開(kāi)發(fā)商獲取土地頭付款比例將達(dá)到50%，這是為了降低地價(jià)，不料開(kāi)發(fā)商卻聽(tīng)成了沖鋒的號(hào)角。

年底拍地掀狂潮，龍湖、復(fù)地、保利、招商等在上海、北京、南京各大城市競(jìng)得土地，溢價(jià)率均超100%，較高逾400%。而上海五角場(chǎng)區(qū)域的新江灣城C6地塊可能創(chuàng)下較高單價(jià)。開(kāi)發(fā)商的感覺(jué)是，“今天來(lái)看，2007年的天價(jià)地其實(shí)是如此便宜”。

國(guó)企也好，民企也好，瘋狂拍地的背后是對(duì)土地溢價(jià)的再次肯定。值得深究的是，除了開(kāi)發(fā)商在臺(tái)面上推高地價(jià)，高地價(jià)的幕后推手到底是誰(shuí)。

以廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目為例，該地塊位于廣州新城的東北部，拍賣(mài)底價(jià)165億元，占地263.952萬(wàn)平方米。廣州原計(jì)劃2009年至少推出商品房用地250萬(wàn)平方米，該地塊的土地面積與年計(jì)劃相當(dāng)，是名副其實(shí)的“巨無(wú)霸”。

亞運(yùn)城總價(jià)高緣于總面積大。早在2009年11月12日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》。新目錄明確規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃(105畝)，中等城市不超過(guò)14公頃(210畝)，大城市不能超過(guò)20公頃(300畝)。到12月17日，財(cái)政部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》規(guī)定，分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年，頭次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。亞運(yùn)城項(xiàng)目卻連破兩戒，既遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了土地面積的上限，也突破了付款下限。

當(dāng)然，廣州市可以用亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌出讓先于國(guó)家新政出臺(tái)為理由，認(rèn)為此次出讓并不違規(guī)。但在新政出臺(tái)后，如此大張旗鼓出售大塊地，顯示了地方政府的迫切心情。并非廣州一家如此，其他地區(qū)也不遑多讓。

2009年11月，作為上海版“勾地制”試點(diǎn)的幅土地，黃浦區(qū)外灘金融集聚帶8-1商業(yè)商務(wù)用地，業(yè)界推測(cè)可能成為全國(guó)新“地王”。此后，上海推出3幅“預(yù)申請(qǐng)”地塊。據(jù)說(shuō)上海版勾地與香港版不同，主要是為了把控土地出讓過(guò)程中的透明度。但從香港的勾地實(shí)踐來(lái)看，勾地就是為了確保土地不流拍，有提高地價(jià)的功能，而一些地塊的競(jìng)購(gòu)條件被質(zhì)疑為有量身定制的嫌疑。

較委屈的恐怕是海南，他們的萬(wàn)畝土地只換來(lái)了100億元的土地收入，因此海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)嚴(yán)之堯坦言，目前地價(jià)還沒(méi)有體現(xiàn)出海南土地的價(jià)值。解決的辦法就是利用省級(jí)土地儲(chǔ)備交易，建成一個(gè)大的土地交易平臺(tái)，用較少的成本來(lái)統(tǒng)籌全省土地資源，使得土地利益化。海南省國(guó)土環(huán)境資源廳較近透露，海南正在通過(guò)創(chuàng)新土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)機(jī)制，促進(jìn)各級(jí)政府及有關(guān)企業(yè)累計(jì)向各金融機(jī)構(gòu)獲得融資貸款授信1680億元。可以想見(jiàn)，海南將很快學(xué)到先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以較少土地?fù)Q取更大收益。

政策出臺(tái)，土地高拍，資金涌入土地市場(chǎng)，換取未來(lái)的資產(chǎn)收益。聽(tīng)其言而觀其行，古話不虛。當(dāng)國(guó)土資源部痛斥開(kāi)發(fā)商時(shí)，不知道看了各地政府推高地價(jià)的妙招，有什么感想？

(作者：葉檀)

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