調(diào)控壓市

   細(xì)數(shù)近兩年以來政府出臺的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈吃緊。

   順著宏觀調(diào)控的脈絡(luò)，房企的資金鏈一步步緊繃的態(tài)勢清晰可見。早在2003年6月5日，央行發(fā)布了“121號文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限較長不得超過2年。據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)，很多企業(yè)迫于121號文件帶來的資金壓力，有的開發(fā)計(jì)劃都擱淺，有的調(diào)整了開發(fā)方向。

   而2004年出臺的“71號文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地“招拍掛”制度。由于擁有土地儲備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

   隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息；各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，收縮了可貸資金約1100多億元；國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。

   尤其在2005年，以打擊投機(jī)、抑機(jī)投資、穩(wěn)定住房價(jià)格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個(gè)市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日的如火如荼景象相距甚遠(yuǎn)。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

   據(jù)記者在某以急速擴(kuò)張而聞名的開發(fā)企業(yè)工作的朋友透露，該企業(yè)目前資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重緊張的狀況。其名下某知名項(xiàng)目在很多部門急需用人的情況下，不僅沒有新人入職，而且還頻頻裁人。

  融資求變

   由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商長期以來一直運(yùn)用較為單一的融資方式吸納資金，所以，面對國家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，頓時(shí)變得沒有出路。“8·31之前還好，8·31之后就比較緊張了，因?yàn)橐淮涡越磺逋恋爻鲎尳穑y行貸款又卡得很嚴(yán)。所以，我們不得不出讓手中的土地”，近日與記者接觸的某開發(fā)商大倒苦水。

   對此，國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松似乎早有預(yù)料，“目前整個(gè)社會(huì)的融資過分依賴于銀行，銀行在承擔(dān)融資任務(wù)的同時(shí)也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，一旦銀行緊縮信貸，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)都會(huì)受到影響”，巴曙松說。

   據(jù)8月15日央行發(fā)布《2005中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，“房地產(chǎn)開發(fā)貸款在2003年底增長54.3%的基礎(chǔ)上，2004年繼續(xù)高位攀升，2004年底余額同期比增長63.8%，2005年1季度增幅雖有所回落，但仍維持在30%以上”。這一比例與發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款占整個(gè)貸款總量的比例基本相等。

   在此前提下，幾乎所有被采訪的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，在政策及形勢的危逼下，房地產(chǎn)市場融資渠道拓寬勢在必行。

   “融資渠道多元化是中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)化的大勢所趨?，F(xiàn)在有了更多的融資之路，比如上市，包括萬科在內(nèi)地上市、頭創(chuàng)在香港上市等。此外，目前在資本市場發(fā)展方面，企業(yè)債券市場已經(jīng)成為非常重要的市場。另外，從REITs目前的發(fā)展勢頭來看，其未來必將成為房地產(chǎn)市場新興的融資渠道”，中國企業(yè)海外發(fā)展主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛說。

   資本解渴

   今年以來，與整個(gè)房地產(chǎn)市場的相對冷淡形成鮮明對比的是，一支由國際知名投行組成的“軍團(tuán)”，浩浩蕩蕩地進(jìn)入中國內(nèi)地。他們大多以整端、入股等形式，押寶北京及中國房地產(chǎn)市場。

   7月8日，新加坡嘉德置地旗下的嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國投商業(yè)置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，以33.73億元的總投資額，獲得國內(nèi)15家以沃爾瑪為主力店65%的股份，深國投商業(yè)置業(yè)有限公司將擁有剩余的35%股份。

   7月23日，盛陽基金與美國HOMYFUND集團(tuán)簽署了2億美元的基金委托管理框架協(xié)議，由HOMYFUND集團(tuán)委托盛陽地產(chǎn)基金在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理。

   7月25日，深國投宣布，摩根士丹利和美國的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙集團(tuán)，與深國投商業(yè)置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，三方合資，共同開發(fā)位于上海等長三角城市的至少12個(gè)購物，外界估計(jì)涉及投資高達(dá)7億美元。

   除此之外，DBS、德意志、高盛銀行等諸多國際知名大行，也正在加快進(jìn)入中國的步履。

   對于海外基金的進(jìn)入，業(yè)界普遍認(rèn)為，一方面是出于對中國房地產(chǎn)市場的看好；另一方面則是出于對人民幣升值的預(yù)期，尤其是在7月21日，人民幣匯率提高2%的前提下，更推動(dòng)了海外基金的進(jìn)入。

   經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，從某種意義上講，諸多海外基金的進(jìn)入對內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)起到一定“潤喉或解渴”作用?！霸谶M(jìn)入的諸多海外基金當(dāng)中，不排除有的基金收購國內(nèi)物業(yè)是為日后在海外發(fā)REITs作準(zhǔn)備。所以，REITs很可能成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的融資工具”，孫飛說。

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