核心提示：轉(zhuǎn)型后的深國投商置將被納入華潤集團(tuán)新的利潤，與華潤萬象城、華潤萬家形成高端、中端和大眾化的互補(bǔ)性產(chǎn)品系列。

“我們要構(gòu)建自己的生意模式。”2月28日，深國投商用置業(yè)有限公司（簡稱“深國投商置”）總經(jīng)理丁力業(yè)介紹了“完全華潤化”的思維方式，“在華潤系統(tǒng)內(nèi)，我們已經(jīng)明確了純粹的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，我們的定位與華潤萬象城、華潤萬家形成高端、中端和大眾化的互補(bǔ)性產(chǎn)品系列。”

今年2月23日，深國投商置宣布收購美國西蒙集團(tuán)（簡稱“西蒙集團(tuán)”）五個購物，以及深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司（簡稱“格瑞管理公司”）的股權(quán)，同時，香港上市公司華潤創(chuàng)業(yè)（00291.HK）公告稱，以1.8億元收購合肥深國投商用置業(yè)。

這是深國投商置繼去年與嘉德置地完成33個購物項(xiàng)目股權(quán)置換后，與國外合作方徹底解決歷史問題關(guān)鍵之舉。與此同時，隨著沃爾瑪在中國獨(dú)資化趨勢漸顯，深國投的業(yè)務(wù)將不再局限于西蒙集團(tuán)、嘉德置地、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)地產(chǎn)巨頭和商業(yè)巨頭的三角合作模式，“我們將對所有購物項(xiàng)目全資控股，并自行開發(fā)、招商、管理商場，打通整個產(chǎn)業(yè)鏈?！倍×I(yè)說。

資產(chǎn)清理深國投商置成立于2003年，其母公司深國投作為沃爾瑪中方股東，為沃爾瑪在中國開發(fā)建設(shè)購物廣場，以配合沃爾瑪在中國擴(kuò)張。目前，在深國投商置與外資合作的絕大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目中，沃爾瑪都是主力租戶。

以沃爾瑪為主力店進(jìn)入當(dāng)時的二、三線城市，是深國投商置在拿地過程中獲得了與地方政府談判的主要砝碼，也迎來了國際商業(yè)地產(chǎn)巨頭的投資合作，深國投在此合作中主要承擔(dān)前期拿地建設(shè)工作，而后期招商經(jīng)營管理等工作則由合作方操作。在2004至2006年短短的3年時間，深國投商置先后在國內(nèi)簽訂的項(xiàng)目達(dá)60多個。

2005年7月，深國投商置與大摩、西蒙地產(chǎn)合作，先后開發(fā)以“印象城”命名的5個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城，并通過各方合資建立的格瑞管理公司向購物提供經(jīng)營和管理服務(wù)，深國投在項(xiàng)目中占35%的股份，大摩與西蒙各占32.5%的股份。

西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)擁有北美公開發(fā)售的的房地產(chǎn)信托基金，是家進(jìn)入中國的美國商業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，擁有眾多的商業(yè)資源和強(qiáng)大的購物經(jīng)營能力。而過去兩年，美國金融危機(jī)對商業(yè)和零售業(yè)的重創(chuàng)，使得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為重災(zāi)區(qū)。危難中的西蒙給深國投轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。

此次深國投商置完成收購全部西蒙及大摩持有的五個購物項(xiàng)目及格瑞管理公司的股權(quán)，此后，深國投商置將獲得五個購物項(xiàng)目及格瑞管理公司的全部股份權(quán)益及管理權(quán)。上述五個項(xiàng)目集中在中國較具潛力的二線城市：常熟、蘇州、杭州、鄭州和合肥，除合肥外，其余項(xiàng)目均已經(jīng)開業(yè)，所收購項(xiàng)目總建筑面積超過40萬平方米。

深國投商置董事總經(jīng)理丁力業(yè)先生表示：“西蒙集團(tuán)等境外投資者是我們親密友好的合作伙伴，過去五年，與他們的合作為我們帶來了廣闊的國際視野和豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。但由于戰(zhàn)略調(diào)整的需要，未來我們將致力于自主開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，打造深國投商置自身的購物品牌?！?/P>

去年9月，深國投商置與其另一個合作巨頭嘉德置地集團(tuán)（“嘉德置地”）進(jìn)行資產(chǎn)置換，處理了“嘉信茂”為品牌的33個購物項(xiàng)目。

新加坡淡馬錫旗下的嘉德置地是較早與深國投商置合作的國際商業(yè)地產(chǎn)商，自2004年12月至今，與深國投商置共同投資了33個以沃爾瑪為主力租戶的購物項(xiàng)目。根據(jù)去年9月份協(xié)議，嘉德置地將以其持有的4個項(xiàng)目65％的股權(quán)及深國投廣場50％的收益權(quán)置換深國投商置持有的16個項(xiàng)目35％的股權(quán)及6個項(xiàng)目49％的股權(quán)。資產(chǎn)置換后，深國投商置將獲得4個項(xiàng)目及深國投廣場的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)。

“還有一些意向性的項(xiàng)目，我們能賣的都盡量賣掉了。目前，深國投以新一城、印象城等品牌在國內(nèi)全資開發(fā)經(jīng)營17個購物，以此為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為一體的企業(yè)?！倍×I(yè)說。

模式轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型后的深國投商置將被納入華潤集團(tuán)新的利潤。

2006年10月份，華潤集團(tuán)以17.4億元控股深國投，卻并沒有對這塊優(yōu)質(zhì)的收購資產(chǎn)進(jìn)行快速整合，直到2008年，深國投的金融類資產(chǎn)和地產(chǎn)、實(shí)業(yè)投資等資產(chǎn)才實(shí)施分類整合。深國投在華潤集團(tuán)的主導(dǎo)下逐步剝離非金融業(yè)務(wù)，成為華潤集團(tuán)主要的金融平臺。

作為深國投旗下重要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，深國投商置已經(jīng)整合成為華潤地產(chǎn)系的成員。2009年1月，深國投更名為“華潤深國投信托有限公司”，而深國投商置則暫時剝離至華潤投資公司旗下。

此后，華潤集團(tuán)原財(cái)務(wù)總監(jiān)蔣偉上任深國投商置董事長，深國投商置獲得華潤集團(tuán)兩次大幅度增資，2009年2月，其注冊資本已經(jīng)從較初的1億元變更為8億元。

7億元的資金支持使深國投商置在過去兩年有驚無險。2003年，深國投商置成立之初注冊資金只有3000萬，在資本密集的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，該公司長期依賴外資資本進(jìn)行擴(kuò)展。

在此合作過程中，深國投的長項(xiàng)就是擁有沃爾瑪商業(yè)資源，可以廉價的在中國二、三、四線城市拿到土地，然后依靠外資資本進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，深國投商置當(dāng)時拿下的項(xiàng)目，每畝地價比正常價格少100萬左右，按照深國投商置多數(shù)項(xiàng)目30至50畝的體量，每個項(xiàng)目的土地溢價就可以達(dá)到3000萬到5000萬元。

但在整個利益鏈中，深國投并不掌握核心資源，開發(fā)資本和后期管理都在外資手里。

納入華潤系統(tǒng)后，深國投商置完全可以脫離對外資的依賴。去年10月，華潤創(chuàng)業(yè)旗下的華潤萬家以總代價4647.7萬元收購深國投商用置業(yè)株洲項(xiàng)目，并解決該項(xiàng)目700多萬元的債務(wù)問題，這是華潤集團(tuán)以華潤系的企業(yè)頭次對深國投商置資產(chǎn)的整合。

今年2月23日，華潤創(chuàng)業(yè)收購合肥深國投商用置業(yè)，其主要資產(chǎn)為一幅土地面積約2.74萬平方米的土地。

“華潤萬家旗下的歡樂頌將定位為社區(qū)型購物，而我們的購物定位為家庭區(qū)域性綜合購物，有一定的產(chǎn)品差異化，我們手下尚有相對小規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目可以出售給華潤萬家，在集團(tuán)范圍內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源的整合。”丁力業(yè)認(rèn)為。

商業(yè)人才擁有量較多的華潤入主深國投之后，深國投商置也許能獲得大量的商業(yè)人才支撐，這點(diǎn)可以為成功轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件。目前，深國投商置累計(jì)開發(fā)及管理的購物建筑面積超過250萬平方米，“我們目前的工作更多的是傾向購物經(jīng)營管理，培育商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?！倍×I(yè)說。

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