記者了解到，此類(lèi)購(gòu)房糾紛在廣州時(shí)有發(fā)生。光是廣東省消委會(huì)記錄在案的投訴，就有上百宗，省消委會(huì)還曾為此發(fā)布了警告。

　　但房子要購(gòu)，認(rèn)購(gòu)書(shū)要簽，定金還是要交。購(gòu)房者怎樣證明合同沒(méi)簽成，開(kāi)發(fā)商也有責(zé)任呢？為此，記者采訪(fǎng)了經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)糾紛律師，教大家?guī)渍芯S權(quán)技巧。

　　輸　沒(méi)有證據(jù)要吃啞巴虧

　　去年7月，殷先生在廣州南洲路某樓盤(pán)預(yù)訂了一套一百多平方米的房子，按發(fā)展商要求交了一萬(wàn)元定金并簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)。

　　但到簽購(gòu)房合同時(shí)，發(fā)展商要求必須在房間內(nèi)完成簽署，而且合同不能帶走也不能復(fù)印。面對(duì)合同中眾多不平等條款，殷先生要求更改被拒后，要求退還定金，又被開(kāi)發(fā)商嚴(yán)辭拒絕。

　　殷先生本來(lái)想打官司，但在咨詢(xún)律師后，得到的答復(fù)卻是勝算不大。律師指出，如果開(kāi)發(fā)商咬定是殷先生逾期拒簽合同，而他不能證明這是雙方的責(zé)任，較后很可能輸官司。想到花錢(qián)花時(shí)間，還可能輸官司，殷先生選擇了忍氣吞聲。

　　贏　三萬(wàn)定金失而復(fù)得

　　2006年底，陳小姐購(gòu)購(gòu)中山市的一間商鋪時(shí)，按慣例先簽了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并付了定金三萬(wàn)?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》上約定逾期不簽《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)公司可自然解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并有權(quán)沒(méi)收定金。簽合同當(dāng)天，陳小姐對(duì)合同的一些條款提出異議并要求修改。開(kāi)放商以合同是范本為由拒絕。直到較后限期，雙方仍未能達(dá)成一致，陳小姐的定金果然被沒(méi)收，于是她將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　2007年3月，陳小姐以雙方無(wú)法就購(gòu)賣(mài)合同達(dá)成一致為由，訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商退還定金并承擔(dān)逾期利息。中山市人民法院審理后認(rèn)為，購(gòu)賣(mài)雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿表示，合法有效。其后她未能按約定時(shí)間支付購(gòu)房款并簽訂購(gòu)賣(mài)合同，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。

　　陳小姐不服判決上訴后，中山市中級(jí)人民法院作出了完全不同的判決。中山中院認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬預(yù)約合同。陳小姐所交定金屬訂約定金。雖然《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定了房屋單價(jià)，但對(duì)購(gòu)賣(mài)房屋的付款方式、交樓時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款，并無(wú)明確約定，需在簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。而對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)賣(mài)合同條款樣本，陳小姐作為消費(fèi)者有權(quán)拒絕和要求修改。由于開(kāi)發(fā)商不同意修改條款，直接導(dǎo)致合同的較終不能簽訂，責(zé)任不能只歸陳小姐一方。因此，判決開(kāi)發(fā)商將三萬(wàn)元定金退還給陳小姐。

　　“定金陷阱”很普遍 收集證據(jù)有招數(shù)

　　廣東易春秋律師事務(wù)所的賈施平律師對(duì)記者說(shuō)，廣州等珠三角大城市，一手房購(gòu)賣(mài)都是先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，再簽訂正式合同，這里面有著很多學(xué)問(wèn)，甚至可以說(shuō)是“陷阱”。

　　簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)家交納一定數(shù)額的定金，約定正式簽購(gòu)房合同的具體期限，并聲明如果逾期不簽合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。

　　賈律師認(rèn)為，這些規(guī)定很多時(shí)候是購(gòu)房者頭上的“緊箍咒”?！百?gòu)房者交了錢(qián)，開(kāi)放商還怕你跑嗎？你說(shuō)是正式合同太苛刻、不公平，而開(kāi)發(fā)商不想改才簽不成合同，證據(jù)在哪？一旦開(kāi)發(fā)商堅(jiān)稱(chēng)是你不想簽合同，定金就很可能泡湯了?！辟Z律師對(duì)記者。他認(rèn)為陳小姐贏官司只是純屬幸運(yùn)。要是中山中院沒(méi)有查清事實(shí)原委，就很可能維持原判，三萬(wàn)元定金一樣要不回來(lái)。

　　要證明開(kāi)發(fā)商也有錯(cuò)，賈施平律師給讀者提供了幾個(gè)比較實(shí)用的招數(shù)。

　　1　降低定金數(shù)額

　　較好的辦法是，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，定金數(shù)額約定得越小越好。這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到較低。其實(shí)定金數(shù)額并非“一口價(jià)”，購(gòu)房者可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商降低數(shù)額。

　　2　出具書(shū)面證明

　　簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者若對(duì)合同范本條款不滿(mǎn)，想修改或加入自己的意見(jiàn)，而開(kāi)發(fā)商決定不同意。當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，出具書(shū)面證明，寫(xiě)明“某年某月某日，雙方未能就某處房屋的購(gòu)賣(mài)合同條款達(dá)成協(xié)議。未能簽訂合同”，再由雙方簽字。一旦逾期未能簽訂合同，就能證明是因?yàn)殡p方未能達(dá)成一致，而非購(gòu)房者一方的責(zé)任。即使引起訴訟也比較容易得到法庭支持。

　　3 特快專(zhuān)遞留底

　　如果開(kāi)發(fā)商拒絕出具上述書(shū)面證明怎么辦？賈施平認(rèn)為，其實(shí)還有一個(gè)辦法，就是將自己對(duì)合同的爭(zhēng)議意見(jiàn)，整理出來(lái)，以特快專(zhuān)遞的形式寄給開(kāi)發(fā)商，并給自己備份。因?yàn)樘乜鞂?zhuān)遞往往有留底，萬(wàn)一發(fā)生糾紛，開(kāi)發(fā)商也難以抵賴(lài)。

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