2007年四季度以來，深圳、廣州出現(xiàn)銷量萎縮、房價(jià)下跌的情況，北京、上海雖然價(jià)格繼續(xù)上漲，但銷量同樣出現(xiàn)下降現(xiàn)象，二線城市也整體表現(xiàn)低迷，我們認(rèn)為房地產(chǎn)運(yùn)行的指標(biāo)已經(jīng)明確顯示出行業(yè)正處于階段性的調(diào)整之中。

　　我們認(rèn)為，房價(jià)過高、漲速過快是行業(yè)調(diào)整的內(nèi)在原因。一線城市的房價(jià)收入比已達(dá)15倍，二線城市也達(dá)到10倍左右，即使考慮到我國的具體國情，這一比例也明顯偏高。2007年，北京、深圳的房價(jià)漲幅分別達(dá)到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出現(xiàn)了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。

　　以“二次房貸”政策為標(biāo)志的銀根緊縮政策是這次調(diào)整的直接原因。宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，行業(yè)發(fā)展過快都有緊縮調(diào)控的內(nèi)在要求，政府采取了提高準(zhǔn)備金率、加息、壓縮按揭貸款等銀根緊縮政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整。從美國、日本、香港的情況來看，銀根緊縮往往是行業(yè)調(diào)整的直接原因，我國也沒能例外。

　　通過對國外房地產(chǎn)崩盤和調(diào)整案例的研究，我們認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)目前不會崩盤，而是理性調(diào)整。未來一段時(shí)間內(nèi)，我國高房價(jià)的局面難以改變，通過此次調(diào)整，房價(jià)有望從過高走向高位平衡。一線城市房價(jià)收入比將穩(wěn)定在10-12、二線城市穩(wěn)定在8-10內(nèi)，這也決定了房價(jià)下跌空間有限。

　　我們認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)的調(diào)整時(shí)間將持續(xù)兩年左右，房價(jià)調(diào)整幅度在30%以內(nèi)。由于我國目前正處于高通脹階段，存在名義價(jià)格微調(diào)甚至小幅上漲、而以實(shí)際價(jià)格下調(diào)來完成房價(jià)調(diào)整的可能。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整對行業(yè)08年業(yè)績不會有太壞的影響，即便在悲觀情況下，行業(yè)內(nèi)公司也應(yīng)該能保持30%左右的業(yè)績增長。但是09年如果房價(jià)下跌或者滯脹，對上市公司影響會比較大，行業(yè)可能面臨整體業(yè)績下滑。這也是目前我們對于投資地產(chǎn)股的疑慮。從資金壓力方面看，個(gè)體差異較大，部分公司會面臨一定壓力，資金充裕的公司將取得較好的發(fā)展。

　　從國際估值角度看，目前地產(chǎn)股的估值基本合理，但是在09年房地產(chǎn)市場形勢尚未明朗之前，我們建議謹(jǐn)慎配置地產(chǎn)股。我們相信，下半年板塊存在超跌反彈的投資機(jī)會，但是行業(yè)基本面難有大的改觀。

　　對于行業(yè)龍頭地產(chǎn)股，目前可以考慮逢低介入。建議配置行業(yè)龍頭萬科、保利、招商和金地，我們相信在在房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整的階段，行業(yè)龍頭將有更好的收購兼并，擴(kuò)大規(guī)模和市場占有率的機(jī)會。

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