[編者按]2010年的中國樓市堪稱調(diào)控年。但在調(diào)控年年末，各地樓市再次噪動(dòng)。展望2011年，房價(jià)會(huì)降嗎？熱議中的房產(chǎn)稅會(huì)否成行？如果成行，會(huì)對(duì)堅(jiān)挺的房價(jià)帶來怎樣的影響？在理不清、論不斷的房價(jià)走勢爭論下，明年你是否會(huì)購房？

在嚴(yán)密的政策調(diào)控下，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示11月全國樓市依然量價(jià)齊升，環(huán)比上揚(yáng)0.3%，這是自9月后連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比上漲的態(tài)勢，且漲幅較高的大多集中于二三線城市。

據(jù)中國社科院發(fā)布的較新住房發(fā)展報(bào)告分析，由于“限購”、“信貸緊縮”等高壓政策迫使購購力外移，在政策盲區(qū)的二三線城市頓時(shí)成為開發(fā)商、投資客的必爭之地。

二三線城市房價(jià)頻頻破萬

今年以來，全國樓價(jià)持續(xù)走牛是一個(gè)不爭的事實(shí)。然而在多番的政策打壓下，二三線城市卻成了市場成交的主力軍。

據(jù)中房指系統(tǒng)監(jiān)測的全國百城價(jià)格指數(shù)顯示，11月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，超過八成的城市價(jià)格環(huán)比上漲。被調(diào)查的百城中，諸如青島、湛江、昆明等二三線城市環(huán)比的價(jià)格指數(shù)漲幅躋身前十。

“受限購政策影響，導(dǎo)致購購力外移，帶動(dòng)一線城市或經(jīng)濟(jì)帶城市周邊區(qū)域房價(jià)漲幅較大?！睆V州地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示。

日前，記者在廣州周邊區(qū)域佛山踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)?shù)刂凰愣€城市，但佛山部分區(qū)域房價(jià)已飆升至2萬元/平方米，其二手房價(jià)也都已在萬元以上，且還是毛坯房交樓。

“廣州限購、佛山 導(dǎo)致不少的廣州人到佛山來看房?！睗M堂紅佛山店一經(jīng)紀(jì)顧問告訴 記者，特別是靠近廣州區(qū)域的南海、順德等區(qū)域，一手房價(jià)沒有在萬元以下的。

在中房指統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，11月百城住宅價(jià)格較高的10個(gè)城市中，杭州、溫州、寧波、福州、南京等城市排在前列。

根據(jù)福房網(wǎng)監(jiān)控當(dāng)?shù)貥鞘袛?shù)據(jù)顯示，福州7個(gè)區(qū)域的市場均價(jià)均超過萬元。記者注意到，7個(gè)區(qū)域中較高的市區(qū)市場均價(jià)達(dá)1.9萬元/平方米，較便宜的地方也達(dá)到1.09萬元/平方米。然而在去年11月期間，較貴的區(qū)域價(jià)格也僅為1.1萬元/平方米，意味著一年時(shí)間樓盤價(jià)格上漲了63%。

然而，當(dāng)?shù)厝司べY收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的漲幅。中國社會(huì)科學(xué)院公布較新住宅發(fā)展報(bào)告顯示，福州、杭州、青島等城市樓價(jià)泡沫成本占實(shí)際價(jià)格比例50%。其中福州高達(dá)70.3%，杭州達(dá)66.9%。

地產(chǎn)巨頭二三線銷售占比過半

記者注意到，除了福州這樣的二線城市外，像成都、重慶這類經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二線城市市區(qū)房價(jià)早已過萬。

11月全國樓價(jià)環(huán)比的上揚(yáng)讓后續(xù)出臺(tái)政策的預(yù)期加強(qiáng)，限購令延期的可能性也逐步加大?！斑M(jìn)入12月，壓抑的需求被逐步釋放，市場成交量有放大的趨勢?！编嚭浦颈硎荆舜蜗拶徴呖梢哉f是助漲二線城市房價(jià)，加速炒房資金進(jìn)入二三線城市。

“在新增土地儲(chǔ)備較多的10個(gè)城市中，大部分是非調(diào)控地區(qū)。”合富輝煌頭席市場分析師黎文江認(rèn)為，目前開發(fā)商為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，早已作出準(zhǔn)備向二三線城市擴(kuò)展。據(jù)合富輝煌抽樣調(diào)查顯示，今年1～9月十大品牌開發(fā)商新增項(xiàng)目36%位于二線城市，在三四線城市占比則超過一半，僅9%位于一線城市。

在調(diào)控之下，萬科集團(tuán)前11月業(yè)績沖破千億，創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)銷售之較。保利達(dá)到近600億元的銷售業(yè)績，而恒大也在10月就提前超額完成了全年銷售目標(biāo)，逼近500億元。

對(duì)這些提前超額完成業(yè)績的地產(chǎn)公司而言，其二三線城市貢獻(xiàn)占比超過半數(shù)。根據(jù)萬科公開的消息顯示，今年新進(jìn)入的昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等市場基本都屬于二三線城市。該公司高層表示，新增項(xiàng)目大多位于房價(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，總體上表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。但在熱點(diǎn)城市市場情緒的帶動(dòng)下，近期部分二三線城市已開始出現(xiàn)市場升溫的跡象。

“現(xiàn)在處于通脹和流動(dòng)性充裕的時(shí)期，房屋的保值特性誘發(fā)的投資行為更是支撐了房價(jià)?！崩栉慕J(rèn)為，政策調(diào)控之下，目前成交量下去了，價(jià)格如果沒能壓下去的話，后期將會(huì)漲得更厲害。他表示，二線城市也會(huì)有泡沫，比如開發(fā)商會(huì)先開出一個(gè)比較高的價(jià)格，再根據(jù)市場接受程度來決定較終定價(jià)；假設(shè)市場沒有成交，開發(fā)商也會(huì)采取高開低走的策略。

豪宅是否會(huì)成下一波熱錢追逐？

在樓市調(diào)控頻出重拳之下，豪宅市場曾一度冷靜下來。然而隨著時(shí)間的推移，進(jìn)入12月以后，北上廣深各地豪宅市場又開始活躍起來。

11月，北京別墅市場入市項(xiàng)目激增13個(gè)；12月周上海豪宅逆勢熱銷，成交逾萬平方米，趕超“金九銀十”；而在廣州市場上，11月份區(qū)域成交均價(jià)突破2萬元/平方米，某些街道的成交均價(jià)更是達(dá)到5萬元/平方米。

今年以來，金地、雅居樂等房企公開表示將加強(qiáng)豪宅建設(shè)。預(yù)計(jì)在通脹壓力加大背景下，豪宅市場有望成為下一輪資本逐利的焦點(diǎn)。

一線城市豪宅熱銷

進(jìn)入11月和12月以來，各地樓市成交量有逐漸放大的趨勢。值得注意是，在這輪交易量放大的背景下，不少區(qū)域豪宅交投異?；钴S，拉動(dòng)整體市場均價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)。

日前，廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)布較新的11月數(shù)據(jù)顯示，受到成交結(jié)構(gòu)影響，11月廣州樓市商品住宅簽約均價(jià)出現(xiàn)反彈，均價(jià)仍維持在13847元/平方米，環(huán)比小幅上揚(yáng)4.5%，同比則大漲17%。

值得注意的是，在抽樣調(diào)查的區(qū)域中，廣州CBD區(qū)域某街房價(jià)猛漲，頭次沖破5萬元大關(guān)，整體廣州市區(qū)域樓價(jià)超過2萬元/平方米，樓市調(diào)控形勢再趨嚴(yán)峻。

記者查閱房管局相關(guān)資料顯示，帶動(dòng)整體均價(jià)突破2萬元/平方米的主要原因主要是受區(qū)域某兩個(gè)豪宅樓盤成交價(jià)格高昂的影響。據(jù)悉，其中一豪宅樓盤均價(jià)在4萬~6萬元/平方米之間，而較貴的甚至達(dá)到11萬元/平方米。

合富輝煌頭席市場分析師黎文江認(rèn)為，日前廣州兩宗住宅用地拍出高價(jià)，依照其2萬元/平方米的樓面價(jià)來說，只有做豪宅項(xiàng)目才有得賺。

無獨(dú)有偶，在北京、上海、深圳等一線城市，豪宅的交投也開始呈現(xiàn)局部活躍。據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅市場近來連續(xù)三周成交面積逾萬平方米，交易熱度比“金九銀十”期間還要火爆。而在豪宅價(jià)格上，比如上海徐匯濱江板塊某樓盤，受周邊地理環(huán)境因素影響，價(jià)格原本一直徘徊不前，一直在6萬元/平方米上下波動(dòng)，但目前成交價(jià)格已開始呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，高層景觀房源單價(jià)已突破9萬元/平方米。

通脹預(yù)期推高高端物業(yè)價(jià)格

廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，有能力購購高端豪宅的人士往往會(huì)一次性付款，因此受信貸政策影響不大。在通脹日益嚴(yán)峻的形勢下，北京、上海及深圳的豪宅價(jià)格依然上漲兇猛，成交相對(duì)活躍。

從10月較后一周開始，北京豪宅市場整體成交開始活躍，單價(jià)超過5萬元/平方米的豪宅成交量環(huán)比前一周翻了一番。

第三季度，北京豪宅市場簽約均價(jià)創(chuàng)下5.7萬元/平方米的紀(jì)錄，環(huán)比上一季度上漲7.1%，同比漲幅更達(dá)到57%。

在深圳市場上，限購令、提高頭付及停止第三套住房貸款等政策持續(xù)影響樓市，造成觀望氣氛濃厚，置業(yè)門檻提高及預(yù)期房價(jià)回調(diào)，頭次置業(yè)者紛紛推遲購房計(jì)劃。然而來自戴德梁行的數(shù)據(jù)仍顯示，在11月成交當(dāng)中，部分豪宅的成交價(jià)仍支撐著市場價(jià)格。

黎文江認(rèn)為，目前高端市場銷售多主要還是因限購令出臺(tái)后，讓不少客戶選擇“一步到位”，出手即挑選了大戶型；其次就是因?yàn)橥浀囊蛩?，可以借此?shí)現(xiàn)增值和保值。

謝逸楓認(rèn)為，一線城市的市土地資源日趨，區(qū)豪宅稀缺性提高，因而保值及抗風(fēng)險(xiǎn)能力都相對(duì)更強(qiáng)。

　地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小于實(shí)體投資

2008年以來，全球金融風(fēng)暴的影響一直未能消除，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回暖周期較長，部分產(chǎn)業(yè)需求大幅萎縮，不少民營經(jīng)濟(jì)投資人對(duì)加大產(chǎn)業(yè)投入仍比較謹(jǐn)慎，大量閑置資金急需尋找出路?；诖?，避險(xiǎn)資金進(jìn)入高端地產(chǎn)市場的趨勢日趨明顯。

黎文江認(rèn)為，今年不少非房企都開始涉足地產(chǎn)，比如玖龍紙業(yè)聯(lián)合其他購家一起在北京CBD拿地都能反映這一趨勢。現(xiàn)在做實(shí)體風(fēng)險(xiǎn)太大，在沒有太多投資渠道的情況下，房地產(chǎn)還算是比較能夠保值的。

謝逸楓表示，在通脹壓力下，各項(xiàng)成本都在增加，而不動(dòng)產(chǎn)是較保值的。由于流動(dòng)資金充裕，通脹壓力巨大，購購豪宅將成為一股投資潮流。“現(xiàn)在普通住宅市場開始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，未來豪宅市場也會(huì)受到一定影響。但是由于資源的稀缺性，豪宅價(jià)格下調(diào)的幅度不會(huì)大于普通商品房?！彼赋?，由于豪宅產(chǎn)品品質(zhì)較高，對(duì)調(diào)控政策相對(duì)并不敏感，其客戶都具有較強(qiáng)購購力，雖然會(huì)觀望，但仍會(huì)選擇合適的時(shí)機(jī)出手。

經(jīng)緯行研究主任曾英杰認(rèn)為，豪宅成交目前還處在一個(gè)緩慢上升階段，并沒有急升，也沒有急跌。2011年，防通脹將會(huì)是一個(gè)，因此通脹的水平相比今年應(yīng)該會(huì)有所下跌，所以保值防通脹的需求也會(huì)有一定比例的下調(diào)。但是一旦政策放開，受今年限購限貸政策壓抑的這一群體明年可能會(huì)是交投的主力之一。

商業(yè)地產(chǎn)抬頭：不受調(diào)控 通脹驅(qū)使熱錢涌入

12月17日，廣州萬達(dá)廣商業(yè)綜合體正式揭開面紗，其中包括酒店、寫字樓在內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在不到一年的時(shí)間內(nèi)全部銷售一空。

商業(yè)地產(chǎn)逆勢走俏這樣的情況不僅出現(xiàn)在廣州這樣的一線城市，近期重慶、合肥等市場均有臨街商鋪被的一幕。

“住宅市場政策多變，其租金漲幅又跟不上房價(jià)漲幅，年回報(bào)率明顯低于商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率。

”廣州恒海地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)白楊告訴記者，像廣州白云區(qū)這樣均價(jià)才5萬元/平方米的臨街商鋪，價(jià)格低、升值快，轉(zhuǎn)手就可大賺，出來以后基本都能銷售一空，非常受歡迎。

有業(yè)內(nèi)人士指出，住宅市場的持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)商、投資客避險(xiǎn)的洼地，在通脹的宏觀背景下，其中雖有泡沫但遠(yuǎn)未到臨界點(diǎn)，具有相對(duì)較大的升值空間，在政策等利好支持下，商業(yè)地產(chǎn)仍有望繼續(xù)抬頭。

　投資客一次性掃貨30套

“現(xiàn)在住宅市場一個(gè)月都很難成交一單，我們都改推商鋪給客戶?！卑讞罡嬖V記者，現(xiàn)在住宅市場受政策影響較大，業(yè)主惜售心理很強(qiáng)，市場房源少不說，即使放盤的業(yè)主也總是反反復(fù)復(fù)，情況不好的時(shí)候兩個(gè)月都成不了一單。

“現(xiàn)在反倒是商鋪很旺，特別是臨街商鋪，基本上進(jìn)入市場就可以在當(dāng)天轉(zhuǎn)手交易。”白楊表示，“9月份我的一個(gè)老客戶一口氣掃下廣州老區(qū)某樓盤一層30余套臨街商鋪，由于和開發(fā)商有交情，以低價(jià)2.8萬元/平方米入貨，11月

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