皇御苑均價高達7412元/平方米。清鎮(zhèn)、白云等區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)、位于城區(qū)邊緣的新區(qū)，因而在全市中均價處于末兩位。

　　樓市遇“寒”營銷破“冰”

　　為了刺激低迷的樓市，各開發(fā)商也是百招盡出，大打營銷牌。1-2月主要是以打折促銷為主。如金陽乾圖廣場，開盤期間多重好禮持VIP卡客戶享受總房價18000元優(yōu)惠，一次性付款客戶可再享受9.8折總房價優(yōu)惠，在場所有客戶均有禮品；東方欣苑，購房即有萬元大禮；經(jīng)典時代，凡交納認購金可享受總房價1%的折扣優(yōu)惠并有豐富禮品饋等。

　　進入3月，各開發(fā)商則是以提高樓盤品質(zhì)形象為主。如山水黔城舉行了“3.8禮遇‘半邊天’”活動；遠大地產(chǎn)舉行了在貴陽的頭個作品-“遠大·生態(tài)風景”產(chǎn)品說明會；十里江南則利用舉辦各種文化活動來提升整體社區(qū)的居住氛圍和品位，在客戶心中留下了“氣質(zhì)”樓盤的形象。開發(fā)商通過舉辦各式各樣的營銷活動，都是為了達到吸引客戶的目的，進而提升樓盤的銷售量，促樓市回暖。

　　宏觀調(diào)控仍是主線，高端住宅影響較大

　　為了維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，貴陽市政府出臺了相關的“抑價”政策，從抑制炒房、加大稅收、金融調(diào)整等方面進行調(diào)整。投資性需求在一定程度上被抑制，自住型消費者也變得相對理性。房地產(chǎn)市場觀望氣氛依然濃烈，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象。在“抑價”調(diào)控手段下，保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定；價格高、漲幅大的高端住宅價格剛性需求相對不足，如別墅、花園洋房等高端住宅房價將受到較大影響，普通住宅價格將較為穩(wěn)定。

　　小結(jié)與預測

　　今年一季度，在國家緊縮貸款、集約用地、房貸新政、物價持續(xù)上漲以及罕見的持續(xù)“凝凍”天氣影響下，貴陽樓市成交大幅下滑，供求關系出現(xiàn)了一定的變化，購房者觀望氣氛較為濃厚。但在人民幣保持升值趨勢、熱錢保持流入趨勢、房產(chǎn)繼續(xù)成為支柱產(chǎn)業(yè)以及貴陽居民對住房的剛性需求情況下，預計2008年貴陽樓市將保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。

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