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購(gòu)房合同談不攏定金打水漂?收集證據(jù)不吃啞巴虧
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 525 次
購(gòu)樓法律陷阱步步驚心,一不留神錢(qián)就打水漂。時(shí)報(bào)記者 黃立科 攝
先交定金簽認(rèn)購(gòu)書(shū)、再簽正式購(gòu)房合同,是目前一手房購(gòu)賣(mài)中的慣例。但購(gòu)家簽認(rèn)購(gòu)書(shū)后,常因想修改購(gòu)房合同上的不公平條款,被開(kāi)發(fā)商拒絕,導(dǎo)致逾期未簽合同,結(jié)果定金被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收。
記者了解到,此類(lèi)購(gòu)房糾紛在廣州時(shí)有發(fā)生。光是廣東省消委會(huì)記錄在案的投訴,就有上百宗,省消委會(huì)還曾為此發(fā)布了警告。
但房子要購(gòu),認(rèn)購(gòu)書(shū)要簽,定金還是要交。購(gòu)房者怎樣證明合同沒(méi)簽成,開(kāi)發(fā)商也有責(zé)任呢?為此,記者采訪(fǎng)了經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)糾紛律師,教大家?guī)渍芯S權(quán)技巧。
輸 沒(méi)有證據(jù)要吃啞巴虧
去年7月,殷先生在廣州南洲路某樓盤(pán)預(yù)訂了一套一百多平方米的房子,按發(fā)展商要求交了一萬(wàn)元定金并簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)。
但到簽購(gòu)房合同時(shí),發(fā)展商要求必須在房間內(nèi)完成簽署,而且合同不能帶走也不能復(fù)印。面對(duì)合同中眾多不平等條款,殷先生要求更改被拒后,要求退還定金,又被開(kāi)發(fā)商嚴(yán)辭拒絕。
殷先生本來(lái)想打官司,但在咨詢(xún)律師后,得到的答復(fù)卻是勝算不大。律師指出,如果開(kāi)發(fā)商咬定是殷先生逾期拒簽合同,而他不能證明這是雙方的責(zé)任,較后很可能輸官司。想到花錢(qián)花時(shí)間,還可能輸官司,殷先生選擇了忍氣吞聲。
贏 三萬(wàn)定金失而復(fù)得
2006年底,陳小姐購(gòu)購(gòu)中山市的一間商鋪時(shí),按慣例先簽了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并付了定金三萬(wàn)?!墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》上約定逾期不簽《商品房購(gòu)賣(mài)合同》,開(kāi)發(fā)公司可自然解除認(rèn)購(gòu)書(shū),并有權(quán)沒(méi)收定金。簽合同當(dāng)天,陳小姐對(duì)合同的一些條款提出異議并要求修改。開(kāi)放商以合同是范本為由拒絕。直到較后限期,雙方仍未能達(dá)成一致,陳小姐的定金果然被沒(méi)收,于是她將開(kāi)發(fā)商告上法庭。
2007年3月,陳小姐以雙方無(wú)法就購(gòu)賣(mài)合同達(dá)成一致為由,訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)商退還定金并承擔(dān)逾期利息。中山市人民法院審理后認(rèn)為,購(gòu)賣(mài)雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿表示,合法有效。其后她未能按約定時(shí)間支付購(gòu)房款并簽訂購(gòu)賣(mài)合同,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。
陳小姐不服判決上訴后,中山市中級(jí)人民法院作出了完全不同的判決。中山中院認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬預(yù)約合同。陳小姐所交定金屬訂約定金。雖然《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定了房屋單價(jià),但對(duì)購(gòu)賣(mài)房屋的付款方式、交樓時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款,并無(wú)明確約定,需在簽訂購(gòu)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。而對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)賣(mài)合同條款樣本,陳小姐作為消費(fèi)者有權(quán)拒絕和要求修改。由于開(kāi)發(fā)商不同意修改條款,直接導(dǎo)致合同的較終不能簽訂,責(zé)任不能只歸陳小姐一方。因此,判決開(kāi)發(fā)商將三萬(wàn)元定金退還給陳小姐。
“定金陷阱”很普遍 收集證據(jù)有招數(shù)
廣東易春秋律師事務(wù)所的賈施平律師對(duì)記者說(shuō),廣州等珠三角大城市,一手房購(gòu)賣(mài)都是先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),再簽訂正式合同,這里面有著很多學(xué)問(wèn),甚至可以說(shuō)是“陷阱”。
簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)家交納一定數(shù)額的定金,約定正式簽購(gòu)房合同的具體期限,并聲明如果逾期不簽合同,開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。
賈律師認(rèn)為,這些規(guī)定很多時(shí)候是購(gòu)房者頭上的“緊箍咒”?!百?gòu)房者交了錢(qián),開(kāi)放商還怕你跑嗎?你說(shuō)是正式合同太苛刻、不公平,而開(kāi)發(fā)商不想改才簽不成合同,證據(jù)在哪?一旦開(kāi)發(fā)商堅(jiān)稱(chēng)是你不想簽合同,定金就很可能泡湯了?!辟Z律師對(duì)記者。他認(rèn)為陳小姐贏官司只是純屬幸運(yùn)。要是中山中院沒(méi)有查清事實(shí)原委,就很可能維持原判,三萬(wàn)元定金一樣要不回來(lái)。
要證明開(kāi)發(fā)商也有錯(cuò),賈施平律師給讀者提供了幾個(gè)比較實(shí)用的招數(shù)。
1 降低定金數(shù)額
較好的辦法是,簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),定金數(shù)額約定得越小越好。這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到較低。其實(shí)定金數(shù)額并非“一口價(jià)”,購(gòu)房者可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商降低數(shù)額。
2 出具書(shū)面證明
簽訂正式購(gòu)房合同時(shí),購(gòu)房者若對(duì)合同范本條款不滿(mǎn),想修改或加入自己的意見(jiàn),而開(kāi)發(fā)商決定不同意。當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),出具書(shū)面證明,寫(xiě)明“某年某月某日,雙方未能就某處房屋的購(gòu)賣(mài)合同條款達(dá)成協(xié)議。未能簽訂合同”,再由雙方簽字。一旦逾期未能簽訂合同,就能證明是因?yàn)殡p方未能達(dá)成一致,而非購(gòu)房者一方的責(zé)任。即使引起訴訟也比較容易得到法庭支持。
3 特快專(zhuān)遞留底
如果開(kāi)發(fā)商拒絕出具上述書(shū)面證明怎么辦?賈施平認(rèn)為,其實(shí)還有一個(gè)辦法,就是將自己對(duì)合同的爭(zhēng)議意見(jiàn),整理出來(lái),以特快專(zhuān)遞的形式寄給開(kāi)發(fā)商,并給自己備份。因?yàn)樘乜鞂?zhuān)遞往往有留底,萬(wàn)一發(fā)生糾紛,開(kāi)發(fā)商也難以抵賴(lài)。
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作者介紹
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