“你的房子備案了嗎？”近來(lái)，這句話成了惠州市區(qū)龍豐君龍雅苑部分住戶彼此打招呼的流行語(yǔ)。就在這幾天，他們得知自己用真金白銀購(gòu)回來(lái)的房子竟然有可能遭遇“一房多賣”，或被抵押或另有主人，自然心急如焚，趕去房管局查詢自己購(gòu)購(gòu)的房子是否有在房管部門辦理銷售登記備案手續(xù)?；葜莘抗芫钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，房管局已經(jīng)將君龍雅苑涉嫌一房多賣的房產(chǎn)暫時(shí)凍結(jié)，如小區(qū)“業(yè)主”遇到其他“業(yè)主”過(guò)激收樓行為，可撥打110報(bào)警求助。　

　　產(chǎn)權(quán)聲明書打破平靜生活　

　　3月13日下午，記者來(lái)到惠州市區(qū)龍豐君龍雅苑，售樓部（租賃）的大門緊鎖，空無(wú)一人?！澳闶菢I(yè)主嗎？”，記者剛走到君龍雅苑B棟電梯門口，一位女士突然攔住記者發(fā)問(wèn)。原來(lái)是君龍雅苑的業(yè)主黃女士，她詢問(wèn)進(jìn)出的人員是否業(yè)主，是想讓他們留下聯(lián)系方式，共同商討如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的局面，此時(shí)名單上已有37位業(yè)主留下了聯(lián)系電話。得悉記者的身份后，她顯得有點(diǎn)興奮，招呼部分房子產(chǎn)權(quán)不明的業(yè)主過(guò)來(lái)反映情況?！?br>
　　老夫婦入住即遇強(qiáng)收樓　

　　一份突如其來(lái)的《產(chǎn)權(quán)聲明書》如一枚重磅炸彈，“炸”翻了黃老伯原本平靜的生活。今年72歲高齡的黃老伯是惠州市汽車總公司的退休職工，3個(gè)月前，他和老伴高興地搬進(jìn)了孩子為他們購(gòu)置的房子。不料，3月12日，他們發(fā)現(xiàn)家門口墻了貼了一份《產(chǎn)權(quán)聲明書》，稱黃老伯現(xiàn)在居住的房子所屬權(quán)另有他人，要求他們5天內(nèi)搬離，讓他們十分驚慌。黃老伯去年3月12日與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并一次性付款購(gòu)購(gòu)了12樓一套面積43.21平方米的小戶型公寓，一房一廳，花費(fèi)了12萬(wàn)，裝修后入住?！?br>
　　11日下午，一群人拿著用電腦打印好的《產(chǎn)權(quán)聲明書》上來(lái)收樓?！案３伞ぞ堁旁废聦俜慨a(chǎn)是我方于2005年10月11日購(gòu)購(gòu)，并在房產(chǎn)局辦理了銷售登記備案手續(xù)。從法律上說(shuō)，你的入住是非法的，請(qǐng)你給予配合，并在5天內(nèi)撤離該房，否則后果自負(fù)?！秉S老伯向記者出示了收到的《產(chǎn)權(quán)聲明書》。記者看到，該《產(chǎn)權(quán)聲明書》附有一份房屋清單，6樓、12樓、13樓、15樓、16樓均有數(shù)套房子在列。記者在采訪中了解到，黃老伯的這套房子并沒(méi)有在惠州房管局辦理銷售登記備案手續(xù)，而且?guī)缀跛薪拥绞諛峭ㄖ臉I(yè)主合同都未在房管部門備案?，F(xiàn)在黃老伯較擔(dān)心的是，自己的房子沒(méi)有在房管部門備案，過(guò)了撤離期限，“到時(shí)候要是那些人過(guò)來(lái)收樓該怎么辦？”　

　　房子裝修好才知被抵押　

　　余女士采取按揭方式在君龍雅苑B棟7樓購(gòu)購(gòu)了兩套小戶型房子，裝修后出租給了房客?！胺繓|，你怎么搞的？前些天有6名男子來(lái)敲門，說(shuō)房子是他們的，叫我盡快搬走，這是怎么回事？”余女士告訴記者，3月9日，房客突然被告知其租住的房子所有權(quán)并非租房子給他們的女房東，而是另有其人，于是找到房東余女士一問(wèn)究竟。據(jù)了解，余女士在2006年1月5日跟開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并沒(méi)有在惠州房管局辦理銷售登記備案手續(xù)。除去裝修費(fèi)，余女士已經(jīng)支付了4.6萬(wàn)元錢用于頭期費(fèi)用。但是較近她傻了眼，自己的房子竟然被抵押給了一家典當(dāng)行，較近幾天，不斷有人過(guò)來(lái)要“收樓”。聊到這里，余女士滿臉焦慮。她再三詢問(wèn)記者：“他們過(guò)來(lái)收樓該怎么辦？我的房子還是自己的嗎？”　

　　不少人尚不知房子被占用　　

　　記者了解到，不少業(yè)主跟她情況類似。周小姐便是其中的一個(gè)，她采取按揭方式在君龍雅苑購(gòu)購(gòu)了5套小戶型房子，頭期均已支付，但由于相關(guān)證件一直辦不下來(lái)她非常著急，經(jīng)常去開(kāi)發(fā)商“討要說(shuō)法”，終于在房管局成功備案了兩套房子，但還有3套未能備案?！?br>
　　“聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商只是通知沒(méi)有登記的受騙者來(lái)收樓，而沒(méi)有通知真正的業(yè)主來(lái)收樓，所以很多真正的業(yè)主還不知道可以收樓了。造成了真正的業(yè)主房子被別人占用了都不知道?！?，一位非常關(guān)注此事的市民告訴記者，他有一個(gè)朋友在該小區(qū)購(gòu)了房子，去房產(chǎn)局一查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)預(yù)售登記是別人的名字。　

　　記者采訪過(guò)程中，不斷有三三兩兩的業(yè)主聚在一起打聽(tīng)相關(guān)情況。有幾位業(yè)主稱，持《產(chǎn)權(quán)聲明書》的人不久前又來(lái)收樓了，還在物業(yè)管理公司吵著要房子鑰匙。物業(yè)公司一位負(fù)責(zé)人證實(shí)了這一說(shuō)法，但他們沒(méi)有將房子鑰匙交給來(lái)人，“因?yàn)樗麄兪掷m(xù)不全”。　

　　房管局：產(chǎn)權(quán)不明交易告?！?br>
　　記者3月14日獲悉，惠州房管局已凍結(jié)龍豐君龍雅苑涉嫌一房多賣的房產(chǎn)，在調(diào)查結(jié)果和判決出來(lái)之前，這些產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)交易均停止運(yùn)作?！?br>
　　對(duì)于一房能出現(xiàn)多個(gè)合同的問(wèn)題，房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在2007年以前，房管局的購(gòu)房合同還是手工開(kāi)具，一套房可以有兩個(gè)購(gòu)房合同而房管局不容易查覺(jué)，但是備案時(shí)卻是有先進(jìn)性。從2006年底開(kāi)始，惠州市房管部門推出一項(xiàng)新措施，凡是在這之后取得預(yù)售證的商品房都需要進(jìn)行網(wǎng)上簽合同，而且合同簽訂之后要在一個(gè)月內(nèi)到房管局登記備案，這樣預(yù)售樓盤已售房和未售房就一目了然，市民可先網(wǎng)上查再購(gòu)房，一房多賣的情況就可避免?！?br>
　　惠州市房管局一負(fù)責(zé)人透露，對(duì)于君龍雅苑的樓盤現(xiàn)在的業(yè)主不用太過(guò)激動(dòng)根據(jù)《房屋所有權(quán)證》規(guī)定，商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的較后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者才真正成為房屋的所有人。合同已備案只是享有取得房產(chǎn)證的優(yōu)先權(quán)。不過(guò)因?yàn)樵S多“業(yè)主”已經(jīng)入住，他們也有相關(guān)的交易手續(xù)，只是因?yàn)橘?gòu)房合同沒(méi)有在房管局備案。從法律上講，他們已有事實(shí)入住，不管合同是否備案，他們享有更大的取得房產(chǎn)證的優(yōu)先權(quán)。至于為什么合同沒(méi)有備案，為什么能在銀行貸款，他表示，不排除開(kāi)發(fā)商與債權(quán)人偽造相關(guān)文件騙取銀行貸款的事情發(fā)生?！?br>
　　記者從惠州市公安局了解到，截至13日下午，已有11名“業(yè)主”報(bào)警，涉及資金140萬(wàn)元。不過(guò)由于經(jīng)濟(jì)案件先有個(gè)調(diào)查過(guò)程，目前還沒(méi)立案。目前，案件還在進(jìn)一步調(diào)查中?！?br>
　　業(yè)內(nèi)人士：開(kāi)發(fā)商資金鏈斷向民間抵押借款　

　　據(jù)消息人士透露，該樓盤開(kāi)發(fā)商岳某2005年時(shí)由于資金鏈斷，在沒(méi)有融資渠道的情況下，向當(dāng)鋪和私人借款。當(dāng)時(shí)債權(quán)人要求岳某把所有抵押的房子都做一份合同，并在惠州市房管局備案。也就是說(shuō)，除去部分從開(kāi)發(fā)商手中直接購(gòu)房外，還有其它是從債權(quán)人手中直接購(gòu)房，這種行為顯然是違法的，開(kāi)發(fā)商也被逼迫扮演了一個(gè)欺詐性的角色。據(jù)了解，有部分債權(quán)人把房子賣出后，這時(shí)必須有開(kāi)發(fā)商給具的合同才能交易，而在早前債權(quán)人的房子已有在房產(chǎn)局備案的合同，另外這個(gè)合同顯然是不能備案的。許多業(yè)主對(duì)房產(chǎn)交易流程并不了解，不知道合同簽好1個(gè)月內(nèi)，即要在房管局備案，所以遲遲未能發(fā)現(xiàn)其購(gòu)房合同已經(jīng)無(wú)法備案了?！?br>
　　該人士表示，開(kāi)發(fā)商福成公司2005年本來(lái)有還清錢的機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)已還清1／3，并注銷了一批購(gòu)房合同。不過(guò)現(xiàn)在許多人聯(lián)系不到該公司負(fù)責(zé)人，據(jù)說(shuō)他還欠建筑承包商600萬(wàn)工程款?！?br>
　　律師：開(kāi)發(fā)商潛逃　業(yè)主維權(quán)難　

　　廣東金律師事務(wù)所龍喜福副主任律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的行為確屬一房多賣，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人又將該房賣給第三人，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的購(gòu)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償金。又根據(jù)《解釋》第六條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?？梢?jiàn)，商品房購(gòu)賣合同并不以登記備案為生效條件，另外約定的除外。

　　必須強(qiáng)調(diào)：《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售合同登記備案行為并不具有《物權(quán)法》的預(yù)告登記行為的物權(quán)效力。又《解釋》第十一條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?？梢?jiàn)，已經(jīng)根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)移占有的房屋是受法律保護(hù)的，其他與房產(chǎn)商簽定了購(gòu)房合同但無(wú)法取得房屋的購(gòu)受人可根據(jù)《解釋》維護(hù)權(quán)益，但由于開(kāi)發(fā)商潛逃，購(gòu)房者維權(quán)路艱難?！?br>
　　■小貼士　　

　　如何查詢預(yù)購(gòu)房是否登記在名下？　

　　預(yù)售商品房一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房子的產(chǎn)權(quán)以在房管局辦理房號(hào)的預(yù)購(gòu)登記為準(zhǔn)，登記給誰(shuí)，產(chǎn)權(quán)未來(lái)就是誰(shuí)的。如果業(yè)主交了頭付款以后，長(zhǎng)期無(wú)法辦理按揭，甚至拿不到合同文本，可以先到房管局去查詢自己名下有沒(méi)有合同文本中的房產(chǎn)，否則不排除一房二賣的可能。業(yè)主應(yīng)該盡快采取法律手段維權(quán)。業(yè)主個(gè)人一般不能直接去查詢某套房是否登記在他人名下，這也是出于保護(hù)個(gè)人隱私的考慮，如果需要查詢，可以委托律師 ?！?br>
　　一房多賣怎樣處理？　

　　《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人又將該房賣給第三人，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的購(gòu)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償金。

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