跟開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)房者的血汗錢(qián)就化作了一個(gè)理想中的新家。不過(guò)，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者同樣不能掉以輕心，以免好事多磨。

索賠看清“白紙黑字”

【案情】2002年8月，張某購(gòu)購(gòu)了龍泉驛區(qū)開(kāi)發(fā)的一套商品房，房屋交付時(shí)間約定為2003年6月30日前，合同總價(jià)款12萬(wàn)元。合同約定，房屋交付后80天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如開(kāi)發(fā)商逾期不能辦理，則由開(kāi)發(fā)商向張某支付相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款的違約金，張某并有權(quán)退房。然而，開(kāi)發(fā)商直至2003年10月底才交付房屋。至今開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有支付逾期交房的違約金，且產(chǎn)權(quán)登記也不能辦理。張某雖然多次找到開(kāi)發(fā)商要求協(xié)商解決，但至今沒(méi)有結(jié)果。

【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所副主任林方平律師認(rèn)為，張某與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同依法成立并有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)切實(shí)履行，違約者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。張某目前追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，尚在訴訟時(shí)效之內(nèi)，應(yīng)能得到支持。至于張某要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)未能如期辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同約定的違約責(zé)任，該約定有無(wú)效力或是否過(guò)高則有待根據(jù)實(shí)際情況予以分析考慮。張某也稱(chēng)，正因?yàn)樵谠撻_(kāi)發(fā)商如此約定下，他才放心購(gòu)房。因此，即便該約定有效，也應(yīng)視張某因未能如期辦理產(chǎn)權(quán)登記而造成的損失來(lái)確定。較高人民法院相關(guān)司法解釋作了如此規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失的百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?p>

業(yè)主不還按揭成被告

【案情】王先生通過(guò)銀行按揭貸款，在城南某購(gòu)物購(gòu)下一間商鋪。但在離購(gòu)物承諾的開(kāi)業(yè)日期還有1個(gè)月時(shí)，王先生被告知開(kāi)發(fā)商追加的資金不能及時(shí)到位，購(gòu)物開(kāi)業(yè)會(huì)推遲6個(gè)月。之后，購(gòu)物再次聲稱(chēng)由于種種原因無(wú)法正常開(kāi)業(yè)，并無(wú)限期拖延。王先生和其他商鋪業(yè)主與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉未果。由于此期間王先生一直拖欠銀行的按揭款，銀行將王告上法庭，要求償還拖欠的借款本息，并提前償付尚未到期的借款本息。

【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，購(gòu)物單方面違反承諾的開(kāi)業(yè)日期屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王先生可在開(kāi)發(fā)商不能如期交付房屋時(shí)，給予其3個(gè)月的催告期，催告期后仍不交付，可以行使解除合同權(quán)，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。

王先生和銀行之間還存在借貸關(guān)系，是相對(duì)獨(dú)立于購(gòu)房購(gòu)賣(mài)的法律關(guān)系，因此銀行依據(jù)還款規(guī)定起訴王先生是合法的。王先生可以依據(jù)《商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干意見(jiàn)》有關(guān)規(guī)定向法院起訴開(kāi)發(fā)商，并把銀行追加為第三人，行使解除合同權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商賠償造成的損失，償還銀行欠款及利息。

天臺(tái)成空頭支票

【案情】“購(gòu)房即天臺(tái)！”杜先生正是被這則廣告打動(dòng)才購(gòu)購(gòu)了××花園的一套住房，該房產(chǎn)商的廣告和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員均明確表示，購(gòu)購(gòu)頂層房屋即附天臺(tái)。可是，當(dāng)杜先生拿到房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)證上并未標(biāo)注天臺(tái)面積。他當(dāng)即就此向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商此時(shí)卻突然改口說(shuō)“天臺(tái)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的！不可能寫(xiě)進(jìn)你的房產(chǎn)證”。

【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所作的說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣(mài)合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　房屋設(shè)計(jì)遭變更

【案情】張先生購(gòu)購(gòu)了一套位于二環(huán)路外的新房，購(gòu)房合同中附有房屋平面圖，并約定：“經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的戶型設(shè)計(jì)變更出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)受人；購(gòu)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)受人的，購(gòu)受人有權(quán)退房?！?個(gè)月后，張先生在看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，原有設(shè)計(jì)的主臥衛(wèi)生間沒(méi)有了，他立即向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑。開(kāi)發(fā)商稱(chēng)原設(shè)計(jì)存在一定問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位要求變更設(shè)計(jì)，他們并無(wú)責(zé)任。

【律師點(diǎn)評(píng)】四川泓森律師事務(wù)所余燕律師認(rèn)為，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條規(guī)定，本案中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)受人的，購(gòu)受人有權(quán)退房；購(gòu)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開(kāi)發(fā)商變更房屋設(shè)計(jì)（減少衛(wèi)生間），卻未通知房屋購(gòu)受人張先生，依法張先生有權(quán)退房，并可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

逾期交房理應(yīng)賠償

【案情】劉女士在2003年簽下了新房購(gòu)房合同，合同約定開(kāi)發(fā)商于2004年7月交房。2004年5月，開(kāi)發(fā)商打電話通知?jiǎng)⑴?，該住房需作裝修設(shè)計(jì)的調(diào)整，要推遲兩個(gè)月交房。直至11月20日，劉女士才拿到她的新房，而這已超出合同規(guī)定的交房時(shí)間110余天。劉女士要求房產(chǎn)公司按照合同規(guī)定予以賠償，但開(kāi)發(fā)商以已征得業(yè)主同意為由拒絕賠償。

【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，房產(chǎn)商應(yīng)該承擔(dān)合同約定延期交房的違約金或賠償金。雖然劉女士同意延期兩個(gè)月，但并沒(méi)有同意免除房產(chǎn)商違約應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于延期交房的賠償問(wèn)題，購(gòu)賣(mài)合同雙方有約定的按約定賠償，沒(méi)有約定的，較高人民法院的司法解釋也規(guī)定得很明確具體：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

無(wú)效面積就別算產(chǎn)權(quán)

【案情】屈先生一次性付款購(gòu)購(gòu)了一套6樓的住房。但在交房時(shí)屈先生發(fā)現(xiàn)，該房屋底層的一根鋼筋大梁吊得非常低，距離地面只有1.3米，人在下面無(wú)法正?；顒?dòng)，但這大梁下的面積也被計(jì)入了房屋的產(chǎn)權(quán)面積。屈先生表示，部分房屋面積不能正常使用，開(kāi)發(fā)商卻故意隱瞞真相，欺詐購(gòu)房者，于是將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。

【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，按照相關(guān)規(guī)定，房屋室內(nèi)投影面積低于2米的不算入實(shí)際面積。因此，該開(kāi)發(fā)商將住房大梁下的面積計(jì)入房屋產(chǎn)權(quán)面積的做法，是不合理的。購(gòu)房者可向房屋面積測(cè)繪部門(mén)申請(qǐng)，對(duì)房屋的實(shí)際面積進(jìn)行重新測(cè)量。然后，要求開(kāi)發(fā)商將超出面積的房款予以返還。

維修金莫名漲價(jià)

【案情】李女士購(gòu)購(gòu)一套建筑面積為147.95平方米的房屋。按照國(guó)家政策規(guī)定，李女士應(yīng)付維修基金3254.90元。但開(kāi)發(fā)商實(shí)收住房維修基金4699元，比應(yīng)付款項(xiàng)多收1400余元。后李女士多次與該公司聯(lián)系退款事宜，均無(wú)果而終。

【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，房屋維修基金屬專(zhuān)項(xiàng)資金，專(zhuān)款專(zhuān)用，只能用于房屋維修，用完再征收；非電梯住宅的專(zhuān)項(xiàng)維修金征收比例應(yīng)為房款總額的2%，電梯住宅的征收比例則為2.5%。如果實(shí)收維修基金超出總房?jī)r(jià)的規(guī)定征收比例，李女士可與開(kāi)發(fā)商先行協(xié)商；如協(xié)商不成，可以通過(guò)訴訟（或仲裁）程序達(dá)到維權(quán)目的。

　面積縮水開(kāi)發(fā)商不退房

【案情】郝先生去年購(gòu)購(gòu)了一套商品房，購(gòu)房合同中簽訂的房屋面積是98平方米。但在交房時(shí)他卻意外發(fā)現(xiàn)，房屋面積縮水了近10平方米。郝先生立即找到開(kāi)發(fā)商交涉，開(kāi)發(fā)商表示愿意將縮水面積的房款退還，但不同意郝先生提出的退房要求。

【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，主要表現(xiàn)在期房在交付使用時(shí)，房屋的使用面積縮小，使用率降低；另一種則是建筑面積增大，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人補(bǔ)交增房款。此糾紛產(chǎn)生的原因，主要是由于合同約定不清。按照相關(guān)的法律法規(guī)，商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積的誤差在3％以內(nèi)屬于正常。如實(shí)際使用面積與合同約定面積超出了3%，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退房。

合同簽訂后，購(gòu)房者較關(guān)心的莫過(guò)于何時(shí)能搬進(jìn)自己的新家。這個(gè)時(shí)候可能面臨的問(wèn)題，應(yīng)是開(kāi)發(fā)商遲遲不交房，或是為趕施工進(jìn)度使房屋質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)差錯(cuò)。那么，購(gòu)房者可抽出時(shí)間，多到項(xiàng)目施工工地上轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看房子究竟蓋到了幾樓；再對(duì)照合同，查查開(kāi)發(fā)商是否將約定內(nèi)容一一履行到位。如此這般，購(gòu)房者便及時(shí)起到了對(duì)開(kāi)發(fā)商的合理監(jiān)督作用，并保障了自身利益。

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