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拿地秘密協(xié)議為房地產(chǎn)普遍模式

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 829 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
經(jīng)本報(bào)記者再度調(diào)查,羅家崗地塊疑云散盡,秘密協(xié)議真實(shí)存在,另一份補(bǔ)充協(xié)議也浮出水面。在該地塊招拍掛之前已約定土地受讓方,土地出讓金除上交省政府及繳納稅費(fèi)后的剩余部分,會(huì)以工程款形式返還。

  經(jīng)本報(bào)記者了解,此種拿地模式在中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在。

  這樣的現(xiàn)實(shí)迫使我們思考,國(guó)家出臺(tái)招拍掛的土地管理模式的初衷是保護(hù)稀缺的土地資源;地方政府通過(guò)“優(yōu)惠政策”引入大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是為了激活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),均可謂“其心為民”。

  但在政策執(zhí)行中兩顆為民之心卻成了博弈雙方。到底是政策有失,未體現(xiàn)利益平衡的智慧,還是兩者本不可調(diào)和,需要鐵腕高壓?

  這不是一兩個(gè)案例能回答清楚的。這就是中國(guó)的現(xiàn)實(shí),也是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)充滿隱秘色彩的深層原因。本報(bào)能做的,依然是堅(jiān)持新聞人的本分,持續(xù)地對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)則進(jìn)行調(diào)查,讓一切呈現(xiàn)在陽(yáng)光下。在此過(guò)程中我們會(huì)始終堅(jiān)守公眾利益至上。

  在本報(bào)11月15日《兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑 碧桂園被指“零地價(jià)拿地”》發(fā)表后,圍繞張家界永定區(qū)政府與碧桂園公司之間的合作,社會(huì)公眾強(qiáng)烈關(guān)注張家界市永定區(qū)政府與碧桂園之間是否存在所謂的“秘密協(xié)議”和“暗箱操作”,碧桂園是否真的在張家界“零地價(jià)”拿地。

  11月18日,張家界市永定區(qū)政府在人民網(wǎng)發(fā)布《張家界市永定區(qū)人民政府關(guān)于張家界鳳凰酒店項(xiàng)目有關(guān)情況的介紹》,稱該地塊并非零地價(jià)拿地,并且遵循了公開(kāi)招標(biāo)程序。

  此后幾天,碧桂園在其網(wǎng)站上發(fā)布公告強(qiáng)調(diào)對(duì)張家界地塊已付清全部土地價(jià)款,“集團(tuán)從未曾收受過(guò),并也無(wú)任何依據(jù)收受張家界永定區(qū)政府任何有關(guān)該項(xiàng)目的返還款”。

  眾聲喧嘩中,到底真相為何?南方周末記者分別在順德、長(zhǎng)沙和張家界采訪多位當(dāng)事人。

  “協(xié)議是公開(kāi)的”?

  報(bào)道發(fā)出次日,11月16日,張家界市永定區(qū)副區(qū)長(zhǎng)王章釗和區(qū)國(guó)土局局長(zhǎng)趙云海、商務(wù)局局長(zhǎng)龔朝明主動(dòng)要求溝通,一起代表該區(qū)政府接受了南方周末記者的電話采訪。

  王章釗稱,張家界羅家崗地塊的土地儲(chǔ)備,是張家界市永定區(qū)政府頭次向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo),在《張家界日?qǐng)?bào)》上登了招標(biāo)公告。

  要求合作方具備三個(gè)條件:較強(qiáng)的資金實(shí)力,五酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),體育公園管理經(jīng)驗(yàn)。

  該公告刊登日期為2006年9月30日,公告期限為2006年10月1日到12日18時(shí)。同年10月10日,高駿公司由楊繼東和歐光毅各出資500萬(wàn)注冊(cè)成立。公開(kāi)資料表明,楊繼東是碧桂園控股集團(tuán)投資部經(jīng)理,歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。

  “招標(biāo)公告發(fā)布以后,有很多人在我們這里了解情況,較后就高駿公司報(bào)了名。”王章釗說(shuō)當(dāng)時(shí)有不少公司打電話咨詢。

  王章釗還介紹,與招標(biāo)相關(guān)的那兩份協(xié)議“凡是對(duì)羅家崗地塊感興趣的都可以看到”。但南方周末記者在當(dāng)時(shí)的所有公開(kāi)招標(biāo)文件里均未發(fā)現(xiàn)這兩份協(xié)議。

  這兩份簽于2006年10月13日和同年12月16日的協(xié)議,內(nèi)容即如上次南方周末報(bào)道的,張家界市永定區(qū)人民政府會(huì)在收到碧桂園的1.18億元土地出讓價(jià)款后,扣除上繳湖南省政府的442.5萬(wàn)元稅費(fèi),把剩余的款項(xiàng)返還給高駿公司。返還款的名義是轉(zhuǎn)讓地塊的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、體育公園的建設(shè)費(fèi)用。

  2006年10月13日,成立僅三天的高駿公司,被評(píng)審為“有較強(qiáng)資金實(shí)力,社會(huì)信譽(yù)良好”而中標(biāo)。

  “不是零地價(jià)”?

  這種拿地行為被國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)院地政研究副主任唐健稱為“基本上是零地價(jià)拿地”。

  但張家界市永定區(qū)副區(qū)長(zhǎng)王章釗否定了這一說(shuō)法。他的理由是在2007年6月5日,區(qū)政府和高駿公司還有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定,政府有4100萬(wàn)的土地收益,政府只返還給了高駿公司8%的回報(bào),其他的資金都進(jìn)入了區(qū)政府的賬戶。

  如果真有這份補(bǔ)充協(xié)議,就否定了此前那兩份協(xié)議。區(qū)政府返還大部分土地價(jià)款給高駿公司的情況還成立嗎?

  記者赴張界家索要這份被王章釗認(rèn)為有利于辨清真相的“補(bǔ)充協(xié)議”。永定區(qū)法制辦主任胡和民提供了該補(bǔ)充協(xié)議。

  記者發(fā)現(xiàn),補(bǔ)充協(xié)議中有對(duì)厘清真相較為重要的另一條:“甲方同意將該期用地出讓過(guò)程中進(jìn)入甲方財(cái)政收入中的競(jìng)得者上繳的稅費(fèi)、土地出讓金上繳省政府的剩余部分與合同書(shū)約定的其他稅費(fèi),投資該地塊的水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè),資金不足部分由乙方支付,乙方同意按上述方法操作?!?

  這一條意味著,政府擁有的“4100萬(wàn)土地收益”,較后都會(huì)以“投資該地塊的水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建設(shè)”的名義,返還給高駿公司。這和較初的兩份協(xié)議并無(wú)本質(zhì)差別。

  但胡和民仍否認(rèn)“零地價(jià)”一事:“碧桂園出了1.18個(gè)億,我們也確實(shí)收到了,收到后分成兩塊,一塊返還給高駿七千多萬(wàn),那是高駿墊付的資金,本來(lái)應(yīng)該是政府支付的,現(xiàn)在已經(jīng)返還給高駿了,剩下的四千多萬(wàn)在財(cái)政專戶上?!?

  胡和民說(shuō)的“四千多萬(wàn)”即是補(bǔ)充協(xié)議里稱的那筆政府土地收益款項(xiàng)。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議,這筆錢(qián)會(huì)以政府投資基礎(chǔ)建設(shè)的名義返還給高駿公司。

  頗有意味的是,碧桂園內(nèi)部人士透露,拿張家界的地為湖南省駐廣東辦事處負(fù)責(zé)人主動(dòng)張羅,張家界市專業(yè)先后兩次到碧桂園集團(tuán)考察,一如碧桂園在其他省市的情況。

  “高駿公司與碧桂園無(wú)關(guān)”?

  碧桂園并不急于撇清高駿公司與它之間的關(guān)系。碧桂園另一位高管的話更是表明高駿公司對(duì)碧桂園的依附關(guān)系。他說(shuō):“連上之前(給張家界地方政府)的七千多萬(wàn),加土地出讓金1.18億,我們總共出了1.8億多,一分沒(méi)有返還?!?

  但張家界永定區(qū)政府卻稱高駿公司與碧桂園無(wú)關(guān)。為什么當(dāng)?shù)卣獦O力否認(rèn)兩家公司之間的“父子”關(guān)系?區(qū)政府法制辦主任胡和民無(wú)意間道出了其中奧妙:“高駿與碧桂園,只要兩家分開(kāi),不是一家,這個(gè)‘零地價(jià)’的說(shuō)法就不成立。如果認(rèn)為他們是一家,而且沒(méi)有看到這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,那么認(rèn)為零地價(jià)還是有一定道理的?!?

  高駿公司是注冊(cè)資金僅1000萬(wàn)的私營(yíng)企業(yè),在公司成立三天后卻能中標(biāo),簽下的協(xié)議強(qiáng)勢(shì)得令人驚奇。當(dāng)?shù)卣姓J(rèn)的那兩份協(xié)議的備忘錄的條規(guī)定,“該地塊評(píng)估價(jià)為9.3647萬(wàn)元/畝,甲方同意該評(píng)估價(jià)作為該區(qū)批準(zhǔn)用地出讓起始價(jià),乙方予以同意,甲方同意承諾不變?cè)摮鲎屍鹗純r(jià)。”

  土地出讓起始價(jià)為何須土地儲(chǔ)備的中標(biāo)者同意,并要向其承諾不變?“他們擔(dān)心我們賣(mài)的地,如果低于評(píng)估價(jià)的話,他的投資不會(huì)搞定,意味著收不回投資。”永定區(qū)國(guó)土局局長(zhǎng)趙云海如此解釋。

  在2006年12月16日永定區(qū)政府與高駿公司簽訂的《張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議》附件九中,永定區(qū)政府還向高駿公司承諾,不得以閑置土地處罰競(jìng)得者。但國(guó)家法律對(duì)閑置土地者要進(jìn)行處罰有明確規(guī)定。

  “如果這個(gè)地出讓要求很?chē)?yán),沒(méi)有人來(lái)購(gòu)這個(gè)地,那么高駿公司的投資怎么收回?”這是永定區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)龔朝明的邏輯。

  依龔朝明看來(lái),附件九中一系列對(duì)競(jìng)得者的優(yōu)惠政策亦是從此邏輯出發(fā),“地方政府在這個(gè)項(xiàng)目有哪些優(yōu)惠政策,對(duì)競(jìng)得者能不能下決心購(gòu)這塊地是非常重要”。

  “程序合法”?

  在本報(bào)報(bào)道之前,2007年7月,湖南省國(guó)土資源廳接到有關(guān)張家界碧桂園項(xiàng)目招拍掛的不具名舉報(bào),知曉了該兩份協(xié)議的內(nèi)容。該廳用地處頭先進(jìn)行初步的調(diào)查,然后報(bào)到執(zhí)法總隊(duì)。“剛好總隊(duì)在張家界調(diào)查另一塊地,就組織永定區(qū)召開(kāi)了一個(gè)會(huì)議。由于還有一些基本的事實(shí)未調(diào)查清楚,這兩份協(xié)議是否屬實(shí),資金是否存在返還,所以未正式立案,在會(huì)議上未下結(jié)論。加上較近全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng),全部精力投入其中,(此事)至今還未調(diào)查清楚?!焙鲜?guó)土資源廳執(zhí)法總隊(duì)綜合處處長(zhǎng)劉細(xì)紅對(duì)南方周末記者說(shuō)。

  趙云海卻稱湖南省國(guó)土資源廳認(rèn)定其合法。

  在胡和民看來(lái),高駿的介入使土地轉(zhuǎn)讓更為規(guī)范:“老實(shí)說(shuō),這樣搞我們也覺(jué)得比較復(fù)雜,原來(lái)是如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商看上了一塊地,你就墊資,我們給你征地拆遷,然后出讓劃撥給你,根本沒(méi)有分開(kāi)。這個(gè)公司介入之后,我們把它分開(kāi)了,這個(gè)完全符合國(guó)家規(guī)定,是較規(guī)范的操作?!?

  “就算高駿和碧桂園是一家,也是合法的,只要土地出讓是公開(kāi)掛牌就行。法律沒(méi)有規(guī)定不可以這樣啊,老子購(gòu)兒子的地有什么不可以的?”趙云海的語(yǔ)氣則更為堅(jiān)定。

  國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所副所長(zhǎng)趙松接受南方周末采訪時(shí)稱:“這里的關(guān)鍵不是‘高駿和碧桂園是不是一家’,而是如果真的存在明暗兩個(gè)協(xié)議,這種行為本身就是違規(guī)?!?

  “五酒店是張家界的工程”

  引進(jìn)碧桂園這樣的知名企業(yè)卻遭到詰難,龔朝明感覺(jué)委屈?!皬埣医鐩](méi)有工業(yè),的產(chǎn)業(yè)是旅游,建設(shè)五酒店就是工程。五酒店能解決兩千多人的就業(yè),還能帶來(lái)稅收。在它的建設(shè)中也要交稅。永定區(qū)一年的財(cái)政收入才1個(gè)億,碧桂園是目前吸引來(lái)的的投資?!苯裹c(diǎn)寧波房地產(chǎn)網(wǎng)

  龔明明和永定區(qū)政府相關(guān)官員考察過(guò)四川九寨溝的九寨天堂,那里的效益讓他們咋舌。他認(rèn)為張家界國(guó)家森林公園的風(fēng)景比九寨溝漂亮,羅家崗地比九寨天堂大,暫計(jì)劃投資10億的張家界碧桂園五酒店的收益應(yīng)該更好。

  “此事現(xiàn)經(jīng)曝光,我們高度重視,準(zhǔn)備會(huì)同廳里地產(chǎn)處、紀(jì)檢、監(jiān)察一起到現(xiàn)場(chǎng),再進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查、核查,核實(shí)后再?zèng)Q定如何處理。核實(shí)后,我們會(huì)就有關(guān)的情況,通過(guò)媒體上,或是有關(guān)的形式,向社會(huì)公布?!眲⒓?xì)紅則表示不會(huì)卻步在10億的投資前。

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