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2008年房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 479 次
2007年四季度以來,深圳、廣州出現(xiàn)銷量萎縮、房價(jià)下跌的情況,北京、上海雖然價(jià)格繼續(xù)上漲,但銷量同樣出現(xiàn)下降現(xiàn)象,二線城市也整體表現(xiàn)低迷,我們認(rèn)為房地產(chǎn)運(yùn)行的指標(biāo)已經(jīng)明確顯示出行業(yè)正處于階段性的調(diào)整之中。
我們認(rèn)為,房價(jià)過高、漲速過快是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因。一線城市的房價(jià)收入比已達(dá)15倍,二線城市也達(dá)到10倍左右,即使考慮到我國的具體國情,這一比例也明顯偏高。2007年,北京、深圳的房價(jià)漲幅分別達(dá)到了44.5%、51.2%,其它不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況,這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。
以“二次房貸”政策為標(biāo)志的銀根緊縮政策是這次調(diào)整的直接原因。宏觀經(jīng)濟(jì)過熱,行業(yè)發(fā)展過快都有緊縮調(diào)控的內(nèi)在要求,政府采取了提高準(zhǔn)備金率、加息、壓縮按揭貸款等銀根緊縮政策,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整。從美國、日本、香港的情況來看,銀根緊縮往往是行業(yè)調(diào)整的直接原因,我國也沒能例外。
通過對國外房地產(chǎn)崩盤和調(diào)整案例的研究,我們認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)目前不會崩盤,而是理性調(diào)整。未來一段時(shí)間內(nèi),我國高房價(jià)的局面難以改變,通過此次調(diào)整,房價(jià)有望從過高走向高位平衡。一線城市房價(jià)收入比將穩(wěn)定在10-12、二線城市穩(wěn)定在8-10內(nèi),這也決定了房價(jià)下跌空間有限。
我們認(rèn)為,此輪房地產(chǎn)的調(diào)整時(shí)間將持續(xù)兩年左右,房價(jià)調(diào)整幅度在30%以內(nèi)。由于我國目前正處于高通脹階段,存在名義價(jià)格微調(diào)甚至小幅上漲、而以實(shí)際價(jià)格下調(diào)來完成房價(jià)調(diào)整的可能。
我們認(rèn)為,房地產(chǎn)市場調(diào)整對行業(yè)08年業(yè)績不會有太壞的影響,即便在悲觀情況下,行業(yè)內(nèi)公司也應(yīng)該能保持30%左右的業(yè)績增長。但是09年如果房價(jià)下跌或者滯脹,對上市公司影響會比較大,行業(yè)可能面臨整體業(yè)績下滑。這也是目前我們對于投資地產(chǎn)股的疑慮。從資金壓力方面看,個(gè)體差異較大,部分公司會面臨一定壓力,資金充裕的公司將取得較好的發(fā)展。
從國際估值角度看,目前地產(chǎn)股的估值基本合理,但是在09年房地產(chǎn)市場形勢尚未明朗之前,我們建議謹(jǐn)慎配置地產(chǎn)股。我們相信,下半年板塊存在超跌反彈的投資機(jī)會,但是行業(yè)基本面難有大的改觀。
對于行業(yè)龍頭地產(chǎn)股,目前可以考慮逢低介入。建議配置行業(yè)龍頭萬科、保利、招商和金地,我們相信在在房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整的階段,行業(yè)龍頭將有更好的收購兼并,擴(kuò)大規(guī)模和市場占有率的機(jī)會。
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