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世邦魏理仕:08深圳房產(chǎn)市場(chǎng)回顧及09展望

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 639 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2008年深圳住宅市場(chǎng)延續(xù)2007年年末的調(diào)整趨勢(shì),豪宅市場(chǎng)上半年供應(yīng)稀缺,下半年有幾個(gè)中高端項(xiàng)目入市,成交放大,價(jià)格有所回落。

  回顧2008年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴的大背景下仍保持較高的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度GDP增速為9.9%,該數(shù)字仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他新興經(jīng)濟(jì)體。為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),中國(guó)在年內(nèi)已五次降息,并且推出4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃。預(yù)計(jì)2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將受到一定影響,但得益于良好的經(jīng)濟(jì)基本面加上政府的積極措施,中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展前景仍然看好。

  2008年深圳住宅市場(chǎng)延續(xù)2007年年末的調(diào)整趨勢(shì),豪宅市場(chǎng)上半年供應(yīng)稀缺,下半年有幾個(gè)中高端項(xiàng)目入市,成交放大,價(jià)格有所回落。商業(yè)地產(chǎn)方面,寫字樓及工業(yè)物業(yè)價(jià)格和租金保持平穩(wěn)增長(zhǎng),優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)出供求兩旺的情況。

  一、寫字樓市場(chǎng)

  2008年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓需求與供應(yīng)皆有所收縮。上半年福田區(qū)仍然錄得跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃交易,且區(qū)內(nèi)有十幅寫字樓用地被國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有企業(yè)拍得,以建設(shè)總部辦公樓,但部分外資機(jī)構(gòu)已被觀察到開始調(diào)整租賃預(yù)算,暫緩擴(kuò)張計(jì)劃,隨著下半年次貸危機(jī)觸發(fā)全球金融風(fēng)暴,跨國(guó)公司削減辦公開支,擱置搬遷,從而影響需求,令租金在第四季度回落至年初的水平。全年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下跌0.7%。但由于全年新增供應(yīng)僅有近27萬(wàn)平方米,盡管需求下降,空置率仍較2007年底下降6.4個(gè)百分點(diǎn),處于9.5%的較低水平。

  雖然優(yōu)質(zhì)寫字樓需求,尤其是來(lái)自外資企業(yè)的需求,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的預(yù)期下可能在短期內(nèi)維持疲軟,但據(jù)觀察,國(guó)內(nèi)大型金融企業(yè)及其他國(guó)營(yíng)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求有上升趨勢(shì),令整體需求保持平穩(wěn)。2009年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)仍然處于低供應(yīng)狀態(tài),新增供應(yīng)約為40萬(wàn)平方米,不到高峰期(2007年)的三分之一,在需求平淡的背景下將有利于供求平衡,市場(chǎng)穩(wěn)定。

  二、商鋪市場(chǎng)

  2008年深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供求兩旺。外資零售品牌在深圳優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)充足的前提下,積極進(jìn)駐及擴(kuò)張版圖,例如 品牌FENDI、PRADA和ClubMonaco,以及頭次進(jìn)入深圳的快速時(shí)裝品牌ZARA和H&M。年內(nèi)包括益田假日廣場(chǎng)等三個(gè)大型綜合購(gòu)物為深圳市場(chǎng)提供近30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),開業(yè)前均獲得超過80%的預(yù)租率。部分運(yùn)營(yíng)成熟的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行租戶調(diào)整,優(yōu)化場(chǎng)內(nèi)租戶配置,為租戶提供更多優(yōu)質(zhì)零間選擇。全年整體租金走勢(shì)平穩(wěn),主要商場(chǎng)一樓租金有0.4%的增長(zhǎng),空置率則輕微上升0.2%。

  未來(lái)一年,大部分零售商可能會(huì)轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎,令深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)整體需求下降。但有跡象表明深圳高端零售市場(chǎng)對(duì)零售商仍有一定的吸引力,即將在明年竣工落成的萬(wàn)象城二期預(yù)租反應(yīng)良好,已獲眾多國(guó)際一線品牌預(yù)簽。明年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)有限,優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金預(yù)計(jì)會(huì)有小幅增長(zhǎng)。

  三、豪宅市場(chǎng)

  2008年深圳豪宅市場(chǎng)延續(xù)去年年末的低迷,價(jià)格下探17.6%。深圳豪宅市場(chǎng)于上半年供應(yīng)極有限,使得市場(chǎng)累積了一定的需求。下半年幾個(gè)定位高端的項(xiàng)目以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格陸續(xù)推出,銷售反應(yīng)良好,初步顯現(xiàn)成交回暖跡象。高端住宅租賃市場(chǎng)因轉(zhuǎn)售為租的供應(yīng)增多,租金出現(xiàn)回調(diào),全年租金下降1.5%。盡管市場(chǎng)信心的恢復(fù)在短期內(nèi)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一定的影響,但深圳高端住宅物業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值受土地資源緊張,豪宅供應(yīng)有限,中上購(gòu)購(gòu)力仍然殷實(shí)等因素的支持,預(yù)期2009年豪宅價(jià)格將在成交量放大的基礎(chǔ)上逐漸回穩(wěn)。

  四、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

  2008年深圳工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。全年政府成功出讓超過180萬(wàn)平方米的工業(yè)用地,超出2007年的四倍,其中包括近年來(lái)少有的南山高新科技園南區(qū)的工業(yè)寫字樓用地,顯示市場(chǎng)仍然看好深圳工業(yè)發(fā)展前景。下半年因受外圍經(jīng)濟(jì)影響,深圳港口吞吐量下跌令物流設(shè)施需求轉(zhuǎn)弱,外資廠商因縮減生產(chǎn)規(guī)模減少?gòu)S房租賃面積。第四季度工業(yè)物業(yè)平均租金下跌約2.7%,但因前三季度工業(yè)設(shè)施租金仍有增長(zhǎng),所以全年租金仍創(chuàng)下2.2%的漲幅。短期內(nèi),深圳生產(chǎn)型及物流設(shè)施的需求可能繼續(xù)受外貿(mào)商品需求的萎縮及本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的影響。但政府對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè),企業(yè)不斷加大的扶持,及刺激內(nèi)需市場(chǎng)的政策相信將有效幫助市場(chǎng)抵御部分外來(lái)沖擊。而且隨著東西兩翼的一批優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的陸續(xù)興建,物流物業(yè)整體質(zhì)素及利用效率將得到提升,有利于租金穩(wěn)定。

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