簽了預(yù)約單，又交了定金，可沒(méi)想到，自己“名下”的房卻被別人捷足先登。由于該項(xiàng)目升值很快，于是，非常想要房子的老王把“一房?jī)少u(mài)”的開(kāi)發(fā)商告上法庭。要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行雙方所簽訂的預(yù)約單，交付所購(gòu)房屋。

　　法庭之上，開(kāi)發(fā)商方面表示，預(yù)約單只是雙方對(duì)房屋購(gòu)賣(mài)的一種意向約定，不是合同。即使該預(yù)約單有效，但鑒于預(yù)約單中對(duì)商品房的基本情況、總價(jià)款、付款時(shí)間、交付使用條件、日期、辦理產(chǎn)權(quán)登記等有關(guān)事宜均無(wú)約定，依據(jù)這樣的“合同”，根本無(wú)法交付房屋。

　　法院審理查明，老王與開(kāi)發(fā)商簽訂的內(nèi)部員工預(yù)約單中，僅簡(jiǎn)單約定了樓號(hào)、房號(hào)、戶(hù)型，每平方米預(yù)約單價(jià)。同時(shí)還約定，老王在簽訂預(yù)約單時(shí)需交納預(yù)約金3萬(wàn)元，于簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)該預(yù)約金轉(zhuǎn)為房款。老王按約定于簽訂預(yù)約單的當(dāng)日交納了3萬(wàn)元預(yù)約金，但此后，開(kāi)發(fā)商卻一直未與其簽訂正式購(gòu)房合同。

　　幾個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可證。再往后，老王發(fā)現(xiàn)，他預(yù)訂的房子已經(jīng)被他人購(gòu)購(gòu)并入住。東城法院經(jīng)審理，駁回了老王的訴訟請(qǐng)求。

　　法官析案

　　根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房購(gòu)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即要有商品房交付使用條件、日期、總房?jī)r(jià)款、付款時(shí)間等要件，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房購(gòu)賣(mài)合同。

　　本案中，老王與開(kāi)發(fā)商所簽預(yù)約單中不具備商品房購(gòu)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)要件。雖然雙方在預(yù)約單中約定，老王所交的3萬(wàn)元于簽訂合同時(shí)轉(zhuǎn)為房款，但雙方此后未再簽訂合同，也就是說(shuō)預(yù)約單中所載明的預(yù)約金未轉(zhuǎn)為房款，因此，也不能認(rèn)定老王交納了購(gòu)房款。

　　由于預(yù)約單中已經(jīng)明確約定購(gòu)房應(yīng)簽訂正式購(gòu)房合同，故老王與開(kāi)發(fā)商所簽預(yù)約單僅為商品房的訂購(gòu)意向，而非商品房購(gòu)賣(mài)合同。因此，老王不能僅憑訂購(gòu)意向要求開(kāi)發(fā)商交付房屋。

　　對(duì)于老王所交款項(xiàng)，由于其在本案中只主張交付房屋，因此可另案要求處理。

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