昨日，較高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，該司法解釋包括8個(gè)部分，總計(jì)46條，對(duì)購(gòu)賣合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種購(gòu)賣等具體適用法律問(wèn)題作出明確規(guī)定。其中，明確承認(rèn)了認(rèn)購(gòu)書、意向書等預(yù)約合同的法律效力，這意味著，一旦開發(fā)商或購(gòu)房者拒不依約簽署正式購(gòu)賣合同，另一方可就房?jī)r(jià)漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。

　　認(rèn)購(gòu)書等明確契約效力

　　昨日出臺(tái)的司法解釋條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立購(gòu)賣合同，一方不履行訂立購(gòu)賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

　　較高法院新聞發(fā)言人孫軍工介紹，這是司法解釋遵循“鼓勵(lì)交易，增加財(cái)富”的原則，針對(duì)在市場(chǎng)交易活動(dòng)中存在的諸如認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨(dú)立契約效力，固定雙方交易機(jī)會(huì)，制裁惡意預(yù)約人。

　　北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所合伙人律師周玉忠表示，現(xiàn)實(shí)中，簽訂正式商品房購(gòu)賣合同之前，開發(fā)商一般均要求購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，并以此鎖定購(gòu)房者及決定銷售策略。在房?jī)r(jià)漲跌較大及約定簽約間隔較長(zhǎng)的情況下，由于僅需受定金賠償制約，撕毀認(rèn)購(gòu)書的情況屢見不鮮。此條的實(shí)施，將為守約一方追究因此造成的包括房?jī)r(jià)漲跌所帶來(lái)的損失提供了法律依據(jù)。

　　賠償金可據(jù)漲跌價(jià)聯(lián)動(dòng)

　　廣東勝倫律師事務(wù)所李小寧律師稱，合同法中并無(wú)預(yù)約合同的相關(guān)規(guī)定，以前實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書、意向書等預(yù)約合同除非詳細(xì)約定了具體責(zé)任等，否則法院并不能就此直接判處“違約方”承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　以實(shí)踐中較為常見的商品房購(gòu)賣為例，一般情況下，購(gòu)房者看好房后，會(huì)頭先交付定金，然后簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書等，約定何時(shí)簽訂正式的購(gòu)房購(gòu)賣合同。一般情況下，如果是購(gòu)房者的原因，未能按時(shí)簽署正式合同，則其此前繳納的定金不再返還；如果是開放商的原因，則其雙倍返還此前繳納的定金。

　　但近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，有開發(fā)商往往臨時(shí)撕毀約定拒簽正式的購(gòu)賣合同，寧愿雙倍返還定金。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即便是雙倍返還定金，也無(wú)法彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲而購(gòu)房不成的損失，因此往往訴諸法院要求賠償實(shí)際損失。但實(shí)踐中，法院多是以雙倍返還定金為原則，近年只有北京一法院判處了開發(fā)商高于雙倍定金的賠償。

　　新司法解釋出臺(tái)后，對(duì)于此類合同，法院可以考慮到購(gòu)房者的實(shí)際損失，相應(yīng)提高賠償?shù)念~度。比如，一套房子售價(jià)70萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，在以往很可能雙倍返還定金10萬(wàn)元，開發(fā)商只要賠償5萬(wàn)元。而實(shí)際上，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者此時(shí)在同一地段想購(gòu)?fù)愋头孔涌赡芤?00萬(wàn)元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬(wàn)元，則購(gòu)房者的損失應(yīng)不止5萬(wàn)元。當(dāng)然，較終要看法院如何裁量并認(rèn)定上述損失。

　　同理，如果是購(gòu)房者“違約”，其也要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌給開發(fā)商造成的相應(yīng)損失，也不應(yīng)局限于定金額度。

　　不動(dòng)產(chǎn)

　　購(gòu)房約定所有權(quán)保留無(wú)效

　　新的司法解釋第三十四條明確規(guī)定，購(gòu)賣合同當(dāng)事人主張合同法關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不予支持。（所有權(quán)保留制度是指購(gòu)賣合同中購(gòu)受人先占有使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前，出賣人仍然保留標(biāo)的物所有權(quán)。條件成就后，標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給購(gòu)受人的一種制度。）較高人民法院民事審判庭庭長(zhǎng)宋曉明昨日在較高法院舉行的新聞發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)，由于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，這個(gè)時(shí)候雙方當(dāng)事人再通過(guò)約定進(jìn)行所有權(quán)保留明顯違反法律規(guī)定。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定中，通過(guò)預(yù)告登記制度來(lái)滿足購(gòu)賣雙方的需要，因此沒(méi)有必要采用所有權(quán)保留方式。

　　李小寧律師認(rèn)為，合同法第134條規(guī)定，當(dāng)事人可以在購(gòu)賣合同中約定，購(gòu)方未履行相關(guān)義務(wù)的，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。但該條規(guī)定并未明確排除不動(dòng)產(chǎn)，因此司法解釋此次予以明晰，也排除了與物權(quán)法相抵觸的部分。

　　同時(shí)，如果賣方售賣后仍保留了所有權(quán)，也有可能出現(xiàn)一房二賣的情況。不過(guò)在實(shí)踐操作中，真正約定保留所有權(quán)的并不多，以購(gòu)房來(lái)說(shuō)，一般多是約定達(dá)到相應(yīng)的條件后，賣方方會(huì)去辦理過(guò)戶。

　?。ㄋ俳猓翰粍?dòng)產(chǎn)的購(gòu)賣，要完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動(dòng)，轉(zhuǎn)移登記以房地產(chǎn)管理部門手續(xù)為準(zhǔn)，因此其所有權(quán)情況相對(duì)清晰。）

　　動(dòng)產(chǎn)

　　一物多賣所有權(quán)以“先”為準(zhǔn)

　　司法解釋第九條規(guī)定，出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重購(gòu)賣合同，在購(gòu)賣合同均有效的情況下，購(gòu)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的購(gòu)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的購(gòu)受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的購(gòu)受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　較高法院新聞發(fā)言人孫軍工昨日在較高法院新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，這是為了防止出賣人與個(gè)別購(gòu)受人惡意串通，基于誠(chéng)實(shí)信用原則而規(guī)定的。

　　此外，根據(jù)司法解釋，在船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)多重購(gòu)賣情形中，交付是特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，登記是對(duì)抗善意第三人的對(duì)抗要件，應(yīng)依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現(xiàn)交付與登記沖突情形時(shí)，應(yīng)以交付為準(zhǔn)。

　　（速解：動(dòng)產(chǎn)一物多賣，先交付的獲得所有權(quán)；都沒(méi)交付的，先付款的獲得所有權(quán)；都沒(méi)交付及付款的，先成立合同的獲得所有權(quán)。）

　　交易

　　貨單可視作合同

　　司法解釋條規(guī)定，當(dāng)事人之間沒(méi)有書面合同，一方以貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在購(gòu)賣合同關(guān)系的，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)購(gòu)賣合同是否成立作出認(rèn)定。

　　李小寧律師介紹，實(shí)踐中有不少小公司，一般都是以貨單等代替簽合同，“往往一個(gè)電話，經(jīng)銷商便貨上門，后來(lái)賣不掉了又以沒(méi)訂貨為由要求退貨”。因此，新的司法解釋更利于操作。

　　至于款規(guī)定的空白對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，法院會(huì)頭先支持原告及持有函件人的請(qǐng)求，但如果對(duì)方能提供相反證據(jù)證明，則法院會(huì)酌情予以判斷。

　?。ㄋ俳猓贺泦?、收貨單、結(jié)算單等可證購(gòu)賣合同關(guān)系。）

　　規(guī)定電子交易方式

　　新出臺(tái)的司法解釋第五條規(guī)定，標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照合同法第61條的規(guī)定仍不能確定的，購(gòu)受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

　　較高人民法院民事審判庭庭長(zhǎng)宋曉明介紹，無(wú)實(shí)物載體的電子信息產(chǎn)品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)購(gòu)賣合同標(biāo)的物的特征，例如不以實(shí)物承載為必要、使用后無(wú)損耗、其本身易于復(fù)制并可迅速傳播等等，其與傳統(tǒng)的購(gòu)賣合同中出賣人向購(gòu)受人轉(zhuǎn)移對(duì)標(biāo)的物的占有，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的交付方式有較大差異。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！