編者按：8月13日晚，2009博鰲房地產(chǎn)論壇較精彩的"博鰲之夜"在海南博鰲索菲特大酒店東方演藝廳上演。在2009中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎盛典之后，本屆論壇的場精英對話開場。孟曉蘇、任志強、潘石屹、劉曉光、蔡洪平、施永青、龔方雄、祝惇若、易小迪等地產(chǎn)與金融界精英帶給了從各方來到博鰲的人們一個精彩的夜晚。

　　用現(xiàn)場嘉賓主持潘石屹的話來說，每年一度"地產(chǎn)精英博鰲論劍"的舞臺是"發(fā)生過好多事情"的地方，仿佛地產(chǎn)大腕乃至地產(chǎn)人們的嬉笑怒罵都凝聚在這一晚，盡情揮灑。

　　以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇精英對話場的全場文字實錄：

　　孟曉蘇(中房集團理事長)：好久沒這么熱鬧過了，看到大家這么高興，臉上的笑容也很久沒這么出現(xiàn)過了。

　　潘石屹(SOHO中國董事長)：謝謝大家！謝謝各位今天來為我們捧場，九點多了還不休息，各位就盡量表現(xiàn)。

　　孟曉蘇：我們講什么題目來著？轉(zhuǎn)折的市場和轉(zhuǎn)折的年代？就是奧巴馬說的"change、change、change"。是多張時間的change？從年初到現(xiàn)在，老潘你有什么變化沒有？

　　潘石屹：沒什么太大變化。呵呵。

　　孟曉蘇：我看你新聞不斷啊，一會是房子好賣啊，一會又在北京哪拿地兵敗北??？怎么回事？

　　潘石屹：這樣，我的事情就不詳細說了，我覺得各位今天要盡情地表演，要能夠?qū)Φ米〈蠹?，是吧？在這舞臺上面發(fā)生過好多事情，我每年都來，我記得王石罵孫宏斌，是不是在這個舞臺上？這舞臺上每一次都是任志強，主角發(fā)言，尤其今年年初，就他一個人發(fā)言，我說今天主要的主持是孟曉蘇，我沒意見他搶話筒，你們想說什么就說什么，好吧。

　　孟曉蘇：咱們得有主題，既然是講轉(zhuǎn)折的市場和轉(zhuǎn)折的年代，咱們就得講講"change"，我想需要各位嘉賓今天講的是至少是兩個題目，一個是你覺得今年以來的"change"是什么？再一個是你覺得往后走要不要改變，要不要"change"和我們需要什么樣的"change"？

　　潘石屹：蔡總蔡洪平個發(fā)言，中間的搶著發(fā)言，較后一個發(fā)言的是任志強。

　　孟曉蘇：你別欺負老任啊，老任有隨時發(fā)言的權(quán)利，我們要為老任鼓鼓掌。

　　蔡洪平(瑞銀集團(UBS)投資銀行亞洲區(qū)主席)：謝謝主持人！說到變化，瑞士銀行和我本人，我們從來沒有變化的事，對中國房地產(chǎn)的看好沒有發(fā)生變化。以史為鑒，07年底我要求同事拿了獎金之后去購房子，輸了我賠他。我們沒有變化，也永不悔改。謝謝！

　　施永青(中原集團主席)：其實變化是很大的，我相信心情變化，價格變化，處境變化，什么都變了，我就沒有瑞士銀行一路看得這么好，其實我在去年是很悲觀的?，F(xiàn)在還保留一部分悲觀的情緒，就是我覺得現(xiàn)在的價錢上升這個基礎(chǔ)還不是挺穩(wěn)當(dāng)?shù)?，因為它不穩(wěn)當(dāng)，后來的日子還存在著變化的可能性，所以我自己雖然開心了很多，生意好了，賺錢多了，但是我還是很保守的。

　　孟曉蘇：我今天剛從香港過來，中午還在那里開了一個會，香港的樓市較近一段時間有變化，但是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在變化好象沒那么大，你是香港的，你得跟我們分析分析。

　　施永青：其實商業(yè)地產(chǎn)處境也是一樣，因為資金多了。因為前一段時間，從07年下半年開始，一般就是說"cashisking"，現(xiàn)今為王，大家都換成現(xiàn)金?，F(xiàn)在是換了四條金，換了cash之后，又擔(dān)心貨幣系統(tǒng)可能出問題，又擔(dān)心通貨膨脹，現(xiàn)在鐘擺擺過來變成現(xiàn)金，拿了現(xiàn)金的人又擺過去，要把現(xiàn)金換資產(chǎn)，過程還沒有完結(jié)。銀行家說私人銀行的客戶里面還是現(xiàn)金很多，所以現(xiàn)在還是要把king打出去，香港住宅、商業(yè)地產(chǎn)也是上升的，香港的利保大廈，較便宜的時候今年是七萬塊一平米也賣了，現(xiàn)在變成差不多要十三四萬才賣的。一些零售業(yè)比預(yù)計的好，現(xiàn)在一般人接受回報低一點也可以接受，因為是十萬分之一，十萬塊錢才拿到一塊錢的利息，一千萬才拿到一百塊，一千萬購房子一年起碼收30萬。

　　孟曉蘇：這么低的利息？把錢白給你了？

　　施永青：是匯豐銀行，一年才給一塊。所以是大家都不要錢，要什么呢？較好是一些實體的東西。你說商業(yè)地產(chǎn)好不好？也一樣好，回報率2%、3%他們也接受，以前很多沒出來購樓的人現(xiàn)在都出來了，所以較近整棟整棟的也多了很多，這是香港的情況。

　　潘石屹：下一位誰發(fā)言呢？在我心目中，預(yù)測較得較不好的是易憲容，一年前就說上海跌50%，北京跌30%；在我心中預(yù)測較準(zhǔn)的是龔方雄，四萬億計劃還沒出來，他就說出來了，這是絕招，今天大家無論如何讓他教幾招。

　　龔方雄(摩根大通中國投資銀行副主席)：我們在座的都有變化，像潘總，原來是我們地產(chǎn)界的旗幟，現(xiàn)在變成地產(chǎn)夜生活的主持人。今年是全球百年不遇的改變的一年，在三到六個月之前，有誰想看到我們的局面會是這樣？那么在座各位也知道出現(xiàn)了改變。以前我的工作的主要任務(wù)是幫全國的機構(gòu)投資者賺較多的錢，現(xiàn)在的任務(wù)是幫在座的各位，地產(chǎn)界的老總?cè)诟嗟腻X，這就是角色的轉(zhuǎn)變。我們摩根之所以今年給我這個角色的變化，是因為兩個原因。是在今年一二月份推的中國的房地產(chǎn)和汽車板塊，加上潘總說的我去年對四萬億的預(yù)測，這也引起了網(wǎng)絡(luò)上的議論，我自己并不知道。這兩點就作為我的業(yè)績，讓我成為了將來為我們在座各位進行融資的主要旗手，這就是今年的變化。謝謝大家！

　　潘石屹：龔總是升大官，也要發(fā)大財了，你要具體說下半年還有沒有四萬億，是吧？

　　龔方雄：有，還不只四萬億。不過，這四萬億不是出自政府，而是出自民間，出自在座各位。中國未來經(jīng)濟增長的動力會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，這也是變局，由政府拉動的投資轉(zhuǎn)為由民間帶動投資。

　　潘石屹：謝謝！下一位就輪到?？偅@是全球大公司，走到全球任何一個城市去，都有他們的機構(gòu)，確實在過去一個月時間，他們機構(gòu)給我很大的幫助。

　　祝惇若(世邦魏理仕中國區(qū)董事總經(jīng)理)：謝謝潘總。剛才說到房地產(chǎn)的預(yù)測，自從18年之前回這行之后，我現(xiàn)在回想一下每次都說偏差了。其實房地產(chǎn)預(yù)測很容易，99%的人都會說房地產(chǎn)怎么樣，閉著眼睛說房地產(chǎn)肯定漲，基本上是沒錯。關(guān)鍵是加上一個時間表的話，那99%的人是說不準(zhǔn)的，就像1%說得準(zhǔn)的就是坐在我旁邊的，今天有幸和他們坐在一起，就是1%說得準(zhǔn)，我很不幸，是屬于這99%里面的。剛才說到今年的變化，我個人談一下我的體會。我覺得今年的變化，我們現(xiàn)在有一個詞經(jīng)常出現(xiàn)在媒體，出現(xiàn)在大家的議論中：適度。從七月份國務(wù)院召開兩次房地產(chǎn)研討會，談到一個"適度"，主要的一個基本點是既要有發(fā)展，但是又要控制價格漲得太快。回到根本點就是"適度"兩個字，我們推廣"適度"兩個字，也是符合 總書記說的"三不"，其中有一個不折騰，因為中國的房地產(chǎn)市場總是有它的兩面性，一方面是存量房過度，另外就是開工不足造成供應(yīng)不足，這兩方面怎么來調(diào)整這是很大的挑戰(zhàn)?；揪褪?主席說的不折騰，要適度的發(fā)展。謝謝！

　　潘石屹：外地的都講完了，剩下的是都是北京的開發(fā)商。

　　孟曉蘇：加上你是四個。剛才說的都是好的變化，好的change，但有人不這么認為，這三四個北京的都在這兒呢，人家說北京的房價一下子漲了30%、40%，人家說了，北京的地王一個接一個，這些change，排地王你也算一個，沒搶上。面對這么多的議論，我就想問問，我們北京一線，大地產(chǎn)商你們怎么看這個change？

　　劉曉光(頭創(chuàng)置業(yè)集團董事長)：我說一說變化，因為很多變化，我覺得今年的變化，中國的老百姓金融危機之后，通貨膨脹預(yù)期要來了，然后才要購房子，什么是通貨膨脹預(yù)期？通貨膨脹預(yù)期來了，要購房，現(xiàn)金不是為王了，保值的概念。，從地產(chǎn)商中，包括志強，大家心里面對未來的變化，貨幣政策變沒變，大家心里沒數(shù)。我就是兩個變化。

　　孟曉蘇：你作為北京的大開發(fā)商一定是推高房價了？

　　劉曉光：北京房價上升多一點，外地的上升稍微少一點。

　　孟曉蘇：30%里面在這嗎？

　　劉曉光：個別的有。他賣一萬八，別人賣一萬九，他賣兩萬，有人賣一萬五，但是我想到一個問題，物價增長過快，有一個問題，對市場的健康發(fā)展有問題。

　　孟曉蘇：陽光100的房價賣得也不低。

　　易小迪(陽光100集團董事長)：我說的變化，我對推高房價也有責(zé)任，二三線城市投資客也多了，房價在上升。我想較重要的變化是企業(yè)本身的變化。我一直認為現(xiàn)在企業(yè)之間的競爭很快，土地資源、資金資源白熱化，過去我們看到舉牌里面都是同行，現(xiàn)在在土地方面不會太緊，一些城市土地供大于求，大家互相越來越保密。比如我現(xiàn)在去參觀一些樓盤不讓進去，以前都是開放的。以前每個人定價的時候都要看別人定價多少。還有一個，我現(xiàn)在購地定價，拿著望遠鏡看，有沒有調(diào)車，調(diào)車趕緊就拋，一看都沒有調(diào)車，你才有定價權(quán)，這個競爭是非常非常大的。

　　孟曉蘇：有人說了，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成以投資客為主導(dǎo)的市場，是不是這樣？

　　易小迪：二三線城市10%多一點，不會太多。因為二手交易量很少。

　　孟曉蘇：購套房的人算不算投資客？

　　易小迪：這個不能算。因為很多人購套房的時候，并沒有完全的需求，套房不是面積的增加，我認為不僅僅是追求面積的增加。

　　孟曉蘇：這回該輪到志強了吧。我知道任志強是愛吃白菜的人，現(xiàn)在還愛吃，他把大白菜的價格算得很準(zhǔn)確，房價是怎么算的呢？

　　任志強：剛才孟總問我變化是什么，我認為的變化就是"驚弓之鳥"。所有的政府互相比著，你放一塊錢我放兩塊錢，各個國家都不想把禍水引到自己的國家，所以各個政府都是驚弓之鳥。我們的老百姓是不是呢？也是驚弓之鳥。政府一看到不購房了

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