建立土地一級開發(fā)市場管理制度

土地儲備機構(gòu)建立土地一級開發(fā)市場管理制度的目的是加強政府監(jiān)管職能，促使土地一級開發(fā)市場規(guī)范有序發(fā)展。其一是土地一級開發(fā)實施方案審核制度。土地一級開發(fā)實施方案是對土地一級開發(fā)項目基本情況、成本測算、市場分析和開發(fā)進度等進行調(diào)查和分析的綜合評價。方案可由土地儲備機構(gòu)、專家、國土局分級聯(lián)審，審核內(nèi)容應(yīng)當包括：方案內(nèi)容的完整性；方案是否符合城市規(guī)劃、土地一級開發(fā)年度計劃等法律法規(guī)的要求；方案的經(jīng)濟測算方法是否合理；工作安排是否符合邏輯順序。其二是土地一級開發(fā)項目招投標制度。實行土地一級開發(fā)項目招投標制度，可以使土地市場從源頭管理上實現(xiàn)規(guī)范化和專業(yè)化，土地一級開發(fā)成本構(gòu)成透明化，降低土地市場暗箱操作的可能性。土地一級開發(fā)項目招標文件內(nèi)容包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求以及擬簽訂《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》的主要條款。其三是土地一級開發(fā)驗收制度。土地儲備機構(gòu)會同發(fā)展改革、規(guī)劃、拆遷、市政等主管部門，須嚴格按照計劃、規(guī)劃、拆遷等批準文件及《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》的規(guī)定要求，對審核開發(fā)單位提交的拆遷結(jié)案手續(xù)、土地平整狀況及市政工程等事項進行驗收。

規(guī)范土地一級開發(fā)項目工作流程

土地一級開發(fā)項目工作流程是開展土地一級開發(fā)項目各項管理活動的行動指南。土地儲備機構(gòu)對于土地一級開發(fā)年度計劃確定的土地一級開發(fā)項目，先是編制土地一級開發(fā)實施方案，然后分別向發(fā)展改革、規(guī)劃部門申請辦理計劃、規(guī)劃手續(xù)，再向國土部門申辦征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，隨后根據(jù)土地一級實施方案和經(jīng)批準的計劃、規(guī)劃、征地等文件編制招標文件，組織完成招投標活動，并與中標人簽訂《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》。中標開發(fā)企業(yè)依照《土地一級開發(fā)委托協(xié)議》約定完成征地補償、拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作后，由土地儲備機構(gòu)會同相關(guān)部門組織驗收。

加強土地一級開發(fā)工程質(zhì)量管理

土地儲備機構(gòu)只有加強一級開發(fā)工程的專業(yè)學習，才能在一級開發(fā)招標工作中對施工內(nèi)容、標準、工期及違約責任等細節(jié)明確要求，以便對一級開發(fā)工程的施工質(zhì)量、工程進度等進行有效監(jiān)督。

通過公開招標方式確定土地一級開發(fā)單位和一級開發(fā)成本，需要合理確定土地一級開發(fā)成本底價。土地一級開發(fā)成本底價內(nèi)涵可包括：征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；貸款利息；一級開發(fā)過程中發(fā)生的評估、工程監(jiān)理等費用及不可預(yù)見費；開發(fā)商合理利潤。另外，確定土地一級開發(fā)成本底價不僅要考慮土地預(yù)期投資，還要兼顧預(yù)期銷售收入。

要將土地一級開發(fā)與土地招拍掛出讓嚴格分離。土地一級開發(fā)與土地出讓是兩個截然不同的階段，是為下一步土地出讓工作做準備的。一級開發(fā)企業(yè)按約定大多在土地出讓后可收回投資并獲得相應(yīng)的。土地招拍掛出讓時，投資企業(yè)和其他開發(fā)商以同樣的身份，平等參與該開發(fā)地塊土地使用權(quán)的競購，確保土地出讓的公開、公平、公正。

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