12月14日國務(wù)院召開常務(wù)會議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此時出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策是相當超預(yù)期的，因為：，剛剛閉幕的經(jīng)濟工作會議并沒有對房地產(chǎn)市場調(diào)控有什么明顯提示，甚至連暗示的話都沒有。經(jīng)濟工作會議是為2010年的經(jīng)濟工作作總體安排，在經(jīng)濟工作會議上沒有提及對房地產(chǎn)的調(diào)控，市場預(yù)期不會對房地產(chǎn)市場采取調(diào)控措施，因此，經(jīng)濟工作會議的精神一公布，地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲。

，在過去的房地產(chǎn)經(jīng)驗看，政策的出臺一般都在三月份兩會之后，2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控都是在三月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策還是次。

第三，經(jīng)濟工作會議之后，在研究部署刺激消費的一系列政策是，將二手房稅收優(yōu)惠政策取消，市場普遍預(yù)期這已經(jīng)是政府對當前的房地產(chǎn)市場采取的較重的“藥”了。

為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策會不期而至?也許有以下兩點原因：其一是迪拜世界債務(wù)違約事件。該事件發(fā)生的時間正好在我國經(jīng)濟工作會議召開前夕，但經(jīng)濟工作會議的基調(diào)是在之前的政治局會議上定的，在政治局確定2010年經(jīng)濟政策時迪拜世界的債務(wù)違約事件還沒有發(fā)生，因此，迪拜世界事件對決策的影響沒有反映在經(jīng)濟工作會議的精神里。

迪拜世界公司的債務(wù)違約事件為什么對我國的經(jīng)濟決策產(chǎn)生如此大的影響？道理并不復(fù)雜，迪拜的表面繁榮主要依靠房地產(chǎn)與金融，資金是靠借來的，簡單來說就是靠借錢來大肆投資制造了經(jīng)濟泡沫，在全球金融危機的打擊下，借錢成為一件難事，于是資金鏈出現(xiàn)斷裂，維持泡沫膨脹的游戲就會戛然而止。相比之下，迪拜借的錢并不十分龐大，只是1000多億美金而已，而我國的不少城市借錢的規(guī)模遠遠超過迪拜，2009年近10萬億的貸款中有6萬億貸給了地方政府的融資平臺，這些融資平臺和迪拜世界實際上是性質(zhì)類似的公司，按照當前的財政收入水平，我國不少城市的地方財政負債風險與迪拜世界實際是非常類似的。就在迪拜世界債務(wù)違約事件爆發(fā)之前，我國已經(jīng)開始對地方政府的融資平臺貸款的風險開始控制。

其二是11月份房價上漲數(shù)據(jù)過快。12月11日國家統(tǒng)計局公布了11月份主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)，從全國的平均數(shù)據(jù)看，11月房價環(huán)比上漲了1.2%，年化漲幅接近15%，個別城市的環(huán)比漲幅超過2%，年化漲幅超過25%。從筆者的實際考察看，北京不少樓盤的價格在11月份環(huán)比漲幅應(yīng)該在10%左右，年化漲幅超過100%。面對房價如此迅猛的上漲，決策者當然坐不住了。

不僅從時間上講這次房地產(chǎn)調(diào)控是超預(yù)期，從內(nèi)容上看，同樣是有些新意的，主要表現(xiàn)在調(diào)控思路與手段的變化上。以前的幾次房地產(chǎn)調(diào)控主要手段是控制“兩個閘門”，即通過控制土地供給和信貸數(shù)量來減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，控制的主要對象是供給。而對住房需求的控制則相對較輕，主要手段是增加二手房交易的稅收負擔，以此來抑制炒房行為。在供不應(yīng)求的格局下，壓縮供給的結(jié)果當然是價格的繼續(xù)上漲了。這就是2005年以來房價越調(diào)越高的重要原因之一。

之所以在2005年至2008年的房地產(chǎn)調(diào)控時政策著力點主要放在控制住房的供給上，有其特定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，當時的背景是經(jīng)濟過熱，必須控制投資增長速度，因此，壓縮房地產(chǎn)投資是宏觀調(diào)控的總體要求。

本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，宏觀經(jīng)濟不存在過熱的問題，政府調(diào)控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給（增加普通住房的供給）的同時抑制需求的膨脹（實行差別化的信貸政策）。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富，控制房價的效果當然也會比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。在市場普遍預(yù)期中國經(jīng)濟增長依然倚重房地產(chǎn)的時候，果斷出手，這本身就說明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心是超預(yù)期的。

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