讀者陳建國問：我于2003年9月購得本市西區(qū)某一熱銷樓盤三室兩廳兩衛(wèi)住宅一套,建筑面積164平方米,每平方米售價(jià)人民幣7600元。商品房預(yù)售合同簽訂當(dāng)日一次性付款,獲9.8折優(yōu)惠,共支付房款人民幣1221472元。此后不久,發(fā)現(xiàn)在我購房之前開發(fā)商早就將同一房屋賣予他人。經(jīng)過多次交涉,各方堅(jiān)持己見。我的前手購房者稱,其所購房屋在我之前,因此我與開發(fā)商的購房合同無效。而開發(fā)商僅同意退還房款,不愿意作任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。請問開發(fā)商一房多賣,在多份購房合同中,應(yīng)當(dāng)以哪一份合同為準(zhǔn)?如果購房合同解除,購房者可以獲得哪些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?

上海市嘉誠律師事務(wù)所主任張嘉興律師：在房屋銷售時(shí),開發(fā)商為謀私利就同一套房屋簽訂兩份甚至多份購房合同的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這種行為不僅破壞了房地產(chǎn)市場的交易秩序,有的甚至觸犯刑法,構(gòu)成合同詐騙犯罪。

陳先生來信所詢問的兩個(gè)問題,是在處理一房多賣案件時(shí)必須解決的重要問題。頭先,同一套房屋存在數(shù)份購房合同時(shí),只能確認(rèn)履行其中一份合同。確認(rèn)的原則是：一般情況下,以時(shí)間先后為序,認(rèn)定履行較先簽訂的一份購房合同。但是,如果先簽訂的合同沒有經(jīng)過房地產(chǎn)交易市場登記備案,而后簽訂的合同卻作了登記備案,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定履行經(jīng)過登記備案的合同。其次,購房者簽訂的合同因開發(fā)商一房多賣而解除,在以前的司法實(shí)踐中,法院處理這類案件往往判定開發(fā)商返還購房款,支付利息。如果開發(fā)商的一房多賣行為造成購房者其他損失的,據(jù)實(shí)賠償。這樣的處理方法,客觀上產(chǎn)生了一定的副作用。有的開發(fā)商利用一房多賣的手段,先收取購房款,拖一段時(shí)間后或者經(jīng)法院審理判決后,再予以歸還。這實(shí)際上是變相地向購房者貸款。為了懲戒房地產(chǎn)交易中一房多賣的違法行為,較高人民法院于2003年4月28日頒布并于同年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定,因一房多賣而解除購房合同的,購房者除了請求返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

本律師還要提醒陳先生和其他購房者：為了避免落入開發(fā)商一房多賣的陷阱,建議你在與開發(fā)商簽訂購房合同前,憑本人身份證或委托律師,去房屋所在地的房地產(chǎn)交易市場查詢你所欲購購的商品房是否已作了交易登記。如果作了交易登記,這就意味著這套房屋已經(jīng)賣出。

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