往重慶市東北方向經(jīng)過(guò)兩個(gè)公里的車(chē)程，便來(lái)到風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地——長(zhǎng)壽湖，這個(gè)由千島組成的旅游風(fēng)景區(qū)，將被旅游地產(chǎn)概念植入，而長(zhǎng)壽湖也將迎來(lái)它的新主人——楊國(guó)強(qiáng)。

“我們已經(jīng)和碧桂園（2007.HK）簽署了6300畝土地出讓框架性協(xié)議?！?0月30日下午，長(zhǎng)壽區(qū)招商局一科員在其辦公室對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

但本報(bào)記者了解到，這出讓的6300畝土地國(guó)土資源部已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查。實(shí)際上，當(dāng)碧桂園的拿地模式遭遇到土地整肅風(fēng)暴，楊國(guó)強(qiáng)也必然會(huì)面臨的挑戰(zhàn)。

長(zhǎng)壽湖急切招商引資

碧桂園20億廉價(jià)拿地

美麗的長(zhǎng)壽湖已經(jīng)變得愈發(fā)不安靜，在當(dāng)?shù)卣猩桃Y、經(jīng)濟(jì)崛起的號(hào)召下，這里正在成為一片熱土。

“我們已經(jīng)上報(bào)了開(kāi)發(fā)長(zhǎng)壽湖的文件，正在等待重慶市政府的批復(fù)?！遍L(zhǎng)壽湖招商局局長(zhǎng)桂林說(shuō)，“這里將以旅游為引導(dǎo)，房地產(chǎn)為平臺(tái)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！?

在長(zhǎng)壽湖招商局的努力下，先后有多個(gè)開(kāi)發(fā)商接觸過(guò)長(zhǎng)壽湖，但都沒(méi)有敲定。而較讓長(zhǎng)壽湖招商局滿意的，還是碧桂園，在他們看來(lái)，楊國(guó)強(qiáng)為人低調(diào)，暗合了長(zhǎng)壽湖土地出讓方式不事招搖的特性。

“楊老板在深圳的口碑很好，他一下子圈了這么多土地，正好可以省去了我們招商的壓力，而且碧桂園快速開(kāi)發(fā)的模式也能盡快給長(zhǎng)壽湖帶來(lái)效益?！遍L(zhǎng)壽湖招商局工作人員李季（化名）對(duì)本報(bào)記者表示。

今年9月，按照雙方簽署的協(xié)議，楊國(guó)強(qiáng)拿走6300畝土地，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中大坪島2000畝，湖域周邊土地4000多畝。

實(shí)際上，早在去年5月份，楊國(guó)強(qiáng)便來(lái)到長(zhǎng)壽湖考察?！爸皇钱?dāng)時(shí)要求10萬(wàn)元/畝給他，價(jià)格太低了，雙方?jīng)]談攏?！崩罴菊f(shuō)。

但在后來(lái)的商談中，雙方達(dá)成協(xié)議。李季介紹，較后6300畝土地的出讓總價(jià)為20多億元，這個(gè)價(jià)格也比長(zhǎng)壽湖方面較初給出的價(jià)格便宜不少。

李季透露，之所以給出比較低的出讓價(jià)格，是因?yàn)楸坦饒@不僅僅與長(zhǎng)壽湖簽署了這6000多畝土地，雙方還就湖域周邊17000畝土地進(jìn)行商談。

國(guó)土部悄赴長(zhǎng)壽湖調(diào)查

出讓地遠(yuǎn)超規(guī)定建設(shè)面積

然而，就在雙方“聯(lián)姻”之際，一場(chǎng)浩大的土地檢查正在全國(guó)展開(kāi)。

據(jù)記者了解，10月底，國(guó)土部土地利用司組成了一個(gè)督察小組，悄赴重慶長(zhǎng)壽湖地區(qū)，調(diào)查碧桂園大規(guī)模儲(chǔ)備土地的情況。

“國(guó)土部土地利用司抽調(diào)了3個(gè)人，于10月27日視察了碧桂園在長(zhǎng)壽湖地區(qū)的土地儲(chǔ)備情況?！迸阃暡斓闹貞c市國(guó)土局土地利用處處長(zhǎng)黃強(qiáng)說(shuō)，“主要看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有延期開(kāi)發(fā)，地方政府有無(wú)違規(guī)批地的情況，并將出臺(tái)有針對(duì)性的措施?！?

“這是百日土地督察的一個(gè)非常具體行動(dòng)?！秉S強(qiáng)透露。不過(guò)在視察現(xiàn)場(chǎng)，國(guó)土部官員沒(méi)有對(duì)碧桂園做任何表態(tài)。截止到本報(bào)發(fā)稿前，國(guó)土部亦沒(méi)有做出任何處理的決定。

但在重慶市國(guó)土局相關(guān)人士看來(lái)，長(zhǎng)壽湖6300畝土地的出讓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了長(zhǎng)壽區(qū)能夠提供的建設(shè)用地的面積。

長(zhǎng)壽區(qū)國(guó)土局周局長(zhǎng)對(duì)記者透露：10月25日，重慶市長(zhǎng)壽區(qū)國(guó)土局即通過(guò)書(shū)面的形式，向市局與國(guó)土部匯報(bào)了碧桂園在長(zhǎng)壽湖拿地的情況。

“反正到現(xiàn)在，我沒(méi)有供給他們一分地?！敝芫珠L(zhǎng)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，“跟我們沒(méi)有關(guān)系?！彼€表示，國(guó)土部門(mén)也知道了此情況，但現(xiàn)場(chǎng)還沒(méi)有任何動(dòng)工的跡象，所以不好說(shuō)，其間言語(yǔ)頗讓人思量。

而長(zhǎng)壽區(qū)國(guó)土局王副局長(zhǎng)則對(duì)記者表示：碧桂園與長(zhǎng)壽湖方面簽署的是框架性協(xié)議，還沒(méi)有具體的土地出讓?zhuān)虼吮坦饒@還沒(méi)有實(shí)際發(fā)生土地違規(guī)利用的問(wèn)題，國(guó)土局目前也沒(méi)有辦法查它。

10月31日，記者闖進(jìn)了重慶市國(guó)土局局長(zhǎng)的辦公室，詢(xún)問(wèn)關(guān)于碧桂園長(zhǎng)壽湖拿地是否違規(guī)，是否會(huì)處理的問(wèn)題，重慶市國(guó)土局局長(zhǎng)以不方便表態(tài)為由，將記者轟出了辦公室。

“我目前也不方便對(duì)此問(wèn)題發(fā)表個(gè)人看法，既然是國(guó)土部督察組來(lái)視察，你較好去問(wèn)國(guó)土部?！痹谟浾叩淖穯?wèn)下，黃強(qiáng)如此表示。

但他同時(shí)表示，長(zhǎng)壽湖地區(qū)主要為國(guó)有土地和集體用地，出讓如此多的土地面積必然會(huì)牽扯到農(nóng)用地“以租代征”、未批先用和農(nóng)用地擅自改為建設(shè)用地的問(wèn)題?！叭绻鲎?zhuān)`規(guī)是必然的?！?

轉(zhuǎn)借建設(shè)用地指標(biāo)

拆遷工作已開(kāi)始

知情人士表示，當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般是由市政府層面主持工作，地方國(guó)土部門(mén)有時(shí)也會(huì)態(tài)度“曖昧”，不好說(shuō)什么。

重慶市國(guó)土局辦公室一位工作人員則對(duì)記者表示：“按照以往的經(jīng)驗(yàn)，只要地方政府想去進(jìn)行開(kāi)發(fā)，國(guó)土部門(mén)所起的作用就是讓這些用地看起來(lái)合法就行了。”

他雖然沒(méi)有進(jìn)一步闡釋“合法”的路徑，但記者從相關(guān)人士處獲悉，一種可能的路徑是，按照重慶市對(duì)長(zhǎng)壽湖整體開(kāi)發(fā)的批復(fù)，先將其他地區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的指標(biāo)拿過(guò)來(lái)，這樣一個(gè)城市的指標(biāo)總量不變，只是集中到一個(gè)區(qū)域而已。至于其他區(qū)域的用地指標(biāo)則“以后再說(shuō)”。

“作為直轄市和三峽庫(kù)區(qū)，我們?cè)谛姓w系上與其他地區(qū)不同，區(qū)縣的權(quán)力比較大。長(zhǎng)壽區(qū)在土地利用上，有很大的權(quán)力，很多事情上是不需要給市局做匯報(bào)的?！敝貞c市國(guó)土局一位內(nèi)部人士說(shuō)。

“市政府、區(qū)政府對(duì)此很重視。實(shí)際上，長(zhǎng)壽湖的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀并不令人滿意，我們要在發(fā)展上打破常規(guī)，要?jiǎng)?chuàng)新?！遍L(zhǎng)壽湖管委會(huì)一位人士說(shuō)，“要發(fā)展，打擦邊球是不可以避免的?！?

在這樣的邏輯和貫徹執(zhí)行下，事實(shí)上，長(zhǎng)壽湖管委會(huì)已經(jīng)在大坪島等長(zhǎng)壽湖周邊區(qū)域開(kāi)始了初步的征地拆遷工作。大坪島是協(xié)議中碧桂園長(zhǎng)壽湖項(xiàng)目的核心區(qū)域，面積過(guò)2000畝，以農(nóng)用地居多。而這個(gè)時(shí)候，有關(guān)長(zhǎng)壽湖利用的總體規(guī)劃還沒(méi)有完成。

“但拆遷上遇到了不小的問(wèn)題。大坪島內(nèi)的居民不少人不愿意搬。但會(huì)遲早要他們搬出去！”長(zhǎng)壽湖管委會(huì)相關(guān)人員如此抱怨地說(shuō)道。

他進(jìn)一步表示，要達(dá)到企業(yè)進(jìn)場(chǎng)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，他們規(guī)定完成一級(jí)開(kāi)發(fā)總的成本不能超過(guò)八九萬(wàn)元/畝，那么長(zhǎng)壽湖給拆遷戶(hù)的綜合補(bǔ)償成本就不會(huì)高過(guò)2萬(wàn)元/畝，“只要不出現(xiàn)大的群眾上訪，我們的操作就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，政府就不會(huì)干預(yù)”。

明招標(biāo)暗內(nèi)定

大塊地拆分10份出讓

那么，長(zhǎng)壽湖管委會(huì)是如何操作，讓土地變得合規(guī)合法的呢？

長(zhǎng)壽湖管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，這里是一站式服務(wù)，只是需要開(kāi)發(fā)商提供點(diǎn)文字資料的東西，所有的手續(xù)基本上1年多一點(diǎn)的時(shí)間就辦完了。

“雖然碧桂園跟我們簽署了框架性協(xié)議，但還要走招拍掛的程序，只是具體的招標(biāo)是由我們負(fù)責(zé)的，所以不用擔(dān)心到時(shí)候，協(xié)議地塊被高價(jià)拍走的事情，我們完全可以確保土地到企業(yè)手里?！?0月30日，記者以地產(chǎn)中介公司的身份向長(zhǎng)壽湖管委會(huì)詢(xún)問(wèn)，上述負(fù)責(zé)人對(duì)記者如此說(shuō)。

為了能吸引更多的企業(yè)前來(lái)開(kāi)發(fā)，他還向記者表示，通過(guò)具體條件的設(shè)定，管委會(huì)甚至可以保證，符合投標(biāo)條件的只有你們一家公司。

“就是說(shuō)在招標(biāo)的時(shí)候，把開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、付款條件等有意地向已經(jīng)簽署協(xié)議的開(kāi)發(fā)商靠攏?！彼f(shuō)，“有時(shí)候，我們甚至直接給其他參加招標(biāo)企業(yè)打電話，勸其退出?！?

據(jù)記者了解，長(zhǎng)壽湖與碧桂園簽訂的6300畝土地，長(zhǎng)壽湖方面將不會(huì)一次性給碧桂園，這位負(fù)責(zé)人表示，那樣目標(biāo)太大了，肯定會(huì)引起政府部門(mén)的注意，而會(huì)將這些土地分成十多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)批?！斑@樣甚至就可以不用上報(bào)重慶市局，我們長(zhǎng)壽區(qū)自己就辦了。”

“不過(guò)，隨著國(guó)土部一系列政策的出臺(tái)，碧桂園大規(guī)模拿地塊，將會(huì)受到政府的政策沖擊?！敝貞c當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)。

按照碧桂園在三、四線城市郊區(qū)拿地的模式，必然會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的違規(guī)問(wèn)題，雖然地方政府扮演了幕后推手的角色，但提出的徹查土地出讓違規(guī)的政策，楊國(guó)強(qiáng)低成本郊區(qū)拿地的發(fā)展策略將為他埋下巨大的隱患。

觀 察

地方國(guó)土部門(mén)的“橡皮圖章”

按照政府的要求，國(guó)土部門(mén)要“守土有責(zé)”，其中當(dāng)前的重中之重就是要堅(jiān)守“18億畝耕地的紅線”。而按照地方政府的要求，國(guó)土部門(mén)則要保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展而必須得到充足的土地供應(yīng)。

重慶市一位國(guó)土局的人士就對(duì)記者抱怨，“開(kāi)發(fā)區(qū)的人老是說(shuō)我們不供應(yīng)土地，而這方面卻要求得越來(lái)越嚴(yán)，控制得也越來(lái)越嚴(yán)格”。

這位人士還戲言：“就拿國(guó)土部‘百日行動(dòng)’來(lái)說(shuō)，各地的國(guó)土局不僅要看國(guó)土部官員的臉色，還要看各地書(shū)記、市長(zhǎng)的臉色，不然這個(gè)職位肯定干不長(zhǎng)?！?

事實(shí)上，地方政府在土地大規(guī)模出讓過(guò)程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒著違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)商提供大批廉價(jià)的土地，以滿足在城市建設(shè)過(guò)程的資金需求，從而成為地產(chǎn)軍團(tuán)全國(guó)“圈地”背后重要的支持力量。

在這種矛盾的行政體系的定位下，地方的國(guó)土部門(mén)很難發(fā)揮自己的作用，在一定程度上變成了一個(gè)“橡皮圖章”，甚至還可以讓非法的用地，通過(guò)一定的行政程序合法化起來(lái)。

有國(guó)土部門(mén)人士認(rèn)為，當(dāng)前的土地法規(guī)存在著大量可以變通的地方，政府當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)該完善相關(guān)土地方面法規(guī)和進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，并且要堅(jiān)持科學(xué)用地規(guī)劃，使之不能因?yàn)閷?zhuān)業(yè)干部的喜好，而發(fā)生變化。同時(shí)，應(yīng)該給土地監(jiān)管部門(mén)一個(gè)更加合理的行政定位，以便擺脫部門(mén)與地方利益的羈絆。

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