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祝惇若:可控的泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 604 次
去年過(guò)冬時(shí)期不同的對(duì)應(yīng)策略,在上半年的市場(chǎng)反彈中這些企業(yè)的得益程度也有所不同,應(yīng)對(duì)策略較為積極的企業(yè)在此次反彈中將獲益更多,而相對(duì)保守的企業(yè)則錯(cuò)失了捷足先登的機(jī)會(huì)。
今年7月8日起,祝惇若正式升任為世邦魏理仕中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理,全面負(fù)責(zé)公司在中國(guó)大陸地區(qū)所有分公司的運(yùn)營(yíng),其職責(zé)主要包括從戰(zhàn)略層面監(jiān)督上述區(qū)域內(nèi)各分公司所提供的服務(wù)與財(cái)務(wù)體系,以及中國(guó)區(qū)內(nèi)的客戶拓展業(yè)務(wù)。
在加入世邦魏理仕之前,祝惇若曾就職于多家地產(chǎn)開發(fā)公司,包括新鴻基等知名企業(yè)?;蛟S,這樣的一番經(jīng)歷也讓祝惇若為開發(fā)商服務(wù)的時(shí)候更能夠站在他們的角度去思考問(wèn)題。
接受“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”系列采訪,是祝惇若履新后次以中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人的身份正式接受媒體訪問(wèn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:怎樣看待2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折?您對(duì)此次轉(zhuǎn)折過(guò)程當(dāng)中,印象較深刻的事件是什么?
祝惇若:2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)折,是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、前期政府調(diào)控以及之前部分地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)速發(fā)展三方面綜合因素作用的結(jié)果。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理 祝惇若
印象較深刻的是土地市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)的退地、流拍事件,這些直接反應(yīng)了投資者對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的悲觀態(tài)度。而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象時(shí),政府“四萬(wàn)億”的經(jīng)濟(jì)刺激政策導(dǎo)致了“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象。與此同時(shí),市場(chǎng)信心開始重新建立,尤其隨著房地產(chǎn)成交量的大幅上揚(yáng),經(jīng)過(guò)先前幾個(gè)月的庫(kù)存去化,發(fā)展商又開始紛紛拿地,市場(chǎng)上也“地王”頻現(xiàn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:是否認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)在復(fù)蘇?對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng),有何種擔(dān)心?
祝惇若:從近幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交、供應(yīng)和價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看,目前的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)已經(jīng)好轉(zhuǎn)。
但是我們認(rèn)為,未來(lái)六個(gè)月仍將是非常關(guān)鍵的時(shí)期,政府也已經(jīng)明確了將在下半年維持現(xiàn)有的政策環(huán)境以確保中國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇得以進(jìn)一步鞏固。因此,對(duì)于發(fā)展商而言仍然需要相對(duì)謹(jǐn)慎,避免盲目樂觀,將放在進(jìn)一步確保房地產(chǎn)行業(yè)的完全復(fù)蘇中。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:在此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過(guò)程當(dāng)中,有人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)應(yīng)策略具有滯后性,您是否這樣認(rèn)為,為什么?
祝惇若:其實(shí)并不能說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)應(yīng)策略有滯后性。在08年,我們看到許多房地產(chǎn)企業(yè)收縮戰(zhàn)略、持幣過(guò)冬,也看到許多企業(yè)逆市擴(kuò)張,抄底土地市場(chǎng)。例如一些港資企業(yè),從08年二季度開始,就停止囤積土地,而一些區(qū)域性企業(yè),放棄擴(kuò)張撤回大本營(yíng),或者合作開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)。而一些資金寬裕的大型企業(yè),一直都保持著積極的戰(zhàn)略,逆市拿地。更有一些非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司逆市進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)?;谠谌ツ赀^(guò)冬時(shí)期不同的對(duì)應(yīng)策略,在上半年的市場(chǎng)反彈中這些企業(yè)的得益程度也有所不同,應(yīng)對(duì)策略較為積極的企業(yè)在此次反彈中將獲益更多,而相對(duì)保守的企業(yè)則錯(cuò)失了捷足先登的機(jī)會(huì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過(guò)熱的跡象?如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況?
祝惇若:當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在一些非理性的現(xiàn)象,從一手房到二手房市場(chǎng),我們都能看到一些排隊(duì)、跳價(jià)惜售的行為。但是這些非理性的現(xiàn)象都可以理解為目前市場(chǎng)上暫時(shí)的供不應(yīng)求所導(dǎo)致的。以五月的銷售速度來(lái)算,在上海,現(xiàn)在市場(chǎng)上可售的房源只夠銷售兩個(gè)月,而在杭州只夠銷售一個(gè)月。樓市的供不應(yīng)求使許多開發(fā)商甚至是二手市場(chǎng)上的小業(yè)主們重新開始捂盤惜售,加劇目前市場(chǎng)的供不應(yīng)求。但另一方面,政府開始鼓勵(lì)開發(fā)商加緊開工,并加大土地的供應(yīng)量,這有可能帶來(lái)未來(lái)一段時(shí)間的大量供應(yīng)。市場(chǎng)供應(yīng)的快速變化增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:是否認(rèn)為在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),市場(chǎng)還會(huì)有更大的調(diào)整,企業(yè)本身的應(yīng)對(duì)策略是什么?
祝惇若:目前房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)有了較大的上漲,這消耗了市場(chǎng)未來(lái)一部分向上的空間,且近期隨著庫(kù)存的去化和新開工量的減少,市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量跌的局勢(shì)。但另一方面,由于放寬的金融政策和樂觀的股市行情,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)性比較旺盛,通過(guò)置業(yè)抵抗通脹、投資增值的購(gòu)房者逐漸增多,這部分力量支撐著房地產(chǎn)在高價(jià)位上運(yùn)行。同時(shí)政府以房地產(chǎn)行業(yè)為頭選,希望通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇來(lái)帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,并已經(jīng)表示在未來(lái)的半年內(nèi)將繼續(xù)保持目前寬松的金融政策以確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)一步鞏固。因此我們認(rèn)為在近期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策環(huán)境下,市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)更大的調(diào)整。
而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以可持續(xù)的態(tài)度來(lái)對(duì)應(yīng)目前的市場(chǎng),不管是在銷售環(huán)節(jié)還是拿地、開發(fā)環(huán)節(jié),可持續(xù)性都是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:從去年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)到現(xiàn)在,房地產(chǎn)成為較早復(fù)蘇的行業(yè),而中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)則持續(xù)下行,有人認(rèn)為,目前中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)開始了新一輪的“泡沫”。您認(rèn)為泡沫出現(xiàn)了嗎?如果出現(xiàn)了,您認(rèn)為這樣的泡沫有必要嗎?
祝惇若:由于高速發(fā)展,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)時(shí)間都存在著泡沫,但大多時(shí)間內(nèi)又都處于可忍受的狀況。因此,我們所應(yīng)該關(guān)注并判斷的問(wèn)題并不是市場(chǎng)是否存在著泡沫,而是當(dāng)前的泡沫到底有多大,是不是到了無(wú)法忍受或即將破裂的地步。而就目前來(lái)看,這種情況尚未出現(xiàn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:我們發(fā)現(xiàn),目前房地產(chǎn)企業(yè)不管在銷售、開發(fā)還是土地市場(chǎng)都很是活躍、積極,您怎么看待現(xiàn)在這些開發(fā)商的舉動(dòng)?您認(rèn)為在目前,這樣的舉措對(duì)開發(fā)商而言是否合適?
祝惇若:在目前成交活躍的市場(chǎng)上,房地產(chǎn)企業(yè)積極的銷售行為是很自然的。而面對(duì)大批去化的庫(kù)存和前期調(diào)整過(guò)程中土地儲(chǔ)備的脫節(jié),在寬松的金融政策、近期大量銷售回款的基礎(chǔ)上,開發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上逐漸活躍也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。但是在經(jīng)過(guò)去年底到今年初的一些教訓(xùn)之后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加理性的來(lái)完成這些行為,不要讓歷史重演。
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