●去年底以來(lái),A股漲勢(shì)明顯回落,關(guān)鍵原因在于中國(guó)房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅的調(diào)整,地產(chǎn)指數(shù)調(diào)整幅度在20%到30%,部分地產(chǎn)股跌幅接近50%。但與此同時(shí),地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本卻在此時(shí)大舉轉(zhuǎn)換成金融資本

　　●我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大投資機(jī)會(huì):一方面,政策的矛盾預(yù)示著在刺激政策逐步退出后,基于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的一些政策將逐步出臺(tái);另一方面,目前新房成交量的下降將為該板塊出現(xiàn)恢復(fù)性的價(jià)格回升帶來(lái)空間

　　●立足長(zhǎng)遠(yuǎn),當(dāng)前無(wú)疑是非常好的一個(gè)投資地產(chǎn)股的時(shí)期,但這并不意味著短期地產(chǎn)股會(huì)有很好的表現(xiàn)。當(dāng)然,對(duì)長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)短期并不重要。而當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的矛盾狀況也給地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本折價(jià)進(jìn)入金融市場(chǎng)的機(jī)會(huì)

　　當(dāng)下,沒(méi)有哪一個(gè)板塊比房地產(chǎn)板塊更加令人關(guān)注。因?yàn)樗菍?shí)體經(jīng)濟(jì)起落的關(guān)鍵,是證券市場(chǎng)漲跌的源頭。去年底以來(lái),A股漲勢(shì)明顯落后歐美,關(guān)鍵原因在于中國(guó)房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)明顯的調(diào)整,地產(chǎn)指數(shù)調(diào)整幅度在20%到30%,部分地產(chǎn)股跌幅接近50%。但與此同時(shí),地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本卻在此時(shí)大舉轉(zhuǎn)換成金融資本:恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、雅居樂(lè)等上市公司高管或大股東確在近期頻頻增持自家股權(quán),當(dāng)然李嘉誠(chéng)也在增持長(zhǎng)實(shí)與和黃。與此對(duì)應(yīng)的是,不少行業(yè)出現(xiàn)了明顯的金融資本的退出。在市場(chǎng)人士普遍看淡地產(chǎn)股的同時(shí),相關(guān)的實(shí)業(yè)界人士卻有著截然不同的另一派觀點(diǎn)。孰是孰非？

　　四大矛盾聚集房地產(chǎn)業(yè)

　　頭先是政策理解的矛盾,即政策的矛盾。當(dāng)前房地產(chǎn)政策的核心在于要遏制快速上漲的房?jī)r(jià),與此同時(shí),希望新房成交能夠得到維持,進(jìn)而使得鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)不至于出現(xiàn)過(guò)于明顯的產(chǎn)能過(guò)剩。分析人士普遍預(yù)期這兩大目的難以同時(shí)達(dá)到。政策主要從調(diào)需求和調(diào)供應(yīng)兩方面下手,一方面加大購(gòu)房頭付比例和取消利率優(yōu)惠;另一方面對(duì)地產(chǎn)商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金取得進(jìn)行一定的限制。從政策的趨勢(shì)來(lái)看,目前依然在趨緊的過(guò)程中,這包括部分銀行目前對(duì)頭套7折利率的審核較為嚴(yán)格,部分頭套住房也未必得到7折優(yōu)惠利率。

　　其次是地價(jià)與房?jī)r(jià)的矛盾;即成本的矛盾。當(dāng)前一個(gè)突出的現(xiàn)象是,“面粉價(jià)格貴過(guò)了面包”。這種現(xiàn)象是很少見(jiàn)的一種現(xiàn)象。一般分析認(rèn)為,這意味地產(chǎn)業(yè)泡沫非常顯著。但實(shí)際的情況可能會(huì)與大眾認(rèn)識(shí)有較大偏差,不能簡(jiǎn)單以該現(xiàn)象出現(xiàn),來(lái)判斷中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將崩潰,相反,我們應(yīng)當(dāng)考慮的是,為什么會(huì)出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象。

　　第三是開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)前景分析的矛盾;供應(yīng)的矛盾。長(zhǎng)期看依然是供不應(yīng)求,但短期看,可能形成供過(guò)于求。當(dāng)前來(lái)看,開(kāi)發(fā)商依然對(duì)前景持樂(lè)觀態(tài)度。這可以從兩方面看出,一是地價(jià)依然處在高位;二是開(kāi)工規(guī)模依然保持在高位。但這兩點(diǎn)需要經(jīng)受未來(lái)新房成交下滑的考驗(yàn)。

第四是購(gòu)房者的矛盾;需求的矛盾。以十年眼光看,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的需求高達(dá)100億平米。但目前證券界的觀點(diǎn)是,2010年新房成交量將同比下滑20%。長(zhǎng)期和短期之間存在目前的矛盾。

　　產(chǎn)業(yè)資本大舉進(jìn)入地產(chǎn)板塊

　　從投資者的角度來(lái)看地產(chǎn)業(yè)的四大矛盾,我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)其中蘊(yùn)藏的巨大投資機(jī)會(huì)。一方面,政策的矛盾預(yù)示政策未來(lái)的方向是繼續(xù)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度,進(jìn)而形成較為充裕的房地產(chǎn)供應(yīng)。這預(yù)示著在刺激政策逐步退出后,基于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的一些政策將逐步出臺(tái),其核心將是滿足老百姓不斷增長(zhǎng)的住房需求。這將使得房地產(chǎn)政策環(huán)境趨于透明,趨于可預(yù)期;另一方面,2010年的新房成交量的下降將為該板塊出現(xiàn)恢復(fù)性的價(jià)格回升帶來(lái)空間。

　　而從估值的角度看,當(dāng)前地產(chǎn)股的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其重估凈資產(chǎn)值,部分龍頭地產(chǎn)股的價(jià)格甚至只有其凈資產(chǎn)值的60%,甚至50%。應(yīng)該說(shuō),這是一個(gè)非常低估的價(jià)格。這意味著,當(dāng)前價(jià)格下隱含的A股龍頭地產(chǎn)股上漲幅度在100%至120%左右。

　　這樣來(lái)看,筆者認(rèn)為,實(shí)業(yè)界的看法是正確的,他們是基于Q值在操作,地產(chǎn)股市值已經(jīng)僅為重估凈資產(chǎn)值的5至6成;而市場(chǎng)人士的看法是錯(cuò)誤的,他們的觀點(diǎn)主要基于短期市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)預(yù)期。無(wú)疑,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)相當(dāng)矛盾的時(shí)期,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看又前景光明。立足長(zhǎng)遠(yuǎn)當(dāng)前無(wú)疑是非常好的一個(gè)投資地產(chǎn)股的時(shí)期,但這并不意味著短期地產(chǎn)股會(huì)有很好的表現(xiàn)——當(dāng)然,對(duì)長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)短期并不重要。或者我們可以說(shuō),正是當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的四大矛盾給地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)資本折價(jià)進(jìn)入金融市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

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