交了30萬元定金認(rèn)購(gòu)的房子，卻遲遲簽不了合同，拖了近兩年后，購(gòu)主羅先生突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已將房子賣給了第三人，并辦理了過戶手續(xù)，而此時(shí)的房?jī)r(jià)比開始認(rèn)購(gòu)時(shí)每平方米上漲了2000余元。因懷疑開發(fā)商因房子漲價(jià)故意違約，購(gòu)房者羅先生將開發(fā)商告上法庭，要求賠償損失，法院公開開庭審理了此案。 本期拍案說法通過對(duì)這一案件進(jìn)行法律分析，使您認(rèn)清購(gòu)房過程中的關(guān)鍵問題，避免利益受到損害。

案情播報(bào)

原告：羅先生

被告：某房地產(chǎn)公司

案由：羅先生交了30萬元定金認(rèn)購(gòu)的房子，卻遲遲簽不了合同，被開發(fā)商拖了近兩年后，突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已將房子賣給了第三人，并辦理了過戶手續(xù)。

開庭時(shí)間：2007年8月17日

審判結(jié)果：擇日宣判

2005年3月9日，原告羅先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房訂購(gòu)書一份，訂購(gòu)由被告開發(fā)的位于市內(nèi)的某小區(qū)05幢502室商品房，該房屋建筑面積161.68平方米，當(dāng)時(shí)的售價(jià)是每平方米6115元，房屋總價(jià)為98.86萬元。簽訂訂購(gòu)書的當(dāng)日，原告羅先生向被告支付了30萬元的購(gòu)房定金。之后，被告一直找借口不與原告簽訂商品房購(gòu)賣合同，原告一次次催促也無濟(jì)于事。

2006年6月6日，在原告的一再要求下，原、被告雙方補(bǔ)充簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書，除開始約定的內(nèi)容之外，雙方另約定在被告取得銷售許可證后，雙方即正式簽訂《北京市商品房購(gòu)賣合同》。然而補(bǔ)充認(rèn)購(gòu)書簽訂后，被告仍一直沒有通知原告簽訂正式契約，原告羅先生疑竇頓生。

今年3月，羅先生從北京市房地產(chǎn)網(wǎng)上查知，被告已將他訂購(gòu)的房屋出售給了第三人，經(jīng)與北京市房產(chǎn)管理部門求證，獲知被告早在今年1月就與第三人辦理了房屋過戶手續(xù)，原告希望購(gòu)房的愿望徹底落空。原告通過網(wǎng)上查詢還發(fā)現(xiàn)，其訂購(gòu)的該小區(qū)的房?jī)r(jià)此時(shí)已漲到每平方米8750元。

交涉無果之下，原告于今年8月17日將該房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法院，除主張被告雙倍返還定金外，還要求被告返還超過主合同標(biāo)的額20%部分的定金10.22萬余元，同時(shí)要求被告賠償因房?jī)r(jià)上漲造成的損失18.46萬余元，并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。

法庭調(diào)解期間，原告主張被告須給付70萬元的損失方能接受，而被告雖承認(rèn)違約事實(shí)，但表示較多只能返還40萬元，由于數(shù)額懸殊太大，導(dǎo)致法庭調(diào)解失敗。主審法官表示，法庭將在綜合評(píng)判案件事實(shí)的前提下，于近日對(duì)案件做出宣判。

主要法律關(guān)系

羅先生：原告，主張被告雙倍返還定金、承擔(dān)案件訴訟費(fèi)等共計(jì)70萬元。

某房地產(chǎn)公司：被告，承認(rèn)違約事實(shí)，但只能返還40萬元。

矛盾焦點(diǎn)：羅先生索賠數(shù)額與開發(fā)商接受數(shù)額懸殊太大。

律師說案

法律對(duì)定金有什么樣的規(guī)定？

定金是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利等，按照約定向另一方支付的或其他有價(jià)物的一種擔(dān)保方式。按照定金的性質(zhì)，定金又可以分為立約定金，履約定金，解約定金。按照《擔(dān)保法》等規(guī)定，定金的有效、合法成立，需具備書面條款，及采用書面形式。定金的約定必須是在主合同（即商品房購(gòu)賣合同）有效成立后才具備法律效力。定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過商品房購(gòu)賣合同中房屋價(jià)款總額的20%。其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際數(shù)額退還給購(gòu)房人或者作為預(yù)付款使用。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

從本案例看，羅先生與開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書中，對(duì)預(yù)購(gòu)房屋的總價(jià)款為98.86萬，羅先生支付定金30萬，已經(jīng)超過商品房購(gòu)賣合同中房屋價(jià)款總額的20%的規(guī)定，對(duì)其在房屋總價(jià)款的20%（98.86X20%=19.772萬）內(nèi)的部分，是有效部分，對(duì)其超過部分（30—19.772=10.228萬）不具有定金性質(zhì)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際數(shù)額予以返還。

在購(gòu)房過程中，如何適用定金罰則？

商品房認(rèn)購(gòu)書中的購(gòu)房定金，在法律性質(zhì)上屬于立約定金，給付定金一方，即購(gòu)房人，如不按認(rèn)購(gòu)書上約定的時(shí)間與開發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣合同的，無權(quán)從開發(fā)商處收回定金；收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按認(rèn)購(gòu)書上約定的時(shí)間與購(gòu)房者簽訂商品房購(gòu)賣合同的，或者不履行合同生效條件的，則須向購(gòu)房人雙倍返還定金。

按照《審理商品房司法解釋》規(guī)定，如商品房購(gòu)賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無法預(yù)見的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認(rèn)定非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。除此之外，因一方原因違約的，應(yīng)適用定金罰則。

從開發(fā)商不與羅先生簽訂商品房購(gòu)賣合同的原因看，是開發(fā)商把雙方約定的房屋提高價(jià)格賣與第三人，擅自毀約，不遵守商品房認(rèn)購(gòu)書的違約行為造成的，應(yīng)適用定金罰則，應(yīng)向羅先生雙倍返還定金。

簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，沒有簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，無過錯(cuò)方的損失如何解決？

商品房認(rèn)購(gòu)書，雖然是一種預(yù)約合同，具有法律約束力，但是，這畢竟不是一種商品房購(gòu)賣合同，購(gòu)房者只能按照認(rèn)購(gòu)書中的定金條款，追究開發(fā)商的雙倍罰則。從訂立商品房認(rèn)購(gòu)書的目的看，購(gòu)房者的目的是購(gòu)購(gòu)房屋，簽訂商品房購(gòu)賣合同，因此，認(rèn)購(gòu)書對(duì)于商品房購(gòu)賣合同來說，是位于訂立商品房購(gòu)賣合同的締約階段。開發(fā)商在此階段假借訂立合同，惡意磋商或有違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，屬于《合同法》第42條規(guī)定的締約過失，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

按照民法損害賠償理論，民法上的損害賠償原則是填補(bǔ)或彌補(bǔ)原則，及受害人受到了多大損害，就予以填補(bǔ)或彌補(bǔ)多大損害。也就是說，在合同中約定了定金或違約金的情況下，受害人主張了定金或違約金時(shí)，如果還有其他損害沒有填補(bǔ)或彌補(bǔ)，受害人可以再次主張損害賠償責(zé)任。

　　　　　(作者：本刊記者 邱巖 講解律師 北京市豐禾律師事務(wù)所律師 楊健)